Ticari Gayrimenkulün Gizli Kahramanı: Lojistik Sektörü

Gayrimenkul dünyasında sıklıkla ofisler, konutlar veya alışveriş merkezleri ön plana çıksa da, ticari gayrimenkulün gizli kahramanı şüphesiz lojistik ve depolama sektörüdür. Son yıllarda perakende sektöründe yaşanan küresel değişimler ve e-ticaretin hızla güçlenmesi, lojistik alanlarının önemini daha önce hiç olmadığı bir seviyeye taşımıştır. Eskiden mağaza içlerindeki küçük alanlarda yürütülen depolama faaliyetleri, günümüzde profesyonel, büyük ölçekli ve teknolojik donanımlı tesislere kaymış durumdadır.

Lojistik Sektörünün Avantajları ve Yatırım Değeri

Lojistik sektörü, diğer ticari gayrimenkul türlerine kıyasla daha net ve yönetilebilir bir yapı sunar. Bir akaryakıt istasyonu veya otel yatırımı sürekli ve özel bir operasyonel yönetim gerektirirken, profesyoneller tarafından inşa edilmiş ve doğru kullanıcılar tarafından işletilen depolama alanları yatırımcılar için daha sade ve güvenilir bir alternatif oluşturur.

Kendi içerisinde soğuk hava depolarından yüksek katlı ve robotik sistemlerle donatılmış tesislere kadar birçok alt dalı barındıran bu sektör, yatırım portföylerinde istikrarlı bir getiri potansiyeli taşır.

İstanbul – Kocaeli Aksı: Lojistiğin Kalbi

Türkiye’de lojistik sektörü belirli bölgelerde kümelenme eğilimindedir. Bu kümelenmelerin en önemlisi İstanbul-Kocaeli aksında yer alır. Bu bölgenin öne çıkmasının temel nedenleri şunlardır:

• Yoğun tüketim pazarının merkezinde bulunması.
• Nitelikli üreticilerin tarihsel olarak bu hat üzerinde konumlanması.
• İhracat ve ithalat operasyonları için hayati önem taşıyan limanlara yakınlık.

Bu bölgedeki tesisler genellikle geniş hacimli, yüksek tavanlı ve modern operasyonlara uygun A sınıfı lojistik depolardan oluşmaktadır.

Lojistik Sektörünü Şekillendiren Altyapı ve Ulaşım Yatırımları

Lojistik sektörünün büyümesini ve bölgesel dağılımını doğrudan etkileyen en önemli unsur ulaşımdır. Karayolu, demiryolu ve denizyolu altyapılarına yapılan yatırımlar, depolama alanlarının değerini belirler. Türkiye’nin lojistik kapasitesini artıran üç kritik yatırım öne çıkmaktadır:

1. Orta Koridor Demiryolu Yatırımı: Gürcistan üzerinden Divriği’ye bağlanan bu hat, Türkiye’nin doğusu ile batısını birleştirerek Asya’dan gelen ürünlerin Avrupa’ya kesintisiz ulaşmasını hedefler.
2. Zengezur Koridoru: Azerbaycan, Ermenistan ve Türkiye’yi birbirine bağlayan bu altyapı yatırımı, özellikle enerji ve akaryakıt lojistiği için stratejik bir öneme sahiptir.
3. İstanbul Kuzey Demiryolu: 3. Köprü yatırımıyla entegre edilen bu hat, İstanbul’un ve Türkiye’nin batısındaki ulaşım aksını tamamlayarak lojistik ağlarını güçlendirecektir.

İstanbul ve Kocaeli Bölgesinde Depolama Stoku ve Gelişimi

İstanbul-Kocaeli aksında A, B ve C sınıfı olmak üzere toplamda yaklaşık 11 milyon metrekarelik bir depolama alanı bulunmaktadır. 2019 yılında 10.2 milyon metrekare olan stok, 2025 yılı itibarıyla 11.4 milyon metrekareye ulaşarak yaklaşık %10’luk bir büyüme kaydetmiştir. Yıllık ortalama büyüme oranı %1,5 ile %3 arasında değişmektedir.

