Ticari Gayrimenkul Yatırımı: Pazar Araştırması ve Profesyonel Seçimi

Ticari gayrimenkul yatırımı, konut yatırımından farklı dinamiklere sahip, daha detaylı bir araştırma ve analiz süreci gerektiren bir alandır. Yatırımcıların karar verme aşamaları ve finansman temini gibi konular ticari mülklerde ayrışır. Bu nedenle, ticari gayrimenkul piyasasında doğru adımları atmak için pazar araştırmasının nasıl yapılacağını ve doğru profesyonellerin nasıl seçileceğini bilmek kritik öneme sahiptir.

Ticari Gayrimenkul Araştırmasının Konuttan Farkları

Konut ve ticari gayrimenkul satın alma süreçleri temelde birbirinden farklıdır. Ticari gayrimenkul yatırımcıları ve geliştiricileri, daha karmaşık finansal ve operasyonel faktörler nedeniyle çok daha dikkatli olmalıdır. Piyasada araştırma hizmeti sunan kurumların da genellikle ticari gayrimenkul yatırımcılarını hedeflemesi bu durumun bir göstergesidir.

Türkiye’de ticari gayrimenkul piyasasına yönelik en büyük zorluklardan biri veri ve rapor eksikliğidir. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirler dışında, diğer iller için kapsamlı ve güvenilir verilere ulaşmak zordur. Bu durum, piyasa şeffaflığını azaltmakta ve özellikle yabancı sermayenin piyasaya girişinde olumsuz bir etki yaratmaktadır.

Etkili Bir Pazar Araştırması Nasıl Yapılır?

Profesyonel yatırımcıların pazar araştırmasına başlarken izlemesi gereken bazı temel adımlar bulunmaktadır.

1. Veriye Sahip Profesyonellerle Çalışın

Araştırmaya gayrimenkulden önce, o gayrimenkulü bulmanızı sağlayacak doğru firma veya danışmandan başlamak gerekir. Veri kısıtlılığına rağmen, geniş veri setlerine erişimi olan ve bu verileri doğru analiz edebilecek insan kaynağına ve altyapıya sahip kişi ve kurumlarla çalışmak önemlidir.

2. Uzun Vadeli İş Birlikleri Kurun

Veri derleyen, düzenleyen ve raporlayan kurumlarla uzun vadeli ilişkiler kurmak, piyasanın gelişimi için de bir gerekliliktir. Hizmet talebinin sürekli olması, veri toplayan kurumların daha fazla yatırım yapmasını ve daha kaliteli veri setleri oluşturmasını teşvik eder. Bu, hem yatırımcının daha isabetli kararlar almasını sağlar hem de piyasa genelinde bir ekosistem oluşmasına katkıda bulunur.

Doğru Emlak Profesyonelini Nasıl Seçersiniz?

Özellikle kurumsal kiracılı ve düzenli nakit akışı sağlayacak bir mülk arayışında, doğru emlak profesyonelini bulmak sürecin en önemli parçasıdır.

1. Piyasa Taraması Yapın: İlan sitelerini taramak ve saha çalışması yapmak, başlangıç için iyi bir yöntemdir. Bu süreçte, belirli bir bölge veya mülk tipinde (örneğin, Torbalı’da depo) uzmanlaşmış profesyonellerin öne çıktığını göreceksiniz. Piyasada yüzlerce emlakçı olsa da spesifik bir alanda çalışanların sayısı genellikle sınırlıdır.
2. Uzmanlık Alanlarını Tespit Edin: Ticari gayrimenkul sektörü, kendi içinde ciddi bir uzmanlaşma barındırır. Sadece kiralama yapan, perakendeye veya depoya odaklanan farklı profesyoneller bulunur. Yatırımcının, aradığı mülk tipine uygun uzmanı bulması gerekir.

Yatırım Öncesi Kriterlerinizi (Benchmark) Belirleyin

Bir yatırımcının ilanları taramaya başlamadan önce kendi yatırım kriterlerini oluşturması gerekir. Örneğin, “Gebze’de bir depoyu şu kadar yıllık kira çarpanı ile alırım” gibi belirli hedefler koymalıdır. Bu kriterlerin sağlıklı bir şekilde oluşturulabilmesi için, gerçekleşen satış ve kiralama işlemlerinin kaydedildiği bir veri tabanına ihtiyaç vardır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bu tür verileri işleyebilecek altyapısı mevcut olsa da henüz tam anlamıyla aktif değildir. Bu sistemin devreye girmesiyle, özellikle ticari gayrimenkulde beyan edilen kira bedelleri genellikle gerçek rakamlar olduğu için (şirketler tarafından gider gösterilmesi sebebiyle), son derece sağlıklı çarpan analizleri yapılabilir hale gelecektir.

Gayrimenkul Danışmanına Beklentilerinizi Nasıl Anlatmalısınız?

Doğru danışmanı bulduktan sonraki en önemli adım, beklentilerinizi şeffaf bir şekilde anlatmaktır. Yatırımcıların sıkça yaptığı hatalardan biri, ihtiyaçlarını ve imkanlarını tam olarak ifade etmemektir. Danışmanınıza aşağıdaki bilgileri net olarak vermelisiniz:

• Getiri Hedefi: Yatırımdan beklediğiniz getiri oranı nedir?
• Kiracı Profili: Hangi tür kiracıları hedefliyorsunuz?
• Bütçe ve Finansman: Ne kadar öz kaynağınız var ve ne kadar kredi kullanmayı planlıyorsunuz? Bütçenin tam olarak söylenmemesi, genellikle daha yüksek fiyatlı bir mülkün satılacağı endişesinden kaynaklanır; ancak şeffaflık, doğru mülkün bulunmasını kolaylaştırır.
• Fiziksel Kriterler: Cephe, derinlik, konum gibi mülke dair teknik beklentileriniz nelerdir?

Bu bilgileri ne kadar detaylı ve filtresiz paylaşırsanız, danışmanınız size o kadar verimli ve doğru seçenekler sunabilir.

Başarılı Bir Yatırım İçin Profesyonel Ekibinizi Kurun

Ticari gayrimenkul alım süreci, sadece alıcı ve emlak danışmanı arasında ilerlemez. Süreci doğru yönetmek ve riskleri en aza indirmek için bir profesyonel ekibe ihtiyaç vardır. Bu ekipte şu uzmanlar yer almalıdır:

• Değerleme Uzmanı: Satın alma öncesi mülkün değerini tarafsız bir şekilde tespit eder.
• Mühendis: Binanın statik, mekanik ve elektrik gibi teknik durumunu raporlar ve olası riskleri belirler.
• Bankacı: Kredi kullanılacaksa, finansman sürecini en başından itibaren hazırda bekletir.

İyi bir emlak danışmanı, müşterisini bu uzmanlarla çalışmaya teşvik eder ve kendi profesyonel ağı üzerinden yönlendirmeler yapar. Bu yaklaşım, alım sürecini bir miktar uzatabilir, ancak hatalı bir yatırım yapma riskini ortadan kaldırır. Unutulmamalıdır ki önemli olan hızlı bir satış yapmak değil, doğru bir alım veya satım gerçekleştirerek uzun vadeli ve güvene dayalı müşteri ilişkileri kurmaktır.