Konut Kredisi Hesaplama: Hangi Konuta Ne Kadar Kredi Çekebilirsiniz?

Kredi ile konut alırken, gayrimenkulün ne kadarına kredi kullanılabileceğini belirlemek geçmişe göre daha karmaşık bir süreç haline gelmiştir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yapılan son düzenlemelerle birlikte konut kredisi kriterleri önemli ölçüde değişmiştir. Bu yazıda, hangi konut için ne kadar kredi alabileceğinizi ve bu hesabı hangi kriterlere göre yapmanız gerektiğini detaylı bir şekilde ele alacağız.

Konut kredisi kullanımında temel amaç, kişinin barınma ihtiyacını karşılaması veya yatırım yapmasıdır. Bu noktada, kredi limitlerini belirleyen temel faktörler devreye girmektedir.

Konut Kredisi Limitini Belirleyen 4 Ana Kriter

Bir konut için kullanılabilecek maksimum kredi tutarı, dört temel kritere göre değişiklik göstermektedir. Bu kriterler, kredi başvurusunun sonucunu doğrudan etkiler.

1. Mevcut Konut Sahipliği: Başvuru sahibinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun adına kayıtlı bir konut olup olmadığı, kredi oranını belirleyen en önemli faktördür. Sistemin amacı, ilk evini alacak kişileri daha yüksek oranlarla desteklemektir.
2. Konutun Durumu: Alınacak konutun “birinci el” (sıfır) mi yoksa “ikinci el” mi olduğu kredi limitlerini etkiler. Genellikle sıfır konutlar için daha avantajlı kredi imkanları sunulmaktadır.
3. Enerji Sınıfı Sertifikası: Konutun sahip olduğu enerji kimlik belgesinin sınıfı (A, B, C vb.) da kredi oranlarında belirleyicidir. Yüksek enerji verimliliğine sahip (örneğin A sınıfı) konutlar teşvik edilir.
4. Konutun Değeri: Gayrimenkulün ekspertiz raporunda belirtilen değeri, farklı kredi dilimlerinin uygulanmasına neden olur. Belirli bir değerin üzerindeki konutlar için kredi imkanı kısıtlanabilir veya tamamen ortadan kalkabilir.

Kredi hesaplamalarında bankanın görevlendirdiği gayrimenkul değerleme uzmanının belirlediği ekspertiz değeri (özellikle BDDK mevzuatı kapsamındaki yasal durum değeri) esas alınır. Satın alma bedeli ile ekspertiz değerinin farklı olabileceğini unutmamak önemlidir.

1. İlk Kez Konut Alacaklar İçin Kredi Oranları

Kendinizin, eşinizin veya 18 yaş altı çocuğunuzun üzerine kayıtlı bir konut bulunmuyorsa, en yüksek kredi oranlarından faydalanabilirsiniz. Bu durumda oranlar şu şekildedir:

Sıfır (Birinci El) Konutlar İçin

Eğer ilk eviniz olacaksa ve sıfır bir konut alıyorsanız, A sınıfı enerji sertifikasına sahip bir mülk için kredi oranları şöyledir:

• Değeri 5 milyon TL’ye kadar olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %90‘ı
• Değeri 5 milyon TL ile 10 milyon TL arasında olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %80‘i
• Değeri 10 milyon TL ile 20 milyon TL arasında olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %70‘i
• Değeri 20 milyon TL’yi geçen konutlar için: Ekspertiz değerinin %60‘ı

Not: Enerji sınıfı B olduğunda bu oranlar 5 puan, C olduğunda ise 10 puan düşmektedir.

İkinci El Konutlar İçin

İlk eviniz olmasına rağmen ikinci el bir mülk tercih ediyorsanız, kredi imkanları daralmaktadır:

• Değeri 1 milyon TL’ye kadar olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %90‘ı
• Değeri 5 milyon TL ile 10 milyon TL arasında olan konutlar için: En fazla 3 milyon TL
• Değeri 10 milyon TL’yi geçen konutlar için: Kredi kullanılamamaktadır.

2. Halihazırda Konutu Olanlar İçin Kredi Oranları

Eğer sizin, eşinizin veya 18 yaş altı çocuğunuzun üzerine kayıtlı bir konut varsa, alacağınız ikinci veya daha sonraki konutlar için kredi oranları %75 oranında azaltılır. Bu durum, yatırım amaçlı alımlarda finansman imkanlarını önemli ölçüde kısıtlamaktadır.

Sıfır (Birinci El) Konutlar İçin

Mevcut bir eviniz varken A sınıfı enerji sertifikasına sahip sıfır bir konut almak isterseniz geçerli oranlar şunlardır:

• Değeri 5 milyon TL’ye kadar olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %22,5‘i
• Değeri 5 milyon TL ile 10 milyon TL arasında olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %20‘si
• Değeri 10 milyon TL ile 20 milyon TL arasında olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %17,5‘i
• Değeri 20 milyon TL’yi geçen konutlar için: Ekspertiz değerinin %15‘i

İkinci El Konutlar İçin

Mevcut bir eviniz varken ikinci el bir konut almayı düşünüyorsanız, kredi koşulları daha da sıkılaşmaktadır:

• Değeri 1 milyon TL’ye kadar olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %22,5‘i
• Değeri 1 milyon TL ile 2 milyon TL arasında olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %17,5‘i
• Değeri 2 milyon TL ile 5 milyon TL arasında olan konutlar için: Ekspertiz değerinin %15‘i
• Değeri 5 milyon TL ile 10 milyon TL arasında olan konutlar için: Azami 750.000 TL
• Değeri 10 milyon TL’yi geçen konutlar için: Kredi kullanılamamaktadır.

Örnek Hesaplama

Kriterlerin pratikte nasıl işlediğini bir örnekle görelim. Ekspertiz yasal durum değerinin 5.000.000 TL çıktığını varsayalım.

Senaryo 1: İlk Kez Konut Alacak Biri

• Durum A: Sıfır ve B sınıfı enerji sertifikalı bir konut. Bu durumda, 5 milyon TL’ye kadar olan dilimde %90 olan oran, B sınıfı olduğu için %85’e düşer. Kullanılabilecek kredi: 5.000.000 x %85 = 4.250.000 TL.
• Durum B: İkinci el bir konut. Değer 1-5 milyon TL aralığında olduğu için bu senaryoda kredi limiti düşer. İlgili mevzuata göre hesaplandığında kullanılabilecek kredi yaklaşık 2.750.000 TL seviyesine geriler.

Görüldüğü üzere, konut kredisi kullanma koşulları alıcının profiline ve alacağı mülkün özelliklerine göre büyük farklılıklar göstermektedir. Konut alım sürecinde finansman planınızı yaparken bu kriterleri dikkatle değerlendirmeniz, bütçenizi doğru yönetmenize yardımcı olacaktır.