Aylık Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi: Gündem, Satışlar ve Fiyat Analizleri

Gayrimenkul piyasasında yaşanan aylık gelişmeleri, gündemdeki önemli haberleri ve konut tarafındaki satış ile fiyat verilerini değerlendirdiğimiz raporumuza hoş geldiniz. Bu değerlendirmede, kira artış sınırlarından inşaat maliyetlerine, güvenli ödeme sisteminden satış istatistiklerine kadar sektörü ilgilendiren temel başlıkları ele alıyoruz.

Kira Artış Oranları ve Enflasyon Verileri

Kira sözleşmelerini doğrudan ilgilendiren TÜFE 12 aylık ortalaması %32.8 olarak gerçekleşti. Buna göre, bu ay içerisinde 12 aylık periyodunu tamamlayıp yenilenecek sözleşmelerde uygulanabilecek tavan zam oranı %32 olacaktır.

• TÜFE Aylık Değişimi: Geçen ay %2.9 olan aylık TÜFE, bu ay %1.9 seviyesine gerilemiştir.
• ÜFE Aylık Değişimi: Üretici fiyat endeksi ise geçen ayki %2.4 seviyesinden %2.3’e inmiştir.

Hem üretici hem de tüketici tarafında aylık bazda bir gerileme gözlemlenmektedir.

İnşaat Maliyetlerindeki Durum

İnşaat maliyetleri tarafında aylık değişim %25 olarak gerçekleşmiş olup, geçen aya göre yatay bir seyir izlemektedir. Maliyet değişiminin alt kalemlerine bakıldığında işçilik maliyetlerinde belirgin bir değişim görülmezken, inşaat maliyetlerini yukarı yönlü etkileyen temel unsurun malzeme fiyatlarındaki artış olduğu tespit edilmektedir.

Gayrimenkul Satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi Dönemi

Sektördeki en önemli gelişmelerden biri, 1 Temmuz 2026 itibarıyla gayrimenkul alım satımlarında “Güvenli Ödeme Sistemi”nin hayata geçecek olmasıdır. Araç satışlarındaki sisteme benzer şekilde çalışacak bu uygulamanın temel özellikleri şunlardır:

• Alıcı ve satıcı arasındaki elden para alışverişi engellenerek işlemlerin sistem üzerinden yapılması hedeflenmektedir.
• Alıcı, ödemeyi sisteme gönderecek; tapu devri gerçekleştikten sonra para satıcının hesabına aktarılacaktır.
• Sistem; dolandırıcılık, sahtecilik ve hırsızlık gibi riskleri ortadan kaldırarak vatandaşı korumayı amaçlamaktadır.
• Aynı zamanda gayrimenkul satışlarında vergi ve tapu harcı kayıplarının önüne geçilmesi planlanmaktadır.

Hâlihazırda Ziraat Bankası, Albaraka ve entegre diğer bankalar üzerinden kullanılan “Tapu Takas” sistemi de bu mantıkla çalışmaktadır ve vatandaşlara güvenli işlem imkânı sunmaktadır.

Yurt Dışında Gayrimenkul Alımları Artış Gösteriyor

Türkiye’den yurt dışına yönelik gayrimenkul yatırımlarında dikkat çekici bir artış yaşanmaktadır. Son 12 ay içerisinde Türkiye’den yurt dışına gayrimenkul alımı amacıyla çıkarılan sermaye 2.7 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. Ortalama 100.000 dolarlık gayrimenkuller baz alındığında bu rakam yaklaşık 27.000 adet mülke, 200.000 dolar baz alındığında ise 13.500 adet mülke denk gelmektedir.

Geçmiş yıllarla kıyaslandığında bu yönelimin hızlandığı görülmektedir:

• 2021 Yılı: 216 milyon dolar
• 2023 Yılı: 673 milyon dolar
• Son 12 Ay: 2.7 milyar dolar

Bu tablonun oluşmasında, döviz kurlarının durumu ve Türkiye’de birikim yapan yatırımcıların yurt dışı fırsatlarını değerlendirme eğilimi önemli rol oynamaktadır.

Altın ve Gayrimenkul Tercihleri

Merkez Bankası tarafından yapılan bir araştırmaya göre, altın varlığının yüksek olduğu şehirlerde gayrimenkul değer artışları, diğer şehirlere oranla %10 daha fazla gerçekleşmiştir. Yatırımcıların tasarruf eğilimlerine ilişkin hane halkı anketlerinde ise aylık bazda dikkat çeken bir değişim saptanmıştır:

• Mart Ayı: Varlıklarını altınla değerlendireceğini söyleyenler %55, gayrimenkul alacağını söyleyenler %28.
• Nisan Ayı: Altın tercih edenlerin oranı %48’e gerilerken, gayrimenkul tercih edenlerin oranı %33’e yükselmiştir.

