Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Konutta İpotekli Satışlar Artıyor!
25 Temmuz 2026
Gayrimenkul Okulu’nun aylık piyasa değerlendirmesinde, konut kredisi faiz oranları, kira artış sınırları ve BDDK’nın yeni düzenlemeleri ele alınmaktadır. Son dönemde konut satışları artış trendine girmiş, reel bazda konut fiyatları düşerken inşaat maliyetleri yükselmiştir. İstanbul, Ankara ve İzmir’deki fiyat değişimlerinin yanı sıra konutun altın, borsa ve döviz karşısındaki 1, 5 ve 10 yıllık getiri performansları karşılaştırılmıştır. Uzun vadede konutun güçlü bir yatırım aracı olduğu vurgulanmış ve konut piyasasındaki güncel denge, kira çarpanı verileriyle desteklenmiştir.
Gayrimenkul Okulu olarak hazırladığımız aylık piyasa değerlendirmesine hoş geldiniz. Bu yazımızda gayrimenkul piyasasındaki güncel haberleri, satış istatistiklerini, fiyat değişimlerini ve alternatif yatırım araçlarıyla olan karşılaştırmaları detaylı bir şekilde ele alıyoruz.
Açıklanan verilere göre 12 aylık ortalama TÜFE artışı %32 olarak belirlenmiştir. Bu doğrultuda, konut kira sözleşmesi yenilenecek olan kiracılar ve mülk sahipleri için yasal artış sınırı %32 oranında uygulanacaktır.
1 milyon TL tutarında ve 10 yıl vadeli bir konut kredisi kullanmak istenildiğinde, bankaların sunduğu güncel faiz oranları ve aylık taksit tutarları şu şekildedir:
Tabloya bakıldığında, en düşük oranla dördüncü sıradaki oran arasındaki aylık taksit farkının yaklaşık 4.000 TL olduğu görülmektedir.
BDDK, tasarruf finansman şirketlerine yönelik piyasa dengesini sağlamak amacıyla iki yeni düzenleme hayata geçirmiştir:
Kredili konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı %20 seviyelerine yükselmiştir. Bu oran içerisindeki finansmanın beşte biri tasarruf finansman şirketleri tarafından sağlanmaktadır. BDDK’nın bu düzenlemesi, bankalar ve tasarruf finansman şirketleri arasındaki rekabet dengesini korumayı hedeflemektedir.
Son ay itibarıyla toplam gayrimenkul satışı 239.000 adet olarak gerçekleşmiş olup, aylık ortalama olan 212.000 adedin üzerinde seyretmektedir. Son 3 yıllık verilere bakıldığında genel bir artış trendi izlenmektedir.
Yılın ilk yarısı değerlendirildiğinde toplam konut satışı 1.7 milyon adede ulaşmıştır. Bu rakam, 1.5 milyon olan ortalamanın üzerindedir. Günlük satış verileri ise ortalama 5.800 civarındayken, tatil dönemlerinin bulunduğu ay içerisinde 5.900 adet olarak gerçekleşmiştir.
Konut satışlarının %20’si ipotekli (kredili ve evim sistemleri), %80’lik dilimi ise nakit veya diğer yöntemlerle gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı ise %30-31 bandından %33 seviyelerine yükselerek bir hareketlenme göstermiştir.
Son aylarda 1.100 – 1.400 bandında seyreden yabancıya konut satışı, Haziran ayı itibarıyla 2.015 adede yükselerek dönemsel bir artış kaydetmiştir.
Konut fiyatlarında nominal değişim %24 oranında gerçekleşirken, reel (enflasyondan arındırılmış) tarafta değişim -%5.7 olarak kaydedilmiştir. Reel bazda eksiye geçiş, uzun vadeli konut yatırımı yapacaklar için fırsatlar barındırsa da kısa vadeli al-sat stratejisi düşünenler için dikkatle incelenmesi gereken bir döneme işaret etmektedir.
İnşaat maliyetlerindeki aylık artış %28.5 seviyesine ulaşırken, yeni konut fiyatlarındaki değişim %26 oranında kalmıştır. Yeni konut fiyatları aşağı yönlü bir eğilim gösterirken maliyetlerin yukarı yönlü hareket etmesi, iki eğrinin çakışmasına neden olmuştur. Maliyetlerdeki bu artışın, ilerleyen dönemde yeni konut fiyatlarını da yukarı yönlü baskılaması muhtemeldir.
Büyükşehirlerdeki nominal ve reel konut fiyat değişimleri şu şekildedir:
Türkiye geneli ortalama metrekare birim fiyatı ise 51.000 TL olarak hesaplanmıştır.
Merkez Bankası verilerine göre, Türkiye’de ortalama bir konutun metrekare birim fiyatı ikinci çeyrek itibarıyla 1.114 Dolar olmuştur. Bir önceki çeyrekte 1.115 Dolar olan bu değer, zirve noktasında 1.157 Dolar seviyesini görmüştü. Yurt dışı yatırımcılar açısından değerlendirildiğinde de Türkiye’deki konut fiyatları döviz bazında yüksek bir seviyeye oturmuş durumdadır.
Altın bazında bakıldığında ise 1 metrekare konutun fiyatı 8.8 gram altın değerine denk gelmektedir. Uzun dönem ortalamasının 14.5 gram olduğu düşünüldüğünde, altın bazında konut fiyatlarının tarihsel dip seviyelerden (7.7 gram) hafif bir yükseliş trendine girdiği söylenebilir.
Asgari ücretle yapılan karşılaştırmaya göre, Türkiye’de 100 metrekarelik ortalama bir konut alabilmek için 13.4 yıllık asgari ücret tutarının ödenmesi gerekmektedir. Araç endeksine baktığımızda ise, İstanbul’da ortalama bir konut yaklaşık 2.32 adet Toyota Corolla fiyatına karşılık gelmektedir.
Piyasanın denge bulduğunu gösteren en önemli verilerden biri olan kira çarpanı (amortisman süresi), İstanbul’da zirve noktası olan 330 aylardan 186 aya kadar gerilemiştir. Kiralardaki ve fiyatlardaki değişimler daha sağlıklı bir denge içerisinde ilerlemektedir.
Konut, altın, borsa ve döviz yatırımının belirli vadelerdeki getiri oranları (yüzdesel artışları) şu şekilde gerçekleşmiştir:
Konut yatırımı uzun vadeli bir araç olarak değerlendirildiğinde, on yıllık süreçte enflasyona ve birçok yatırım aracına karşı güçlü bir koruma sağlamaya devam etmektedir.
Gayrimenkul yatırımı konusunda daha derinlemesine bilgi edinmek, doğru analizler yapmak ve sektörün dinamiklerini öğrenmek isterseniz “A’dan Z’ye Konut Yatırımı” kitabını inceleyebilirsiniz. Kitabı gayrimenkulokulu.org web sitesi üzerinden “GM okulu” kodu ile indirimli olarak temin edebilirsiniz.
Bir sonraki piyasa değerlendirmesinde görüşmek üzere.
