Mayıs 2023 Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi: Satışlar, Fiyatlar ve Öne Çıkanlar

Mayıs 2023 dönemine ait gayrimenkul satışları, konut fiyatları ve sizlerden gelen soruları ele aldığımız aylık piyasa değerlendirme analizimize hoş geldiniz. Bu yazımızda, sektördeki son verileri ve trendleri detaylı bir şekilde inceliyoruz.

Mayıs Ayı Genel Gayrimenkul Satışları

Mayıs 2023’te Türkiye genelinde konut ve konut dışı mülkleri kapsayan toplam 273.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu rakam, uzun dönemli Mayıs ayları ortalaması olan 196.000 adedin oldukça üzerinde olup, piyasadaki hareketliliğin arttığını göstermektedir.

Arsa ve Tarla Satışlarında Yükseliş Devam Ediyor

Konut dışı gayrimenkul satışları, özellikle arsa ve tarlalara olan ilginin devam etmesiyle dikkat çekiyor. Mayıs ayında toplam 160.000 adet konut dışı gayrimenkul satışı yapıldı. Bu sayı, 107.000 adet olan uzun dönemli ortalamanın ve 97.000 adet olan Mayıs ayları ortalamasının belirgin şekilde üzerindedir. Pandemi sonrası başlayan arsa ve tarlaya yönelim trendinin gücünü koruduğu görülmektedir.

Detaylı Konut Satış Verileri

Mayıs 2023’te Türkiye genelinde 113.000 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, hem 112.000 adet olan tüm zamanlar ortalamasının hem de 99.000 adet olan Mayıs ayları ortalamasının üzerinde seyrederek pozitif bir tablo çizmektedir.

Günlük Satış Performansı

İş günü başına düşen satış adetlerine bakıldığında, Mayıs ayında her iş günü ortalama 5.400 adet konutun satıldığı görülmektedir. Bu performans, 2021 yılının aynı dönemine göre daha iyi, ancak 2022’ye göre daha düşük bir seviyeyi işaret etmektedir.

Sıfır ve İkinci El Konut Dağılımı

Satılan konutların dağılımında, yeni (sıfır) konutların payı %30 civarında gerçekleşmiştir. Buna göre satılan her üç konuttan biri sıfır, ikisi ise ikinci el konutlardan oluşmaktadır.

Kredili Konut Satışları

Kredili (ipotekli) konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı %24 olarak kaydedilmiştir. Merkez Bankası’nın para politikası kararları sonrası, konut kredisi faiz oranlarındaki belirsizliğin ortadan kalkması ancak maliyetlerin artması beklenmektedir.

Yabancılara Yapılan Konut Satışları

Mayıs ayında yabancılara 3.167 adet konut satışı yapıldı. Bu rakam, satışların 2018 yılı seviyelerine yaklaştığını ancak henüz o döneme kadar düşmediğini göstermektedir. Yabancıların toplam konut satışları içindeki payı ise %2.8‘e gerilemiştir. Bu düşüşte, döviz kurundaki beklentilerin etkili olduğu düşünülmektedir. Özellikle İstanbul’da yabancıların payı %5’e, Antalya’da ise %20’ye kadar düşmüştür.

Konut Fiyat Endeksi ve Değişimler (Nisan 2023)

Not: Konut fiyat endeksi verileri, satış verilerinden bir ay geriden gelmektedir. Bu bölümdeki veriler Nisan 2023 dönemine aittir.

Türkiye genelinde konut fiyatlarında yıllık bazda nominal olarak %121, reel (enflasyondan arındırılmış) olarak ise %53‘lük bir artış yaşanmıştır. Şehirler bazında bakıldığında reel artışlarda Ankara (%57) ve İzmir (%55) öne çıkarken, İstanbul (%49) Türkiye ortalamasının gerisinde kalmıştır.

