Otel Yatırımı Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul yatırımları arasında özel bir yere sahip olan otel ve turizm tesisleri, kendine has dinamikleri ve değerleme metrikleri ile öne çıkar. Konut yatırımlarında temel ölçüt metrekare fiyatı iken, otellerde “oda başı değer” kavramı kullanılır. Bir yatırımcı veya gayrimenkul profesyoneli, portföyüne bir otel eklemeyi düşündüğünde veya bir otel projesini değerlendirdiğinde dikkat etmesi gereken pek çok kritik nokta bulunmaktadır. Bu yazıda, bir otel yatırımını incelerken hangi verilerin talep edilmesi ve nelerin analiz edilmesi gerektiğini ele alacağız.

Yatırımcı Gözüyle İlk Değerlendirme: Metrekare Başına Maksimum Kâr

Bir arsada otel projesi geliştirme kararı alındığında, temel hedef metrekare başına elde edilecek kârı maksimize etmektir. Aynı arsa üzerinde 50 odalı lüks bir butik otel inşa etmek de, 100 odalı daha ekonomik bir otel yapmak da mümkündür. Karar aşamasında lokasyonun potansiyeli belirleyicidir. Eğer bölge, lüks konseptin gerektirdiği yüksek oda fiyatlarını destekleyecek bir pazara sahip değilse, daha fazla oda sayısına sahip ekonomik bir modele yönelmek daha mantıklıdır. Çünkü yönetim ve sabit giderler oda sayısı ile doğru orantılı olarak artmaz. Bu nedenle, daha fazla oda sayısı genellikle daha yüksek bir kâr marjı anlamına gelebilir.

Otel Değerlemesinde Temel Kontrol Listesi

Mevcut bir oteli satın almayı düşünen bir yatırımcının veya bu süreçte danışmanlık yapan bir emlak profesyonelinin incelemesi gereken temel başlıklar şunlardır:

1. Pazardaki Konumlandırma ve Fiyat Analizi

İlk adım, otelin pazardaki yerini anlamaktır. Booking.com gibi platformlar üzerinden bölgedeki benzer otellerin fiyatları incelenerek, hedeflenen otelin rakiplerine göre nasıl bir fiyatlandırma stratejisi izlediği ve ne tür bir gelir potansiyeli taşıdığı hakkında ön bilgi edinilebilir.

2. Hukuki ve Resmi Belgelerin İncelenmesi

Yatırımın güvenliği için hukuki durumun eksiksiz bir şekilde tespiti şarttır. Bu kapsamda aşağıdaki belgeler mutlaka kontrol edilmelidir:

• Turizm İşletme Belgesi: Otelin Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yasal olarak tanındığını gösteren belgedir.
• Yangın Güvenliği Raporları: İtfaiyeden alınan onaylar ve raporlar, tesisin yangın güvenliği standartlarına uygunluğunu teyit eder.
• Tapu Kaydı ve Takyidatlar: Tapu kaydı incelenerek mülkün gerçekten satıcıya ait olup olmadığı ve üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlamaların bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
• İmar Durumu Uygunluğu: Mevcut yapının imar planlarına ve ruhsatına uygun olup olmadığı, herhangi bir kaçak yapılaşma bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
• Devam Eden Hukuki Süreçler: Otel ile ilgili geçmişten gelen veya devam eden davaların olup olmadığı, gelecekte potansiyel risk oluşturabilecek durumlar incelenmelidir.

3. Binanın Fiziksel ve Teknik Özellikleri

Binanın mevcut durumu, gelecekteki renovasyon maliyetlerini ve markalaşma potansiyelini doğrudan etkiler.

• Isıtma ve Soğutma Sistemleri: Otelde merkezi bir ısıtma-soğutma sistemi mi var, yoksa her odada ayrı split klimalar mı kullanılıyor? Merkezi bir sisteme geçiş, ciddi bir yatırım maliyeti gerektirebilir. Sistemin bir odayı ısıtırken diğerini soğutma esnekliği sunup sunmadığı (örneğin iki borulu sistemler) gibi teknik detaylar da önemlidir.
• Yangın Güvenliği Standartları: Özellikle uluslararası bir marka ile anlaşma potansiyeli olan oteller için yangın standartları kritiktir. Binada tam teşekküllü bir sprinkler (yangın söndürme) sistemi var mı? Her odadan en az iki farklı yangın merdivenine kaçış imkânı bulunuyor mu? Yangın merdivenleri birbirinden yeterince uzakta konumlandırılmış mı? Bu gibi kontroller, basit bir gözlemle dahi yapılabilir.
• Oda Sayısı ve Büyüklükleri: Uluslararası otel markaları, genellikle 80-90 oda ve üzeri kapasiteye sahip tesisleri tercih eder. Oda büyüklükleri ise otelin segmentini belirlemede önemli bir rol oynar:
  • 20-21 m²’ye kadar: Ekonomi ve Budget Segmenti (örn: Ibis, Hampton by Hilton)
  • 22-25 m² arası: Orta Segment (3-4 yıldız, örn: Hilton Garden Inn, Courtyard by Marriott)
  • 25-26 m² üzeri: Üst Segment (5 yıldız, örn: Hilton, Marriott)
  • 35 m² üzeri: Lüks Segment (örn: Ritz-Carlton, St. Regis)
• Genel Tesisler: Otelin restoran, spa, masaj odaları ve toplantı salonu gibi ek hizmet alanları, gelir çeşitliliği ve misafir deneyimi açısından incelenmelidir.

Potansiyel ve Markalaşma Fırsatları

Bir oteli satın almayı düşünen yatırımcılar, genellikle tesisi mevcut haliyle işletmekten ziyade, bir renovasyon yatırımı yaparak ve uluslararası bir marka ile anlaşarak değerini artırmayı hedefler. Yukarıda belirtilen tüm teknik ve hukuki kontroller, otelin bu dönüşüme ne kadar uygun olduğunu belirlemeye yarar. Yangın merdiveni eksikliği veya yetersiz mekanik sistemler gibi sorunlar, markalaşma sürecinde ciddi maliyetler çıkarabilir. Bu nedenle, bir otelin markalaşma potansiyelinin yüksek olması, potansiyel alıcı kitlesini genişleten önemli bir avantajdır.

Otel yatırımları ve gayrimenkul sektörüne dair daha fazla detaya ulaşmak isterseniz, bir gayrimenkul profesyoneli olarak kanala katıl üyesi olabilir ve üyelere özel olarak yayınlanan videolara erişim sağlayabilirsiniz.