Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Konut Kredisi Taksitlerini Düşürün!
23 Ocak 2026
2023’ün ilk 10 ayında Türkiye’de toplam gayrimenkul satışları %2 düşerken, konut satışları %12’lik artışla öne çıktı. Bu artışta konut fiyatlarındaki reel gerileme ve alternatif yatırım araçlarından kayan sermaye etkili oldu. Kredili satışların payı %12’de kalırken, nakit alımlar piyasayı domine etti. Arsa ve tarlaya ilgi yavaşlarken yatırımcı odağı konuta döndü. Satılık fiyat artışı yavaşlarken, yıllık kira artışları %45’e ulaştı ve reel konut fiyatlarında %14,7’lik düşüş yaşandı.
2023 yılının ilk 10 ayını geride bırakırken, gayrimenkul piyasasında yaşanan gelişmeleri mercek altına alıyoruz. Bu analizde, hem genel gayrimenkul satışlarını hem de konut piyasasındaki özel dinamikleri, satış adetleri ve fiyat değişimleri üzerinden detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Yılın ilk 10 ayında Türkiye genelinde 2.3 milyon adet gayrimenkul (konut, arsa, tarla vb.) satışı gerçekleşti. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 2.4 milyon adetti. Bu veriler, toplam gayrimenkul satışlarında bir önceki yıla kıyasla yaklaşık %2’lik bir düşüş yaşandığını göstermektedir. Ekim ayına özel olarak bakıldığında ise 316.000 adetlik satışla, 240.000 adet olan ekim ayları ortalamasının yaklaşık %30 üzerinde bir performans sergilendiği görülmektedir.
Genel gayrimenkul satışlarındaki hafif düşüşe karşın, konut satışlarında durum farklı. 2023’ün ilk 10 ayında 1.1 milyon adet konut satıldı. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 990.000 adet seviyesindeydi. Bu da konut satışlarında yıllık bazda %12’lik bir artışa işaret etmektedir. Bu artışın arkasındaki bazı olası nedenler şunlardır:
Ekim ayında gerçekleşen 165.000 adetlik konut satışı, 113.000 adet olan ekim ayları ortalamasının %40’a yakın bir oranda üzerine çıkmıştır. Genellikle yılın son ayları olan kasım ve aralıkta artan satışların, bu yıl ekim ayına doğru öne çekildiği gözlemlenmektedir.
Piyasadaki işlemlerin büyük bir çoğunluğu nakit olarak gerçekleşmektedir. Toplam konut satışları içinde kredili satışların payı %12 seviyelerinde kalmıştır. Bu da satışların yaklaşık %88’inin peşin veya diğer finansman yöntemleriyle yapıldığını göstermektedir. Kullanılan konut kredilerinde kişi başı ortalama tutar 950.000 TL civarındadır. Türkiye’deki ortalama konut fiyatının 3.6 milyon TL olduğu düşünüldüğünde, kullanılan kredinin ortalama konut değerinin yaklaşık %25’ine denk geldiği anlaşılmaktadır.
Toplam satışlar içinde birinci el, yani sıfır konutların payı genellikle %31 civarında seyreder. Ancak ekim ayında bu oran %35’e yükselerek sıfır konutlara olan ilginin bir miktar arttığını göstermiştir.
Ekim ayında 151.000 adet konut dışı gayrimenkul (arsa, tarla vb.) satışı gerçekleşmiştir. Bu rakam, 121.000 adet olan ekim ayları ortalamasının %25 üzerindedir. COVID-19 pandemisiyle birlikte artan arsa ve tarlaya olan ilginin son dönemde yavaşlamaya başladığı ve yatırımcıların odağının yeniden konuta kaydığı görülmektedir. Nitekim konutun toplam gayrimenkul satışları içindeki payı tekrar %52 seviyelerine yükselmiştir.
Merkez Bankası’nın son açıkladığı verilere göre Türkiye’de ortalama konut metrekare birim fiyatı 34.000 TL’dir. Bu rakam İstanbul’da 52.000 TL, İzmir’de 38.000 TL ve Ankara’da 28.000 TL olarak kaydedilmiştir. Son bir aydaki fiyat değişimi ise Türkiye genelinde %2,4, İstanbul’da %1,4, İzmir’de %2,6 ve Ankara’da %3,2 olarak gerçekleşmiştir.
İlan portallarındaki verilere göre eylül ayında Türkiye genelindeki konut fiyatlarında %2,1’lik bir artış yaşanmıştır. Bu değişim İstanbul’da %2,1, İzmir’de %2,7 ve Ankara’da %2,2 olarak gözlemlenmiştir.
Merkez Bankası verilerinin değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporlara dayandığını, ilan verilerinin ise satıcıların talep ettiği fiyatları yansıttığını ve veriler arasında ay farkı olabileceğini unutmamak önemlidir.
Satılık konut fiyatlarındaki artış oranları yavaşlarken, kira piyasasındaki artışlar daha dikkat çekicidir. İlan verilerine göre Türkiye genelinde talep edilen kiralardaki yıllık artış oranı %45 seviyesindedir. Bu oran büyük şehirlerde daha da yüksektir:
Bu oranların, ilana çıkan mülkler için talep edilen kira bedellerindeki yıllık değişimi gösterdiğini belirtmek gerekir.
Enflasyondan arındırılmış reel konut fiyatlarına bakıldığında, eylül ayında bir önceki yıla göre %14,7’lik bir düşüş yaşandığı görülmektedir.
Ekim ayında yabancılara 1.999 adet konut satılmıştır. Bu rakam, toplam konut satışlarının sadece %1,2’sini oluşturmaktadır. Bu oran, %1,8 civarında olan genel ortalamanın altındadır.
Konut fiyatları döviz bazında incelendiğinde, farklı veri setlerine göre zirve ve dip seviyeler görülmektedir.
Altın fiyatlarındaki ciddi artış ve konuttaki nominal fiyat artış hızının yavaşlaması, altın bazında konut fiyatlarının değerlendirilmesinde önemli bir etken olarak öne çıkmaktadır.
