Türkiye Konut Piyasasında Son 10 Yıl: Arz, Talep ve Fiyat Analizi

Gayrimenkul sektörü; arz dengesi, satış hacimleri ve fiyat değişimleri ile ekonominin en dinamik alanlarından birini oluşturmaktadır. 2011 yılından günümüze kadar olan süreci incelediğimizde, yapı ruhsatlarından satış istatistiklerine, kredi kullanım oranlarından metrekare birim fiyatlarına kadar çarpıcı verilerle karşılaşıyoruz. Bu analizimizde, son on yılda Türkiye gayrimenkul piyasasının nasıl bir seyir izlediğini veriler ışığında değerlendireceğiz.

Konut Arzı ve Yapı Ruhsatları: Üretim İhtiyacı Karşılıyor mu?

Sektörün arz tarafını ilgilendiren en önemli verilerden biri, alınan konut ruhsat sayılarıdır. Verilere baktığımızda, 2014 yılında yaklaşık 1 milyon bağımsız bölüm için ruhsat verildiği görülmektedir. Bu rakam, 2017 yılında 1.4 milyon ile rekor bir seviyeye ulaşmıştır.

Türkiye genelinde yapılan araştırmalar, ülkenin yıllık konut ihtiyacının 550.000 – 600.000 bandında olduğunu göstermektedir. Bu bağlamda, 2017 yılındaki 1.4 milyonluk ruhsat sayısı, yıllık ihtiyacın oldukça üzerinde bir arza işaret etmektedir. Bu rekor artışın altında yatan temel sebeplerden biri; planlı alanlar imar yönetmeliğindeki değişiklikleri kaçırmak istemeyen müteahhitlerin hızlı hareket ederek eski yönetmelikten faydalanmak istemeleridir.

Önemli bir husus da şudur: Ruhsat almak, inşaatın hemen yapılması veya üretime hemen geçilmesi anlamına gelmemektedir. Nitekim 2017 sonrasında ruhsat sayıları düşüşe geçmiş ve 2019 yılında 325.000 adetlere kadar gerilemiştir. Bu durum, 2019 yılında yıllık ihtiyacın altında bir ruhsatlandırma yapıldığını göstermektedir.

Gayrimenkul Satış İstatistikleri ve 2020 Zirvesi

Toplam gayrimenkul satışlarına (konut, arsa, iş yeri vb.) bakıldığında, 2013 yılında 2.2 milyon adet olan satış hacminin, 2017’de 2.6 milyon adede, 2020 yılında ise 2.7 milyon adede yükseldiği görülmektedir. 2017 yılından itibaren toplam satışlar içerisinde konutun payı %55’in üzerine çıkmaya başlamıştır.

Özellikle 2020 yılı, konut satışları açısından dikkat çekici bir yıl olmuştur:

• Bir önceki yıla göre satışlar %11 oranında artmıştır.
• 1.5 milyon adet konut satışı ile son 8 yılın zirvesine ulaşılmıştır.

2020 yılındaki bu artışın en büyük tetikleyicisi; konut kredisi faiz oranlarının oldukça düşük tutulması, geri ödemesiz süreçlerin sunulması ve uzun vadeli ödeme imkanlarının sağlandığı kampanyalar olmuştur.

Birinci El ve İkinci El Satış Dengesi

Konut satışlarını birinci el (sıfır konut) ve ikinci el olarak ayırdığımızda, üretimin satışlara yansıması hakkında daha net bir fikir edinebiliyoruz. 2013-2018 döneminde birinci el konutların toplam satış içindeki payı yaklaşık %45 seviyelerindeyken, ikinci el konutlar %55 civarındaydı.

Ancak 2019 yılına gelindiğinde, yeni konut üretimindeki azalmaya paralel olarak birinci el satışların payı %38’e gerilemiş, ikinci el pazarının payı ise %62’ye çıkmıştır. 2020 yılında ise ikinci el konutların payı %69 ile son 8 yılın en yüksek oranına ulaşmıştır. Bu veri, yapı ruhsatlarındaki düşüşle paralellik göstermektedir.

İpotekli Satışların Seyri

Konut alımlarında banka kredisi kullanımını ifade eden ipotekli satışlar, finansman koşullarına göre değişkenlik göstermektedir. 2013 yılında 1.1 milyon konutun yaklaşık %40’ı ipotekli satışlardan oluşurken, takip eden yıllarda bu oran %33’lere (her üç konuttan biri) gerilemiştir.

Faiz oranlarının yüksek olduğu 2018 yılında ipotekli satış oranı %20’ye (beşte bir) kadar düşmüştür. Ancak 2020 yılında uygulanan düşük faizli kredi kampanyaları sayesinde bu oran geçici olarak tekrar %38 seviyesine yükselmiştir.

Konut Fiyatlarında Son 10 Yıllık Değişim

Yatırımcılar ve ev sahipleri için en kritik konulardan biri olan değer artışlarına baktığımızda, son 10 yılda (2011-2020) düzenli bir yükseliş trendi görülmektedir. Türkiye genelinde konut fiyatları son 10 yılda yıllık ortalama %14.5 oranında artış göstermiştir.

Büyükşehirlerdeki Yıllık Ortalama Artış Oranları:

• İstanbul: Yıllık ortalama %15 artış. (2011’de ortalama m² birim fiyatı 1.533 TL iken, Aralık 2020’de 6.484 TL’ye ulaşmıştır.)
• İzmir: Yıllık ortalama %15.4 artış.
• Ankara: Yıllık ortalama %11 artış.

Konut birim fiyatlarında en yüksek sıçrama ise 2020 yılında gerçekleşmiştir. Türkiye ortalamasına bakıldığında, 2020 yılında konut fiyatları %30’un üzerinde bir değer artışı kaydetmiştir.