Salgın Sonrası Gayrimenkul Piyasasında Değişen Alışkanlıklar ve Beklentiler

Salgın süreci, dünya genelinde milyonlarca insanın yaşam tarzını zorunlu olarak değiştirmesine neden oldu. Evde kalma zorunluluğu, çalışma hayatından günlük yaşam pratiklerine kadar birçok alanda köklü değişiklikleri beraberinde getirdi. Bu değişimden en çok etkilenen sektörlerin başında ise gayrimenkul geliyor. Bu yazımızda, salgın sonrası değişen alışkanlıkların konut, ofis, lojistik ve turizm sektörlerine olası yansımalarını ve geleceğe dair öngörüleri ele alacağız.

Konut Sektörü ve Uzaktan Çalışma Modeli

Salgın sürecinin gayrimenkuldeki en büyük etkisi ilk etapta konut sektöründe hissedilmeye başlandı. Özellikle Türkiye’de daha önce çok yaygın olmayan uzaktan çalışma modeli, çevre kirliliğini azaltmak ve yolda geçen zamanı kazanmak adına son yıllarda küresel ölçekte tercih edilmeye başlanmıştı. Salgın, bu sürecin bir nevi test edilmesi için zemin hazırladı.

Amerika Birleşik Devletleri verilerine bakıldığında, çalışanların %24’ünün uzaktan çalıştığı ve %68’inin bu modeli hayal ettiği görülmektedir. Türkiye’de ise işe gidiş-geliş için harcanan ortalama sürenin 45 dakika olduğu, büyükşehirlerde bu sürenin çok daha fazla olduğu bilinmektedir. Uzaktan çalışma modelinin yasal altyapısının oturmasıyla birlikte, çalışanların bu modeli daha fazla talep edeceği ve konut tercihlerini buna göre şekillendireceği öngörülmektedir.

Önümüzdeki dönemde konut almayı veya kiralamayı düşünenler için evden çalışma imkanı, karar verme sürecinde belirleyici bir faktör olacaktır.

Lokasyon Tercihlerinde Değişim

Konut yatırımlarında lokasyon seçimi, salgın sonrası yeni bir boyut kazanmaktadır. Alıcıların ve kiracıların öncelikleri şu yönde değişebilir:

• Düşük Yoğunluklu Bölgeler: Kalabalıktan uzak, daha sakin yaşam alanlarına talep artabilir.
• Doğaya Yakınlık: Yeşil alanlara erişimin kolay olduğu bölgeler tercih sebebi olabilir.
• Maliyet Avantajı: Şehir merkezinden uzaklaşarak daha uygun kira veya satın alma maliyetlerine ulaşma isteği öne çıkabilir.

Ancak, çocukların okul durumu ve eşlerin iş zorunlulukları gibi faktörler, bazı ailelerin bu değişiklikleri ertelemesine veya seçeneklerini sınırlamasına neden olabilir.

Ofis Piyasasında Dönüşüm ve Fonksiyon Değişiklikleri

Ofis piyasası, özellikle İstanbul özelinde salgın öncesinde de yüksek boşluk oranlarıyla mücadele etmekteydi. Ekonomik dalgalanmalar ve uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşması, ofislerdeki boşluk oranlarının bir süre daha gündemde kalmasına neden olabilir. Bu süreçte ofis piyasasında şu gelişmeler beklenebilir:

• Kaliteye Yönelim: C ve B+ segmentindeki ofis kullanıcıları, düşen kira fiyatlarını fırsata çevirerek daha üst segmentteki (A sınıfı) ofislere geçiş yapabilir.
• Fonksiyon Değişikliği: Kiralanamayan ofis binalarında veya ofis çevrelerindeki yeme-içme alanlarında tasarımsal değişiklikler yapılarak, binaların farklı amaçlarla kullanılması (dönüşüm) gündeme gelebilir.

Lojistik ve Perakende Sektörü

Salgın dönemi, e-ticaret ve özellikle online market alışverişi alışkanlıklarında ciddi bir artış sağladı. Elektronik ürünlerin aksine, gıda ürünlerinin depolanması ve hızlı bozulabilir olması lojistik sektöründe yeni ihtiyaçlar doğurmaktadır.

Şehir İçi Dikey Depolar: Ürünlerin müşteriye en hızlı şekilde ulaştırılabilmesi için şehir merkezlerinde depolama alanlarına ihtiyaç duyulmaktadır. Geniş arazilerin bulunmadığı merkezlerde, İngiltere örneğinde olduğu gibi, yukarı doğru yükselen “dikey depolar” ve daha küçük metrekareli lojistik alanları önem kazanmaktadır.

Mağaza Tasarımlarında Değişim: “Online sipariş et, mağazadan teslim al” modelinin yaygınlaşması durumunda, marketlerin iç tasarımları değişebilir. Müşterilerin reyonlar arasında gezmediği, sadece personelin sipariş hazırladığı, raf düzeninden ziyade depolama verimliliğinin esas alındığı yeni market tasarımları ortaya çıkabilir.

Turizm ve Konaklama Sektörü

Turizm sektörü salgın sürecinden en çok etkilenen alanlardan biridir. HVS tarafından yapılan araştırmalara göre, sektörün toparlanması biraz zaman alacaktır. Araştırmalar, otel değerlemelerindeki oda fiyatlarının ve doluluk oranlarının salgın öncesi seviyeleri yakalamasının 2022-2023 yıllarını bulabileceğini işaret etmektedir. Bu durum, turizm yatırımları ve işletmeciliği açısından zorlu bir geçiş dönemine işaret etmektedir.

Özetle; gayrimenkul sektörü, değişen insan alışkanlıklarına ve yeni ekonomik gerçeklere uyum sağlayarak şekillenmeye devam edecektir. Uzaktan çalışma, e-ticaretin yükselişi ve sosyal mesafe ihtiyaçları, geleceğin binalarını ve şehirlerini tasarlarken ana belirleyiciler olacaktır.