Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Konut Kredisi Taksitlerini Düşürün!
23 Ocak 2026
Tapu işlemlerinde zorunlu ekspertiz uygulaması, devletin vergi kayıplarını önleme amacıyla gündemde. Bu düzenleme, satışların gerçek değer üzerinden yapılmasını sağlayarak tapu harcı ve değer artış kazancı vergisi maliyetlerini artıracak. 1 milyon TL’lik bir mülk için ek masrafların sıfır konutta 12 kata, ikinci elde ise 6,5 kata kadar çıkması öngörülüyor. Yazı, SPK denetimindeki profesyonel değerleme sürecinin manipülasyona kapalı olduğunu da vurgulayarak alıcı ve satıcıları bilgilendiriyor.
“`html
Son günlerde sosyal medyada ve kamuoyunda sıkça gündeme gelen “tapu işlemlerinde zorunlu ekspertiz” konusu, gayrimenkul alıcı ve satıcıları için önemli soruları beraberinde getiriyor. Bu uygulamanın hayata geçip geçmeyeceği, ne zamandır konuşulduğu ve en önemlisi, olası maliyetlerinin ne olacağı merak ediliyor.
Bu tartışmalar, özellikle Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nda yer alan bir madde ile yeniden alevlendi. Programda, gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistemin devreye sokulacağı belirtiliyor. Amaç, vergide adaleti pekiştirmek ve vergileme sistemini daha etkin hale getirmek.
Gayrimenkul alım satım işlemlerindeki temel sorun, satış bedelinin tapuda gerçek değerinden daha düşük gösterilmesidir. Bu durum, devletin iki önemli kalemde vergi kaybı yaşamasına neden olmaktadır:
Verilere göre, 1 milyon TL’ye satılan bir gayrimenkulün tapuda ortalama 400.000 TL olarak gösterildiği görülmektedir. Bu durumda, alıcı ve satıcı toplamda %4 tapu harcını 400.000 TL üzerinden ödeyerek 16.000 TL‘lik bir maliyetle karşılaşmaktadır.
Yeni düzenleme ile gayrimenkulün gerçek değeri, lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanacak bir ekspertiz raporu ile belirlenecek. Tapu işlemleri de bu raporla tespit edilen değer üzerinden yapılacak. Bu durum, alıcı ve satıcılar için ek maliyetler anlamına gelecektir. Bu maliyetleri sıfır ve ikinci el konutlar için ayrı ayrı inceleyelim.
Sıfır bir konut satın alırken, beyan edilen değerin gerçek satış değerine yükselmesiyle birlikte maliyetler önemli ölçüde artabilir. 1 milyon TL’lik bir konut örneği üzerinden gidelim:
Bu durumda, mevcut sistemde 16.000 TL olan işlem maliyeti, yeni düzenleme ile konut fiyatına ek olarak toplamda yaklaşık 194.000 TL‘ye (40.000 + 150.000 + 4.000) yükselebilir. Bu, konutun satış fiyatı hariç ek maliyetlerin 12 katına çıkması anlamına gelmektedir.
İkinci el konut satışlarında durum, satıcının gayrimenkulü ne zaman aldığı, hangi bedelle beyan ettiği gibi faktörlere bağlı olarak değişse de genel bir varsayımla maliyetleri hesaplayabiliriz:
Bu senaryoda ise toplam ek maliyet yaklaşık 104.000 TL‘ye (40.000 + 60.000 + 4.000) ulaşmaktadır. Bu da mevcut duruma göre ek maliyetlerin yaklaşık 6,5 kat artması demektir.
Bu düzenlemeyle ilgili kamuoyunda, “eksperle anlaşılarak düşük rapor düzenletilebileceği” gibi bazı yanlış kanılar bulunmaktadır. Ancak gayrimenkul değerleme sektörü, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) gibi kurumlar tarafından denetlenen, regüle bir alandır.
Değerleme süreci şu şekilde işler: İşlem, bir değerleme şirketine gelir. Şirket, sahada inceleme yapması için lisanslı bir değerleme uzmanı görevlendirir. Uzmanın hazırladığı rapor, şirketin kendi iç denetçileri (kontrolörler) tarafından tekrar incelenir ve onaylandıktan sonra resmiyet kazanır. Bu çok katmanlı yapı, bireysel müdahaleleri ve usulsüzlükleri büyük ölçüde engellemektedir. Ayrıca, gayrimenkul danışmanları ile lisanslı değerleme uzmanlarının farklı meslek grupları olduğu ve yetki alanlarının ayrı olduğu unutulmamalıdır.
“`
