COVID-19 Salgını ve Gayrimenkul Piyasasına Etkileri

Dünya genelini etkisi altına alan Corona virüsü (COVID-19), Türkiye’de de yeni vakalarla birlikte gündemimizin en önemli maddesi haline geldi. 18 Mart 2020 tarihi itibarıyla küresel ve ulusal piyasaların bu süreçten nasıl etkilendiğini gözlemlerken, akıllardaki en önemli sorulardan biri de şüphesiz gayrimenkul piyasasının bu durumdan nasıl etkileneceğidir.

Bu yazımızda, turizmden perakendeye, ofis piyasasından konut sektörüne kadar salgının gayrimenkul üzerindeki olası etkilerini ve sektörel değişimleri ele alacağız.

Turizm ve Otelcilik Sektöründe Beklentiler

Salgının ilk ve en doğrudan etkisi turizm sektöründe hissedilmektedir. Önceden planlanmış seminerler, zirveler, spor müsabakaları ve büyük etkinliklerin iptal edilmesi veya ertelenmesi, otel doluluk oranlarını ve turizm gelirlerini düşürmeye başlamıştır. Bu süreçten etkilenecek başlıca alanlar şunlardır:

• Kısa Dönemli Kiralamalar: Airbnb veya Booking gibi sistemler üzerinden gelir elde eden ev sahipleri, turizm hareketliliğinin azalmasıyla birlikte ilk etapta gelir kaybı yaşayabilirler.
• Zorunlu Haller Dışında Durgunluk: Zorunlu sağlık turizmi haricinde, keyfi seyahatlerin ve turizm gelirlerinin bir süre duraksaması beklenmektedir.
• Yatırım Kararları: Otel doluluklarının azalmasıyla birlikte yeni otel yatırımları askıya alınabilir. Ancak, kriz dönemlerini fırsat olarak gören bazı yatırımcılar, değerinin altında fiyatlanan turizm tesisleri için arayışa geçebilirler.
• Değerleme Sorunları: Otel değerlemelerinde genellikle son üç yılın performansı referans alınır. Bu bağlamda 2020 yılı, otel yatırımları ve değerlemeleri açısından düşük bir referans yılı olarak kayıtlara geçecektir.

Gelişmiş ekonomilerde toparlanmanın Haziran-Temmuz aylarını bulabileceği öngörülürken, gelişmekte olan piyasalar için bu sürecin biraz daha uzaması muhtemeldir.

Perakende Sektörü ve AVM’ler

Virüs endişesiyle insanların evde kalmayı tercih etmesi, alışveriş merkezleri (AVM) ve mağazaların ziyaretçi sayılarını doğrudan etkilemektedir. Tüketici davranışlarındaki bu değişiklik şu sonuçları doğurabilir:

• Online Alışverişe Yönelim: Vatandaşların fiziksel mağazalar yerine online alışverişi tercih etmesi, perakende cirolarında düşüşe neden olabilir.
• Kira Düzenlemeleri: Ciroların düşmesi ve ziyaretçi sayısının azalması, kiracılar ile mülk sahipleri arasında yeni kira anlaşmalarını veya tolerans taleplerini gündeme getirecektir.
• Boşluk Oranları: Mülk sahiplerinin bu süreçte esneklik sağlamaması durumunda, mağazalarda boşluk oranlarının artması beklenebilir.

Ofis Piyasası ve Çalışma Kültürünün Değişimi

COVID-19 salgınının en köklü değişikliği ofis piyasasında yapması beklenmektedir. Dünyada yaygın olan ancak Türkiye’de henüz tam yerleşmemiş olan “evden çalışma” (home-office) modeli, bu süreçle birlikte zorunlu bir pratik haline gelmiştir.

Cumhurbaşkanlığı tarafından yapılan açıklamalarla mevzuat ve altyapı çalışmalarının desteklenmesi, evden çalışmayı yeni bir iş biçimi olarak hayatımıza sokmaktadır. Bu durumun ofis piyasasına yansımaları şöyledir:

• Şirketler büyük metrekareli ofisler yerine daha küçük alanlara ihtiyaç duyabilir.
• 2017 yılından beri artış gösteren ofis boşluk oranları, bu yeni çalışma modeliyle birlikte yüksek seviyelerde seyretmeye devam edebilir.
• Ofis yatırımlarına olan talep bir süre azalabilir.

Konut Piyasası ve Yeni Yaşam Alanları

Evden çalışma modelinin yaygınlaşması ve freelance çalışma düzeninin artması, sadece ofisleri değil, konut tercihlerini ve tasarımlarını da etkileyecektir. Çalışanların artık fiziksel olarak iş yerine gitme zorunluluğunun azalması, konut piyasasında şu değişimleri tetikleyebilir:

Lokasyon Bağımsızlığı: Çalışanlar, iş yerlerine yakın olmak veya merkezi lokasyonlarda yüksek kiralar ödemek zorunda kalmayabilirler. Bu durum, insanların kendi zevklerine ve bütçelerine daha uygun, sosyal imkanları daha geniş bölgelere taşınmalarına olanak tanıyabilir.

Konut Tasarımı: Evlerin aynı zamanda birer ofis haline gelmesi, konut tasarımlarında çalışma alanlarına daha fazla yer ayrılmasını gerektirecektir.

Konut Kredilerinde Yeni Düzenleme

Bu dönemde konut piyasasını hareketlendirebilecek önemli bir gelişme de finansman tarafında yaşanmıştır. Yapılan açıklamaya göre; 500.000 TL’nin altındaki konutlar için kredilendirme oranı %80’den %90’a çıkarılmıştır.

Bu düzenleme, konut almayı düşünenlerin sadece %10 peşinat ödeyerek, evin değerinin %90’ı için banka kredisi kullanabilmesine imkan tanımaktadır. Bu durum, özellikle yeni çalışma düzenine geçip yaşam alanını değiştirmek isteyenler için bir fırsat oluşturabilir.

Sonuç

Gayrimenkul piyasası, küresel salgınla birlikte önemli bir dönüşüm sürecine girmiştir. Turizm ve perakendede kısa vadeli zorluklar yaşanırken, ofis ve konut piyasasında alışkanlıkların ve önceliklerin değiştiği yeni bir dönem başlamaktadır. Bu süreçte sağlığımızı korumak önceliğimiz olurken, piyasa dinamiklerini doğru okumak gelecekteki yatırımlar için kritik önem taşımaktadır.

Sağlıkla kalın, evde kalın.