Ortalama Konut Birim Fiyatları

Nisan 2023 itibarıyla Türkiye’de ortalama konut metrekare birim fiyatı 22.800 TL olarak gerçekleşmiştir. Büyükşehirlerdeki durum ise şu şekildedir:

• İstanbul: 35.000 TL/m²
• Ankara: 16.800 TL/m²
• İzmir: 26.500 TL/m²

Dolar ve Altın Bazında Konut Fiyatları

Dolar bazında Türkiye ortalama konut metrekare fiyatı 1.181 dolara yükselmiştir. Döviz kurundaki olası değişikliklerin bu rakamı nasıl etkileyebileceği önemli bir konudur. Altın bazında ise daha istikrarlı bir seyir izlenmekte olup, ortalama metrekare fiyatı yaklaşık 17 gram altına denk gelmektedir.

Konuta Erişebilirlik

Asgari ücret ile konut fiyatları arasındaki ilişki incelendiğinde, Türkiye’de 100 metrekarelik ortalama bir konuta erişebilmek için gereken sürenin 22 yıla tekabül ettiği görülmektedir. Bu hesaplama, alım gücünü ölçmek için kullanılan bir karşılaştırma metriğidir.

Yatırım Araçlarının 5 Yıllık Getiri Karşılaştırması

Yatırım araçlarının son 5 yıllık getirileri incelendiğinde, konut ve altının birbirine yakın bir performans sergilediği görülmektedir. Bu karşılaştırmada, altının aksine konutun ek olarak kira getirisi sağladığı da unutulmamalıdır.

Sizden Gelen Sorular ve Cevaplar

1. Arsa ve Tarla Konuları Hakkında Daha Fazla İçerik Gelecek mi?

Soru: “Arsa ve tarla konularında işlerseniz yorumlarsanız memnun olurum.”

Cevap: Evet, arsa ve tarla yatırımlarına yönelik ilgi doğrultusunda bu konuya özel içerikler hazırlanacaktır. Kanalımızda ifraz, tevhit, imar bilgisi ve tarla alırken dikkat edilmesi gerekenler gibi konularda mevcut videolar bulunmaktadır. Bu videoları bir oynatma listesi altında toplayarak erişimi kolaylaştıracağız. Özellikle merak ettiğiniz konuları yorum olarak belirtebilirsiniz.

2. Nüfusa Oranla Konut Üretiminde Hangi İller Öne Çıkıyor?

Soru: “Yıllara göre alınan ruhsat sayılarının azalmasına ek olarak nüfusta genişleme ile orantılı yüzdesel olarak sizce ne kadar gerisindeyiz? Deprem bölgesinde yeni alınan ruhsatların bu toplamdaki oranını öğrenebilir miyiz?”

Cevap: Bu soruyu yanıtlarken, toplam ruhsat sayısı yerine nüfusa oranlı bir bakış açısı sunmak daha doğru sonuçlar vermektedir. 100.000 kişiye düşen ruhsat sayısına göre yılın ilk 3 ayında öne çıkan ve geride kalan iller şunlardır:

• Hareketliliğin Yüksek Olduğu İller: Tekirdağ, Antalya, Mersin, Muğla, Balıkesir, Yalova, Samsun, Mardin.
• Hareketliliğin Düşük Olduğu İller: Uşak, Bolu, Bartın, Çankırı, Tunceli, Bingöl, Muş, Ağrı, Iğdır, Hakkari.

3. Projeden Alınan ve Birkaç Yıl Sonra Satılan Konutun Vergilendirmesi Nasıl Olur?

Soru: “Diyelim ki projeden 1 milyon liraya konut aldık, 3 yıl sonra bittiğinde değeri 3 milyon oldu. Tapuyu 3. yılda aldık. Bir sene sonra (4. yıl) 4 milyona satmak istersek iktisap tarihi nedir ve gelir vergisi nasıl hesaplanır?”

