Ofis ve Dükkan Yatırımı: Hangisi Daha Avantajlı?

Ticari gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen yatırımcıların aklındaki en temel sorulardan biri, ofis mi yoksa dükkan mı almanın daha mantıklı olduğudur. Her iki yatırım türünün de kendine özgü avantajları ve dezavantajları bulunmaktadır. Dönemsel olarak birinin diğerine üstünlük sağladığı zamanlar olsa da, günümüzde her iki yatırımcı tipi de benzer sorunlarla karşılaşabilmektedir.

Güncel Piyasada Ortak Sorunlar

Son dönemde hem ofis hem de dükkan sahiplerinin en büyük şikayetlerinden biri, kiracıların ödediği kiranın piyasa değerinin altında kalmasıdır. Geçmişte bu mülklerin boş kalması ve kiracı bulunamaması temel sorun iken, bugün düşük kira bedelleri ön plana çıkmaktadır.

Ofis yatırımlarında, mülk boş kaldığında yüksek aidat giderleri önemli bir maliyet kalemi oluşturur. Dükkanlarda ise durum biraz daha farklıdır. Özellikle cazip bir konumdaki dükkanın kiracısı genellikle büyük bir perakende zinciri gibi profesyonel bir yapıya sahip olur. Yüzlerce mağazası olan bu tür kiracıların sahip olduğu tecrübe ve kurumsal güç, bireysel mülk sahibinin kiracıyı yönetmesini ve haklarını korumasını zorlaştırabilir.

Yatırım Kararını Etkileyen Faktörler

Ofis mi yoksa dükkan mı sorusunun tek ve net bir cevabı yoktur. Karar verirken yatırımcının kendi koşullarını göz önünde bulundurması gerekir. Temel bir ilke olarak, “gidemediğin mülk senin değildir” anlayışıyla hareket etmek önemlidir. Yatırım yapmayı düşündüğünüz mülkün size yakın olması, yönetimi ve takibi açısından büyük kolaylık sağlar.

• Çevresel Faktörler: Yaşadığınız veya yatırım yaptığınız bölgede ofisler mi yoksa dükkanlar mı daha yaygın? Çevrenizde hangi tip mülk sahipleri çoğunlukta ise onların bilgi ve birikimlerinden faydalanabilirsiniz.
• Getiri Potansiyeli: Genel olarak ofis ve dükkan yatırımlarının kira getirileri arasında büyük farklar gözlenmemektedir. Satış sürecinde dükkanlar bir miktar daha avantajlı olabilir, ancak bu durum mülkün konumuna ve özelliklerine göre değişiklik gösterebilir.

Bireysel Yatırımcılıkta Yeni Dönem: Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF)

Küçük ve orta ölçekli bireysel yatırımcılar için doğrudan ofis veya dükkan sahibi olma devri yavaş yavaş değişmektedir. Tıpkı sermaye piyasalarında bireysel hisse senedi seçmek yerine yatırım fonlarına yönelim olması gibi, gayrimenkul sektöründe de benzer bir eğilim güçlenmektedir. Bu noktada Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) öne çıkmaktadır.

GYF’ler, çok sayıda yatırımcının sermayesini bir araya getirerek kolektif bir güç oluşturur. Bu sayede bireysel yatırımcıların tek başlarına ulaşamayacağı avantajlar elde edilir:

• Büyük Sermaye Avantajı: Fonlar, toplu alımlar sayesinde mülkleri daha uygun fiyata satın alabilir ve daha yüksek bedellerle kiraya verebilir.
• Profesyonel Yönetim: Kiracı bulma, kira sözleşmeleri, hukuki süreçler, idari işler ve mülkün bakımı gibi konular profesyonel portföy yöneticileri tarafından yürütülür. Yatırımcı bu süreçlerle uğraşmak zorunda kalmaz.
• Risk Dağılımı: Yatırım, tek bir mülk yerine geniş bir portföye yayıldığı için risk azalır.

Geleceğin Piyasası ve Beklentiler

Gelişmiş ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de de bireysel mülk sahipliğinin getirdiği sorumluluklar (belediye vergileri, bakım zorunlulukları, yasal yükümlülükler) ve zorluklar artmaktadır. Örneğin, kentsel dönüşüm süreçlerinde dükkan sahipleri, mülkün ticari değerinden dolayı müteahhitlerle sıkça anlaşmazlık yaşamaktadır.

Önümüzdeki 5-10 yıllık süreçte, bireysel yatırımcıların birikimlerinin önemli bir kısmının GYF’lere kayması beklenmektedir. Bu fonlar, ülke çapında yüz binlerce metrekarelik ofis ve dükkan portföylerine sahip olarak piyasayı domine edecektir. Bu dönüşümün, gayrimenkul piyasasına daha fazla şeffaflık, verimlilik ve profesyonellik getirmesi öngörülmektedir.