Natamam Konut Nedir? Konut Kredisi Süreçlerine Etkisi

Gayrimenkul sektöründe inşaatı tamamlanmış projelere özel bir isimlendirme yapılmazken, henüz inşaat aşamasında olan veya bitmemiş projelere “Natamam” denilmektedir. Bir konutun natamam olması, konut kredisi kullanım sürecinizi doğrudan etkileyen en önemli faktörlerden biridir. İnşaatın tamamlanma seviyesi veya inşaat firmasının bankalarla yaptığı anlaşmalar, çekebileceğiniz kredi miktarını ve kredinin onaylanma durumunu belirler.

Natamam bir konut satın alırken karşılaşabileceğiniz süreçler temel olarak iki ana başlık altında incelenir.

1. Garantörlük Anlaşması ve Proje Finansmanı Modeli

Bu modelde, inşaat firması ile finansman kuruluşu (banka) arasında bir “Garantörlük Anlaşması” veya “Proje Finansmanı Anlaşması” bulunur. Bu sistemde banka, inşaat şirketine garantör olur ve karşılığında belirli güvenceler alır. İnşaatın tamamlanması, finansman kuruluşunun denetimi ve sağladığı finansman desteği ile garanti altına alınmış olur.

Bu senaryoda, konut kredisi kullanmak isteyen alıcı için inşaatın fiziki tamamlanma oranı (natamamlık seviyesi) bireysel bir risk oluşturmaz. Süreç şu şekilde ilerler:

• İnşaat şirketi, bankadan ödemelerini inşaatın ilerleme raporlarına ve hakedişlere göre alır.
• İnşaat %30 seviyesinde olsa dahi, siz finansman şirketi ile inşaat şirketi arasında belirlenmiş değer üzerinden krediye başvurabilirsiniz.
• Örneğin, değeri 800.000 TL olarak belirlenmiş bir daire için, yasal peşinat oranları (BDDK kuralları çerçevesinde) düşüldükten sonra kalan tutar için kredi kullanabilirsiniz.

Bu model, genellikle kamu kuruluşlarının desteklediği projelerde veya itibarlı inşaat firmalarının bankalarla yaptığı özel anlaşmalarda görülür ve alıcı için daha güvenli bir süreç sunar.

2. Bireysel Başvurular ve Tamamlanma Oranı Şartı

İnşaat firmasının banka ile herhangi bir garantörlük veya proje finansmanı anlaşmasının olmadığı durumlarda süreç farklı işler. Burada risk yönetimi tamamen alıcı ve banka arasındadır. Bankaya bireysel olarak başvurup natamam bir konut almak istediğinizi belirttiğinizde, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) belirlediği kurallar devreye girer.

Bu durumda dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Asgari Tamamlanma Oranı: BDDK kurallarına göre, konut kredisinin kullandırılabilmesi için konutun en az %70 oranında tamamlanmış olması gerekir.
• Bankaların İnisiyatifi: BDDK %70 sınırını belirlemiş olsa da, bankalar risk politikaları gereği bu oranı %75 veya %80 gibi daha yüksek seviyelerde talep edebilirler.
• Değerleme Farklılıkları: Her bankanın ve değerleme şirketinin kullandığı natamamlık çizelgeleri farklılık gösterebilir. Bir bankadan kredi çıkmazken, diğerinden çıkabilir.

Natamamlık Oranı Nasıl Hesaplanır?

Konutun tamamlanma oranı, değerleme uzmanları (eksperler) tarafından hazırlanan raporlarla belirlenir. Uzmanlar, inşaatın her bir kalemini (boya, tesisat, zemin, vb.) puanlayarak toplam bir tamamlanmışlık yüzdesi çıkarır.

Değerleme raporlarında kullanılan çizelgelerin detay seviyesi sonucu değiştirebilir:

• Detaylı Çizelgeler: Bazı kurumlarda 60’ın üzerinde imalat kalemi tek tek kontrol edilir (Temel kazısı, demir işleri, elektrik tesisatı vb.). Detaylı inceleme, bazı durumlarda avantaj sağlarken bazı durumlarda tamamlanma oranını düşürebilir.
• Özet Çizelgeler: Bazı kurumlarda ise daha az kalem (örneğin 30-40 kalem) üzerinden genel bir değerlendirme yapılır.

Tamamlanma Oranını Düşüren Eksiklikler

İnşaatın %100 tamamlanmış sayılabilmesi için tüm kalemlerin eksiksiz olması gerekir. Aşağıdaki gibi eksiklikler, tamamlanma oranını düşürerek kredi kullanımını engelleyebilir:

• Boya İşleri: Boyanın hiç yapılmamış olması veya eksik kalması puan kaybına neden olur.
• Isıtma Sistemleri: Radyatörlerin veya kombinin takılmamış olması.
• Vitrifiye ve Armatürler: Lavabo, batarya, musluk gibi elemanların montajının yapılmamış olması.
• Elektrik Aksamı: Anahtar, priz ve butonların takılmamış olması.
• Ortak Alanlar: Asansör kabininin henüz monte edilmemiş olması.

Örneğin; bir dairede sadece radyatörler, musluklar, elektrik prizleri ve asansör kabini eksikse, bu eksiklikler toplamda %8-9’luk bir kayba neden olabilir. Bu durumda %100 olan oran %91-92 seviyelerine geriler. Ancak inşaat daha erken aşamadaysa ve oran bankanın belirlediği eşiğin (örneğin %80’in) altına düşerse, konut kredisi kullanılamaz.

Sonuç

Natamam bir konut satın alırken, inşaatın seviyesi ve firmanın banka anlaşmaları kritik öneme sahiptir. Değerleme uzmanlarının bakış açısı ve bankaların kullandığı farklı hesaplama yöntemleri nedeniyle, natamamlık oranlarında küçük yüzdesel farklar oluşabilir. Bu küçük farklar, kredi limitlerinin altında kalmanıza neden olabilir. Bu nedenle, garantörlük anlaşması olmayan projelerde, inşaatın bitmişlik seviyesini ve eksik imalatları gözlemleyerek sürece dahil olmak, olası mağduriyetlerin önüne geçecektir.