Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Konut Kredisi Taksitlerini Düşürün!
23 Ocak 2026
Otel yatırımları, gayrimenkul profesyonelleri için önemli fırsatlar sunuyor. Sektör uzmanı Poga Bey’in görüşleriyle hazırlanan bu yazıda, otel değerlemesinde kullanılan indirgenmiş nakit akışı ve kâr çarpanı gibi yöntemler ele alınıyor. 2023’te yaşanan ekonomik ve jeopolitik zorluklara rağmen 2024 için olumlu beklentiler mevcut. Performansı düşük otelleri iyileştirerek değer yaratma stratejisi, yatırımcılar için öne çıkan bir fırsat olarak dikkat çekiyor. Yazı, sektörün güncel dinamiklerini ve gelecek potansiyelini özetliyor.
Gayrimenkul sektörünün dinamik ve kârlı alanlarından biri olan otel yatırımları, kendine özgü değerleme metotları ve piyasa koşulları ile dikkat çekmektedir. Gayrimenkul Okulu olarak bu yazımızda, otelcilik sektöründeki profesyonel tecrübeleriyle tanınan Poga Bey’in görüşleriyle otel piyasasının güncel durumunu, yatırım fırsatlarını ve gelecek beklentilerini inceliyoruz. Bu analiz, gayrimenkul profesyonellerine otel yatırımlarını daha bilinçli bir şekilde değerlendirme imkânı sunmayı hedeflemektedir.
Makine mühendisliği eğitiminin ardından Amerika’da finans ağırlıklı MBA programını tamamlayan Poga Bey, kariyerine kurumsal finans alanında başlamıştır. 2008 yılında Hilton grubuna geliştirme direktörü olarak katılmış ve yedi yılı aşkın bir süre boyunca Türkiye genelinde Hilton markalarının gelişiminden sorumlu olmuştur. 2015’te Marriott grubuna geliştirme başkan yardımcısı olarak transfer olan Poga Bey, 2018’den bu yana serbest danışman olarak sektördeki tecrübelerini yatırımcılara aktarmaktadır.
Otel gibi büyük ölçekli ticari gayrimenkullerin değerlemesi, standart mülklerden farklılaşır. Poga Bey, globalde otel değerlemesinin temel olarak mülkün gelecekte yaratacağı kârlılığa dayandığını belirtmektedir. İki ana yöntem öne çıkmaktadır:
Değerlemeyi etkileyen temel faktörler arasında otelin lokasyonu, bulunduğu şehrin potansiyeli, işletme verimliliği ve binanın fiziki durumu gibi unsurlar yer almaktadır.
Son yıllarda Türkiye’deki otelcilik sektörü, hem yerel hem de küresel dinamiklerden önemli ölçüde etkilenmiştir.
Pandemi sonrası 2022’de güçlü bir toparlanma yaşayan İstanbul otelleri, 2023 yılında bölgesel olayların etkisiyle bir düşüşle karşılaştı. Özellikle İsrail-Gazze arasındaki gerilim sonrası bölgeye yönelik seyahatlerde yaşanan iptaller ve kısıtlamalar, doluluk oranlarını olumsuz etkiledi.
Son iki yıldır devam eden düşük kur ve yüksek enflasyon sarmalı, otelcilik sektörünün kârlılığı üzerinde baskı oluşturdu. Otellerin gelirleri ağırlıklı olarak döviz bazlı olsa da, personel maaşları, yiyecek-içecek ve diğer operasyonel maliyetlerdeki TL bazlı yüksek artışlar, giderleri ciddi oranda yükseltti. Kâr marjlarını korumak isteyen oteller, döviz bazlı fiyatlarını artırmak zorunda kaldı. Bu durum, Türkiye’nin özellikle Bodrum gibi popüler destinasyonlarının Güney Fransa, İspanya ve İtalya gibi rakip pazarlardan daha pahalı algılanmasına neden oldu ve bazı turistlerin tercihlerini farklı ülkelere kaydırmasına yol açtı.
Mevcut piyasa koşulları, bilinçli yatırımcılar için önemli fırsatlar barındırmaktadır. Poga Bey, özellikle performansı düşük otellerin satın alınarak değerinin artırılmasını en mantıklı yatırım stratejilerinden biri olarak görmektedir.
2022’de elde edilen rekor gelirlere rağmen, yüksek enflasyonun bu gelirleri erittiği unutulmamalıdır. Bu nedenle, finansal yapılarını güçlendiremeyen işletmeler yatırımcılar için birer fırsat olabilir.
Sektör profesyonelleri, 2024 yılında özellikle seçim sonrası dönemin daha olumlu geçeceğine dair bir beklenti içindedir. Ekonomik istikrarın sağlanması ve jeopolitik gerilimlerin azalmasıyla birlikte Türkiye otelcilik sektörünün yeniden bir büyüme trendine girmesi umulmaktadır. Gelecek dönemde ise İstanbul Havalimanı ve eski Atatürk Havalimanı çevresindeki otel yatırımları ve bu bölgelerdeki gelişmelerin yakından takip edilmesi gereken konular arasında olduğu belirtilmektedir.