Bu süreçte 2020 yılında başlayan ve etkileri 2022’ye kadar süren pandemi dönemi, stok artışında yaklaşık üç yıllık bir duraklamaya neden olmuştur.

Bölgesel İnceleme: 3 Ana Depolama Aksı

İstanbul-Kocaeli hattını lojistik dinamikleri açısından üç ana bölgeye ayırmak mümkündür:

• İstanbul Avrupa Bölgesi (Esenyurt, Hadımköy, Arnavutköy, Çatalca): Ambarlı Limanı’na ve otoyollara yakınlığı ile dikkat çeker. Arsa stokunun son derece sınırlı olması ve talebin yüksekliği, bu bölgedeki kira fiyatları üzerinde ciddi bir yukarı yönlü baskı oluşturmaktadır.
• İstanbul Asya Bölgesi (Tuzla, Orhanlı, Şekerpınar): Organize sanayi bölgelerine, limanlara ve ana ulaşım hatlarına yakın konumuyla nitelikli A sınıfı depolama alanlarının hızla geliştiği bir merkezdir.
• Kocaeli Hattı (Gebze, Çayırova, Dilovası): İstanbul’a sınır komşusu olan bu bölge, organize sanayi bölgelerinin desteğiyle büyük ölçekli tesislerin merkezidir. Modern ve yeni lojistik yatırımları ağırlıklı olarak bu aksta yoğunlaşmaktadır.

Doluluk Oranları ve Yeni Yatırım Eğilimleri

Gayrimenkul sektöründe talebi ölçmenin en güvenilir yollarından biri boşluk oranlarını incelemektir. Ofis sektöründe geçmiş yıllarda %25-30’ları bulan boşluk oranları normalleşme eğilimine girmişken, lojistik sektöründe boşluk oranı sadece %2 civarındadır. Bu oran, mevcut stokun neredeyse tamamının dolu olduğunu ve sektöre yönelik devasa bir talep bulunduğunu göstermektedir.

Yeni inşaat ve proje aşamasındaki yatırımlara bakıldığında, yatırımların İstanbul dışına kaydığı görülmektedir. İnşaat halindeki yatırımların %70’i, proje aşamasındakilerin ise %57’si Kocaeli bölgesinde yer almaktadır.

Lojistik Sektöründe Kira Değişimleri (2019-2025)

Lojistik alanlarında kira bedelleri, yüksekliğe, hacme ve tesisin niteliğine göre değişiklik gösterse de, ortalama metrekare birim fiyatları sektörün gelişimini net bir şekilde ortaya koymaktadır:

• 2019: Metrekare birim fiyatları ortalama 5,5 – 6 Dolar seviyelerindeydi.
• 2020-2021: Pandeminin etkisiyle kiralar 4 Dolar seviyelerine kadar geriledi.
• 2022 ve Sonrası: Hızlı bir toparlanma süreciyle kiralar önce 6-7 Dolar seviyelerine, 2025 yılı itibarıyla ise ortalama 11 Dolar seviyelerine ulaşmıştır.

Bu veriler ışığında, son altı yıllık periyotta lojistik sektörü kiralarının Dolar bazında yaklaşık iki katına çıktığını söylemek mümkündür. Sektör, yatırımcısına istikrarlı ve güçlü bir büyüme sunmaya devam etmektedir.

Sektörel Raporlar ve Eğitim Kaynakları

Lojistik ve diğer gayrimenkul türlerindeki uzun vadeli değişimleri daha detaylı incelemek için İstanbul Gayrimenkul Değerleme (iged.com.tr) tarafından 16 yıldır hazırlanan ücretsiz sektör raporlarına e-posta adresinizle kayıt olarak ulaşabilirsiniz.

Ayrıca, gayrimenkul yatırımı konusunda temelden ileri seviyeye bilgi edinmek isteyenler için hazırlanan A’dan Z’ye Konut Yatırımı kitabı, gayrimenkulokulu.org web sitesi üzerinden “GM okulu” indirim koduyla temin edilebilmektedir.