Konut Kredisi Faiz Oranları

Mevcut piyasada konut kredisi faiz oranları aylık %2.44 ile %2.85 arasında değişmektedir. Bu oranlar üzerinden 10 yıl vadeli 1 Milyon TL tutarında bir konut kredisi kullanıldığında, aylık taksit ödemeleri 26.000 TL ile 29.000 TL arasında seyretmektedir.

Öğretici Kaynak Hatırlatması: Gayrimenkul yatırımına dair detaylı bilgi edinmek için “A’dan Z’ye Konut Yatırımı” ve “Sorularla Gayrimenkul Yatırımı” kitaplarına igedom.tr veya gayrimenkulokulu.org adreslerinden ulaşabilirsiniz. (İndirim Kodu: GM okulu)

Mart Ayı Gayrimenkul ve Konut Satış Verileri

Mart ayında Türkiye genelinde konut ve konut dışı olmak üzere toplam 200.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleşmiştir. Mart ayları ortalaması olan 223.000 adedin gerisinde kalan bu rakam, son 6 yılın en düşük Mart ayı performansı olarak kayıtlara geçmiştir.

• Konut Dışı Satışlar (Arsa, Tarla vb.): 87.000 adet ile son 6 yılın en düşük seviyesini görmüştür. Toplam satışlardaki düşüşün ana nedeni arsa ve tarlaya olan talebin azalmasıdır.
• Konut Satışları: 113.000 adet olarak gerçekleşmiş olup, Mart ortalaması olan 117.000 adede oldukça yakındır. Demografik ihtiyaçların artmasına rağmen konut satışlarının 2018’den bu yana (2021-2022 dönemi hariç) yatay seyretmesi, sektörde bir yavaşlama olduğuna işaret etmektedir.
• Günlük Konut Satışı: Tapuların açık olduğu günlerde ortalama 5.530 adet konut satılarak, 5.300 olan günlük ortalamanın üzerine çıkılmıştır.
• Kredili (İpotekli) Satışlar: Satılan konutların %22’sinde kredi kullanılmıştır. Aralık 2023’ten bu yana kredili satışlarda artış trendi gözlemlenmektedir. Geçmiş yıllardaki %40-45 seviyelerine ulaşılamasa da, kredi faizlerinin mevduat faizlerine göre nispeten uygun bulunması ve ileride yapılandırma beklentisi bu artışı desteklemektedir.
• Birinci El (Sıfır) Konut Satışları: Satılan konutların yalnızca üçte biri sıfır konutlardan oluşmaktadır. 2018 öncesi %45 seviyelerinde olan bu oran, yeni üretim tarafındaki zayıflık nedeniyle düşük seyretmeye devam etmektedir.
• Yabancıya Satış: Sadece 1.353 adet olarak gerçekleşmiş olup, toplam pazar içerisindeki etkisi oldukça azalmıştır.

Konut Fiyatlarındaki Değişimler ve Reel Getiri

Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki nominal artış %26 olarak gerçekleşmiştir. Ancak enflasyon verileriyle arındırıldığında, reel olarak konut fiyatlarının -%3.4 oranında gerilediği görülmektedir. Büyükşehirlerdeki durum ise şu şekildedir:

• İstanbul: Nominal değişim %27, Reel değişim -%2.3
• Ankara: Nominal değişim %30, Reel değişim -%0.3
• İzmir: Nominal değişim %24, Reel değişim -%5.0 (En yüksek reel kayıp)

Konut Fiyatlarının Alternatif Değerlerle Kıyaslanması

Konut fiyatlarının farklı yatırım araçları ve emtialar cinsinden karşılıkları da piyasanın yönünü anlamak açısından önemlidir:

• Dolar Bazında: Geçen ay 968 dolar olan Türkiye geneli ortalama konut metrekare birim fiyatı, bu ay 946 dolara gerilemiştir.
• Altın Bazında: Ortalama bir konutun metrekare fiyatı 5.7 gram altın seviyesinde sabit kalmıştır.
• Araç Kıyaslaması: İstanbul’daki ortalama bir konutun fiyatı, baz model bir Toyota Corolla ile kıyaslandığında geçen ay 2.3 araca denk gelirken, bu ay 2.1 araca gerilemiştir. (Ağustos 2023’ten beri düşüş eğilimi mevcuttur).

Ticari Gayrimenkul Satışları

Son olarak, iş yeri ve ticari gayrimenkul tarafına bakıldığında Mart ayı içerisinde 13.500 adet iş yeri satışı yapılmıştır. Bu rakam, 14.000 civarında olan Mart ayları ortalamasına oldukça yakın, istikrarlı bir tablo çizmektedir.

Gayrimenkul Okulu olarak piyasaları sade, güvenilir ve anlaşılır bir şekilde takip etmeye devam edeceğiz. Bir sonraki piyasa değerlendirme raporumuzda görüşmek üzere.