Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Konut Kredisi Taksitlerini Düşürün!
23 Ocak 2026
2023’ün ilk 11 ayı, gayrimenkul piyasasında konut satışlarının yavaşladığını ancak arsa ve tarla gibi konut dışı satışların seyrini koruduğunu gösterdi. Toplam satışlarda konut dışı mülklerin payı %60’a ulaştı. Kredili konut alımları %5.6 ile tarihi düşük seviyeye inerken, nakit alımlar öne çıktı. Konut fiyatlarındaki reel artış hızı zayıflarken, yabancıya satışlar geriledi. Kira piyasasındaki yüksek artışlar ise belirli büyükşehirlerde devam etti. Piyasa, krediye erişimdeki zorluklarla şekilleniyor.
Yılın sonuna yaklaşırken, ilk 11 aylık veriler ışığında Türkiye gayrimenkul piyasasını mercek altına alıyoruz. Bu yazımızda, Kasım ayı ve yılın ilk 11 ayına ait konut satışları, konut dışı gayrimenkul hareketleri, fiyat ve kira değişimlerini detaylı olarak inceleyeceğiz.
Kasım ayında Türkiye genelinde toplam 229.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu rakam, genel piyasa ortalamasına oldukça yakın bir seviyede seyretmektedir ve toplam satışlarda belirgin bir gerileme olmadığını göstermektedir. Yılın ilk 11 aylık toplamına baktığımızda ise 2.6 milyon adet gayrimenkul satışı yapıldığını görüyoruz. Geçen senenin aynı dönemindeki 2.8 milyonluk satış rakamına göre bir miktar düşüş olsa da, 2020 sonrası dönemin genel seyrine paralel bir tablo ortaya çıkmaktadır.
Arsa ve tarla gibi konut dışı gayrimenkul satışları, piyasanın dinamiklerini anlamak için önemli bir göstergedir. Kasım ayında 136.000 adet konut dışı gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu rakam, uzun dönem ortalamasının üzerinde olup 2020 sonrası ortalamalara yakın bir seviyededir. Yılın ilk 11 ayında ise toplam 1.5 milyon adet konut dışı gayrimenkul satışı yapılmıştır. Bu veri, geçen senenin aynı dönemiyle neredeyse birebir aynı seviyede olduğumuzu göstermektedir. Bu durum, toplam gayrimenkul satışlarındaki hafif gerilemenin konut satışlarından kaynaklandığını, konut dışı satışların ise seyrini koruduğunu ortaya koymaktadır.
Toplam satışlar içindeki dağılım incelendiğinde, konut satışlarının payının %40, konut dışı gayrimenkul satışlarının payının ise %60 olduğu görülmektedir. Uzun dönemde bu oranlar genellikle %45 konut, %55 konut dışı şeklinde gerçekleşirken, COVID-19 sonrası dönemde yatırımcıların ilgisinin konut dışı gayrimenkullere kaydığı net bir şekilde gözlemlenmektedir. Bu değişimin alt kırılımları ise şu şekildedir:
Kasım ayında Türkiye genelinde 93.000 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, 111.000 adet olan uzun dönemli ortalamanın altında kalmaktadır. Yılın ilk 11 ayında ise toplam 1.1 milyon adet konut satılmıştır. Geçen senenin aynı dönemindeki 1.3 milyonluk satış ve 1.2 milyonluk uzun dönem ortalaması göz önüne alındığında, konut satışlarının hem COVID sonrası döneme hem de genel ortalamaya göre geride kaldığı söylenebilir.
Konut kredisi kullanım oranları, piyasadaki en dikkat çekici verilerden birini oluşturuyor. Kasım ayında satılan konutların sadece %5.6’sında, yani 5.200 adedinde konut kredisi kullanıldı. Bu durum, piyasada nakit alımların hakimiyetini sürdürdüğünü ve krediye erişimin zorluğunun piyasayı derinden etkilediğini göstermektedir.
Satışların birinci el (yeni) ve ikinci el olarak dağılımına bakıldığında, birinci el konutların payının %32 seviyesinde sabitlendiği görülmektedir. Bu oranın uzun süredir değişmemesi, piyasadaki yeni konut arzının talebi karşılamakta yetersiz kaldığı şeklinde yorumlanabilir.
Kasım ayında yabancılara 2.300 adet konut satışı gerçekleştirildi. Bu rakam, 2018 yılından bu yana görülen en düşük seviyelere doğru bir gerilemenin devam ettiğini işaret etmektedir. Yabancıların yaptığı alımlar, Kasım ayındaki toplam konut satışlarının yalnızca %2.5’ini oluşturmaktadır.
Merkez Bankası verilerine göre, konut fiyatlarında yıllık nominal artış %86 olarak gerçekleşti. Ancak enflasyondan arındırılmış reel değişim incelendiğinde, artışın %15‘e gerilediği görülmektedir. Geçen ay %17 olan reel artışın bu ay daha da düşmesi, konut fiyatlarının reel olarak gerileme eğiliminde olduğunu ve nominal artış hızının da yavaşladığını göstermektedir.
Ortalama metrekare fiyatları, farklı veri kaynaklarına göre değişiklik göstermektedir:
İki veri seti arasındaki fark, Merkez Bankası verilerinin yaklaşık 1-1.5 ay geriden gelmesi ve ilan fiyatlarının pazarlık payını içerebilmesiyle açıklanabilir.
İlan verilerine göre, Türkiye’de ortalama konut metrekare fiyatı 900 dolar seviyesindedir. Şehir bazında ise bu rakam İstanbul’da 1.241 dolar, Ankara’da 675 dolar ve İzmir’de 1.013 dolar olarak hesaplanmaktadır. Altın bazında yapılan karşılaştırmada ise ortalama bir metrekare konutun yaklaşık 16 gram altın değerinde olduğu görülmektedir.
İlan verilerine göre, Türkiye genelinde yıllık kira değişimi ortalama %91 seviyesindedir. Büyükşehirlerdeki durum ise şu şekildedir:
Özetle, 2023’ün ilk 11 ayı, konut satışlarında bir yavaşlama, konut dışı gayrimenkullerde ise istikrarlı bir seyir ortaya koymaktadır. Krediye erişimdeki zorluklar nakit alımları öne çıkarırken, konut fiyatlarındaki reel artış hızı zayıflamaktadır. Kira piyasasındaki yüksek artışlar ise belirli şehirlerde devam etmektedir.
