Aylık Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi

Gayrimenkul Okulu’nun aylık piyasa değerlendirmesine hoş geldiniz. Bu yazımızda, sektördeki son yasal gelişmeleri, güncel satış istatistiklerini, konut ve kira fiyatlarındaki değişimleri ve gayrimenkulün diğer yatırım araçlarıyla olan getiri karşılaştırmasını sade ve öğretici bir dille ele alıyoruz.

Gündemdeki Gelişmeler: Kısa Süreli Kiralamalar

Daha öncesinde kısa süreli konut kiralamalarına yönelik bir ruhsat zorunluluğu getirilmişti. Ancak Yargıtay, mal sahiplerinin dilerlerse yapacakları kısa süreli kiralamaların önüne yalnızca ruhsat şartıyla geçilemeyeceği yönünde bir bozma kararına imza attı. Bu konudaki hukuki süreçler ve uygulamalar netleştikçe güncel bilgileri aktarmaya devam edeceğiz.

Konut Kredisi Faiz Oranları ve Maliyetler

Güncel konut kredisi faiz oranları aylık bazda %2.6 ile %3.1 arasında seyretmektedir. Bu oranlar üzerinden bir hesaplama yapıldığında;

• 1 milyon TL tutarında bir konut kredisi için 10 yıl (120 ay) vadeli borçlanıldığında, aylık taksit ödemeleri yaklaşık 30.000 TL civarında olmaktadır.
• 10 yılın sonundaki toplam geri ödeme tutarı ise yaklaşık 3.7 milyon TL olarak gerçekleşmektedir.

Kira Artış Oranlarında Son Durum

Konut kira artışlarında son 12 aylık TÜFE ortalaması baz alınmaya devam ediyor. Bu ay içerisinde kira kontratı yenilenecek olan kiracılar ve mal sahipleri için belirlenen tavan artış oranı %32 olarak hesaplanmıştır. Taraflar dilerlerse bu oranın altında bir artışla da piyasa teamüllerine uygun olarak anlaşma sağlayabilirler.

Gayrimenkul Satış İstatistikleri: Trend Nereye Gidiyor?

Geçtiğimiz ay toplam 234.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu rakam, son 3 yılın ortalamalarına paralel bir seviyeyi ifade ediyor. Ancak satışların alt kırılımlarına baktığımızda önemli bir ayrışma göze çarpıyor:

• Konut Dışı Gayrimenkul (Arsa, Tarla, Ticari vb.): 108.000 adet satış gerçekleşti. Konut dışı satışlarda uzun zamandır aşağı yönlü bir trend izlenmektedir. Toplam satışlar içindeki payı %45’e gerilemiştir.
• Konut Satışları: 127.000 adet satış gerçekleşti. Konut dışı satışların aksine konuta olan ilgide yukarı yönlü bir trend mevcuttur. Öyle ki, her iş gününde ortalama 6.000 adet konut el değiştirmiştir. Toplam satışlar içindeki payı %55 seviyesine yükselmiştir.

Kredili ve İkinci El Konut Satışlarının Payı

Konut satışlarındaki artışın ardındaki önemli etkenlerden biri kredili satışların durumudur. Geçtiğimiz ay 25.800 adet konut, kredi veya tasarruf finansman (evim) sistemleri aracılığıyla satıldı. Yüksek faiz oranlarına rağmen, kredili işlemlerin toplam konut satışları içindeki payı %20 seviyesine ulaştı. Kredi ile alınan konutlarda kullanılan ortalama kredi miktarı ise 1.450.000 TL olarak kayıtlara geçti. Bu da Türkiye genelinde satın alınan evlerin bedelinin yaklaşık üçte biri (%30’u) için kredi kullanıldığını gösteriyor.

Satılan konutların yaş durumuna bakıldığında ise oranlar istikrarını koruyor: Toplam satışların %32’si sıfır (birinci el) konutlardan, kalan üçte ikilik bölüm ise ikinci el konutlardan oluşmaktadır.

Yabancıya Konut Satışı

Yabancı uyruklu kişilere yapılan konut satışı 1.500 adet ile sınırlı kalmış ve toplam satışlar içerisindeki payı %1.2‘ye kadar gerilemiştir. Bu veriler ışığında, piyasada yabancıya konut satışının durma noktasına geldiğini söyleyebiliriz. En yüksek satış hacimleri ise 2.628 adet ile İstanbul ve 1.667 adet ile Antalya’da gözlemlenmiştir.

Güncel Konut Birim Fiyatları ve Kira Değişimleri

İlan platformlarının cari verilerine göre, konutların metrekare birim fiyatları ve yıllık değişim oranları şu şekilde şekillenmiştir:

• Türkiye Ortalaması: 43.000 TL (969 Dolar) | Fiyat Artışı: %22 | Kira Artışı: %27
• İstanbul: 62.000 TL (1.387 Dolar) | Fiyat Artışı: %26 | Kira Artışı: %43
• Ankara: 36.000 TL (824 Dolar) | Fiyat Artışı: %29 | Kira Artışı: %27
• İzmir: 50.000 TL (1.117 Dolar) | Fiyat Artışı: %18 | Kira Artışı: %18

Veriler incelendiğinde, özellikle İstanbul’daki kira artışlarının (%43) Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde seyrettiği; İzmir’in ise hem fiyat hem de kira artışında %18 ile ortalamanın altında kaldığı görülmektedir.

Yatırım Araçlarının Getiri Karşılaştırması

Gayrimenkul Okulu olarak yatırım kararlarınızı verirken uzun vadeli perspektife sahip olmanın önemini vurguluyoruz. Konut yatırımının; altın, borsa (BIST 100) ve döviz (Dolar) ile 1, 5 ve 10 yıllık vadelerdeki getiri performansları şu şekildedir (Not: Konut getirilerine kira geliri eklendiğinde de uzun vadedeki genel sıralama büyük ölçüde değişmemektedir):

1 Yıllık Getiriler:

• Altın: %68
• Borsa: %49
• Konut: %26
• Dolar: %17

5 Yıllık Getiriler:

• Altın: %1.372
• Konut: %1.150
• Borsa: %899
• Dolar: %447

10 Yıllık Getiriler:

• Altın: %5.929
• Konut: %2.365
• Borsa: %1.547
• Dolar: %1.475

Gayrimenkul Okulu’ndan Eğitim ve İçerik Tavsiyeleri

Gayrimenkul piyasasına dair bilgilerinizi derinleştirmek için A’dan Z’ye Konut Yatırımı kitabımızı gayrimenkulokulu.org adresi üzerinden gmokulu indirim koduyla temin edebilirsiniz.

Ayrıca, dünyadan ve Türkiye’den ilginç gayrimenkul olaylarını sohbet havasında ve öğretici bir dille ele aldığımız haftalık podcast/video serimiz Zenginin Malı Züğürdün Çenesi‘ni takip ederek sektördeki gelişmelere farklı bir açıdan bakabilirsiniz.

Bir sonraki piyasa değerlendirmesinde görüşmek üzere, bilgiyle ve güvenle kalın.