Cevap: Değer artış kazancı vergisinde iktisap tarihi, tapunun adınıza tescil edildiği tarihtir. Vergi hesaplanırken, alış bedeliniz her yıl Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranında artırılarak güncellenir. Örnek olarak, 1 milyon TL’ye aldığınız konutun Yİ-ÜFE ile güncellenmiş değeri 1.3 milyon TL olursa ve siz konutu 1.5 milyon TL’ye satarsanız, vergi 500 bin TL üzerinden değil, 200 bin TL (1.5 milyon – 1.3 milyon) üzerinden hesaplanır.

4. Döviz Sahibi Olan Biri İçin Konut Alım Zamanı Şimdi mi, Sonra mı?

Soru: “Sizce elinde dövizi olan birisi için şimdi mi yoksa daha sonra mı konut almak daha mantıklı olur?”

Cevap: Bu karar, kişisel yatırım hedeflerinize ve risk algınıza bağlıdır. Döviz kurundaki farklı senaryolara göre konut fiyatlarının nasıl değişebileceğini analiz ettiğimiz bir video kanalımızda mevcuttur. Genel bir cevap yerine, kişisel finansal durumunuza özel bir değerlendirme yapmak için profesyonel danışmanlık almanız en doğru yaklaşım olacaktır.

5. Yeni Evim (0.69) Kampanyası Devam Ediyor mu?

Soru: “0.69 yeni evim kampanyası devam eder mi bitti mi? Bankalar kısıtlamaya gitti gibi bir şeyler duyuyorum.”

Cevap: Kampanya resmi olarak devam etmektedir. Ancak bu koşullara uygun konut bulmak ve kredi onayı almak konusunda zorluklar yaşanabilmektedir. Merkez Bankası’nın açıklayacağı yeni para politikası kararları sonrasında bu alandaki belirsizliklerin azalması beklenmektedir.

6. Türkiye ve Avrupa’daki Konutların Karşılaştırılması

Soru: “Türkiye ile Avrupa’yı konut yapı kalitesi, maliyeti, finansmanı ve ömürleri açısından karşılaştırır mısınız?”

Cevap: Avrupa tek bir bütün olmadığı için genelleme yapmak zordur. Ancak ana başlıklar altında karşılaştırma yapabiliriz:

• Yapı Stoğu ve Kalitesi: Avrupa’da yaygın bir deprem riski olmaması sebebiyle yapı stoğu daha eskidir. Mimari, yerel yaşam koşullarına göre şekillenir.
• Maliyet: İnşaat maliyetleri, özellikle işçilik giderleri, ülkedeki kişi başına düşen gelirle doğrudan ilişkilidir ve ülkeden ülkeye büyük farklılıklar gösterir.
• Yapı Ömrü: Deprem endişesi olmadığı için 100 yılı aşan konut yapılarına sıkça rastlanabilir.
• Finansman: Türkiye’de 10-15 yıl olan kredi vadeleri, Avrupa’da 30 yıla kadar çıkabilmektedir. Bu durum taksitleri düşürür. Ancak krediler genellikle değişken faizlidir, yani ödemeler aylık olarak enflasyona göre değişebilir.

7. Bir Evin Gerçek Değeri Nasıl Öğrenilir?

Soru: “Bir evin gerçek değerini nasıl öğrenebiliriz?”

Cevap: Bir evin değerini öğrenmek için iki temel yöntem vardır:

1. Profesyonel Destek: SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketlerinden (ekspertiz) hizmet alarak profesyonel bir değerleme raporu hazırlatabilirsiniz. Bu, en güvenilir yöntemdir.
2. Kişisel Araştırma:
   • Masa Başı Araştırması: İnternet ilan sitelerinden, ilgilendiğiniz mülke benzer özelliklerdeki (oda sayısı, metrekare, konum vb.) diğer konutların fiyatlarını inceleyerek birim metrekare fiyatı hakkında fikir edinebilirsiniz.
   • Saha Araştırması: Bölgedeki 2-3 farklı emlak danışmanıyla görüşerek mülk hakkında bilgi alabilir ve onların fiyat görüşlerini karşılaştırabilirsiniz. Bu iki araştırmayı birleştirerek mülkün piyasa değeri hakkında bir tahmin yürütebilirsiniz.