Yabancılara Konut Satışı ve İkamet Kısıtlaması Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Gayrimenkul piyasasında son dönemde en çok tartışılan konuların başında yabancılara konut satışı, bu satışların toplam pazar içindeki payı ve getirilen yeni ikamet sınırlamaları geliyor. Özellikle konut fiyatlarındaki ve kiralardaki artışlarla birlikte, yabancı talebinin piyasaya etkisi sıkça gündeme gelmektedir. Bu yazımızda, güncel veriler ışığında yabancılara satış istatistiklerini, bölgesel yoğunlukları ve Göç İdaresi Başkanlığı tarafından uygulamaya konulan mahalle kısıtlamalarını inceleyeceğiz.

Yabancılara Konut Satışında Tarihi Zirve

Haziran ayı verileri incelendiğinde, Türkiye’de yabancılara yapılan konut satışlarında 2013 yılından bu yana takip edilen grafiklerdeki en yüksek noktaya ulaşıldığı görülmektedir. Sadece Haziran ayı içerisinde yabancılara 8.600 adet konut satışı gerçekleştirilmiştir. Bu rakam, şimdiye kadar bir ayda satılan en yüksek konut adedini işaret etmektedir.

Yıl bazında bir karşılaştırma yapıldığında ise şu tablo ortaya çıkmaktadır:

• 2021 yılının tamamında yabancılara toplam 58.000 adet konut satılmıştır.
• İçinde bulunduğumuz yılın ilk altı ayında ise şimdiden 35.000 adet satış gerçekleşmiştir.

Bu veriler, bu yılın ilk yarısındaki satışların, geçen yılın aynı dönemine göre neredeyse iki katına ulaştığını göstermektedir.

Satışların Pazar Payı ve Bölgesel Etkileri

Döviz kurlarında yaşanan hareketlilik, yabancı para birimlerinin Türk Lirası karşısında değer kazanmasına neden olurken, bu durum yabancı yatırımcılar için Türkiye’de konut edinimini daha cazip hale getirmektedir. Öte yandan, alım gücünün düşmesi ve barınma krizinin derinleşmesi, yerli alıcılar için şartları zorlaştırmaktadır.

Genel çerçevede bakıldığında, Türkiye genelinde yabancıların konut alımları toplam satışların %3,5 ile %4,5‘i arasında seyretmektedir. Ancak bu oranlar, belirli iller ve dönemler özelinde ciddi farklılıklar göstermektedir:

• Rusya Federasyonu Vatandaşları: Haziran ayında yaklaşık 1.900 adet gayrimenkul alımı gerçekleştirmişlerdir. Bu, toplam yabancı satışının neredeyse %20’sini oluşturmaktadır.
• Antalya: Yabancıların toplam konut satışları içindeki payı %30’u geçmiş durumdadır.
• İstanbul: Yabancı alımlarının payı %14’ü aşmıştır.

Özellikle Antalya gibi yoğun talep gören bölgelerde, yerel halkın kendi konutlarını satıp veya kiraya verip başka bölgelere taşınmak zorunda kaldığı, bunun da sosyal ve ekonomik dengeleri değiştirdiği gözlemlenmektedir.

Döviz Bazında Konut Fiyatları

Konut birim fiyatlarını döviz bazında incelediğimizde, fiyatların 2016 yılındaki zirve noktası olan 800 Dolar seviyelerine tekrar yaklaştığını görmekteyiz. Merkez Bankası verilerine göre, Türkiye genelinde ortalama bir konutun metrekare birim fiyatı 763 Dolar seviyesine ulaşmıştır. Bu durum, yabancı yatırımcılar açısından bakıldığında, Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarının Dolar bazında tekrar eski zirvelerine doğru tırmandığını göstermektedir.

Yabancıların İkametine Kapatılan Mahalleler

Artan yoğunluk ve demografik denge gözetilerek, Göç İdaresi Başkanlığı tarafından önemli bir düzenleme hayata geçirilmiştir. 1 Temmuz itibarıyla geçerli olmak üzere, Türkiye genelinde 1.169 mahalle yabancıların yeni ikamet başvurularına kapatılmıştır.

Bu düzenleme, yabancıların ilgili mahallelerden gayrimenkul satın almasını engellememekle birlikte, satın aldıkları mülkte ikamet izni alarak oturmalarını sınırlandırmaktadır. Mevcut durumda orada yaşayanlar veya yeni doğan çocuklar bu kısıtlamadan etkilenmemekte, ancak o mahalleye yeni yerleşmek isteyen yabancılar için izin verilmemektedir.

Bazı illerde ikamete kapatılan mahalle sayıları şöyledir:

• Şanlıurfa: 170 Mahalle
• Gaziantep: 162 Mahalle
• Hatay: 109 Mahalle
• Kilis: 83 Mahalle
• İstanbul: 54 Mahalle
• Antalya: 10 Mahalle

Bu illeri sırasıyla Adana, Mersin, Mardin, Kahramanmaraş, İzmir, Ankara ve Bursa gibi büyükşehirler takip etmektedir.

Vatandaşlık Programı ve Gelecek Beklentileri

Yabancıların gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığı kazanabilmesi için gerekli olan asgari yatırım tutarında yapılan artış (limitin yükseltilmesi), piyasada yeni bir dönemi başlatmıştır. Bu düzenlemenin vatandaşlık amaçlı başvurularda bir miktar azalmaya neden olması beklense de, bu durum yabancıların genel konut edinimini tamamen engelleyen bir unsur değildir.

Konut piyasasında fiyat istikrarını sağlamaya yönelik atılan adımların ve yabancıların konut edinimine ilişkin olası yeni düzenlemelerin, önümüzdeki aylarda piyasayı nasıl şekillendireceği Gayrimenkul Okulu olarak takibimizde olmaya devam edecektir.