Ticari Gayrimenkul Yatırımının Vergi Avantajları: Şirketler ve Bireyler İçin Rehber

Ticari gayrimenkul yatırımları, hem tüzel kişiler hem de bireysel yatırımcılar için önemli vergisel avantajlar sunar. Bu avantajları doğru anlamak, yatırım kararlarını optimize etmek için kritik bir rol oynar. Bu yazıda, vergi danışmanı Ersun Bayraktaroğlu’nun analizleriyle ticari gayrimenkul alımının vergisel boyutlarını, şirketlerin ve bireylerin karşılaşacağı durumları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Şirketler İçin Ticari Gayrimenkul Alımının Amaçları ve Sonuçları

Bir şirketin ofis veya dükkan gibi bir ticari mülk satın alması, farklı amaçlara hizmet edebilir ve her amacın vergisel sonucu farklıdır.

• Yatırım ve Kira Geliri Amacıyla Alım: Şirket, mülkü kira geliri elde etmek amacıyla aldığında, satın alma bedelini bilançosunun aktifine kaydeder. Alımda ödenen tapu harcını ve KDV’yi gider olarak gösterebilir. Satın alma bedeli, amortisman yoluyla yıllara yayılarak giderleştirilir. Elde edilen kira gelirleri ise şirketin kazancına eklenir.
• Alım-Satım (Ticari) Amaçlı Alım: Eğer şirket sürekli olarak gayrimenkul alım satımı yapıyorsa, bu mülkler ticari mal olarak kabul edilir. Satın alma bedeli maliyet olarak kaydedilir, alımdaki KDV indirilir ve satış yapıldığında alış ile satış fiyatı arasındaki pozitif fark, şirketin ticari kazancı olarak vergilendirilir.
• Kullanım Amacıyla Alım: Şirket, kendi faaliyetleri için bir ofis satın aldığında, satın alma bedeli ve alım sürecindeki kredi faizleri gibi ek maliyetler aktife kaydedilir. Bu toplam maliyet, amortisman yoluyla giderleştirilerek vergi matrahından düşülür.

Şirket Varlıkları ve Bireysel Mülkiyet Karşılaştırması

Şirket sahiplerinin sıkça karşılaştığı bir ikilem, sermayeyi şirkette tutup gayrimenkulü şirket adına mı almalı, yoksa kar payı olarak çekip şahsi olarak mı yatırım yapmalı sorusudur.

Şirket Adına Alım

Gayrimenkul şirket aktifindeyken, amortisman ve faiz gibi giderler vergi matrahından düşülebilir. Ancak, 15 Temmuz 2024 sonrası edinilen gayrimenkuller için satış kazancı istisnaları büyük ölçüde kaldırılmıştır. Bu nedenle, mülk satıldığında oluşan karın tamamı kurumlar vergisine tabi olur.

Bireysel Olarak Alım

Şirketten kar payı dağıtımı yoluyla alınan parayla bireysel olarak gayrimenkul alınması, uzun vadede daha avantajlı olabilir. Çünkü mevcut yasalara göre, gerçek kişiler satın aldıkları gayrimenkulü 5 yıl ellerinde tuttuktan sonra satarlarsa, elde ettikleri değer artış kazancı gelir vergisinden muaftır. Bu durum, sürekli gayrimenkul ticareti yapmayan bireyler için geçerlidir. Başlangıçta kar payı dağıtımından kaynaklanan bir stopaj vergisi olsa da, satış anındaki vergi muafiyeti önemli bir avantaj sağlar.

Bireysel Yatırımcılar İçin Konut ve Ticari Gayrimenkul Farkları

Bireysel yatırımcılar için konut ve ofis/dükkan gibi ticari mülkler arasında vergisel açıdan önemli farklar bulunur.

• Konut Kira Geliri: 2024 yılı için 33.000 TL’yi aşan yıllık konut kira gelirleri beyana tabidir. Giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödenir.
• İş Yeri Kira Geliri: Bir şirkete kiralanan iş yerinden elde edilen kira gelirinde, kiracı %20 stopaj (vergi kesintisi) yapar. Yıllık brüt kira geliri 2024 için 230.000 TL’yi aşarsa beyanname verilir. Stopaj sayesinde verginin bir kısmı peşin ödenmiş olur ve beyan sınırı konuta göre çok daha yüksektir. Bu durum, ticari mülkleri vergisel açıdan daha avantajlı kılabilir.

Değer Artış Kazancı ve Hesaplanması

Gerçek kişilerin gayrimenkul satışından elde ettiği kazancın vergilendirilmesi, “değer artış kazancı”” olarak adlandırılır. Bu verginin doğması için mülkün karşılığında bir bedel (İvaz) ödenerek alınmış olması ve 5 yıl dolmadan satılması gerekir. Miras veya bağış yoluyla edinilen mülklerin satışında bu vergi uygulanmaz. Kazanç hesaplanırken