Eylül Ayı Verileriyle Konut Piyasasına Detaylı Bakış

Türkiye’de konut piyasası, fiyatlar, satış adetleri ve kredi kullanım oranları gibi birçok dinamikle şekillenmeye devam ediyor. Bu analizimizde, Eylül 2022 verileri ışığında konut satışlarını, fiyat değişimlerini ve piyasanın genel eğilimlerini inceliyoruz.

Eylül Ayı Konut Satış Verileri

Genel Konut Satışları

Eylül ayında Türkiye genelinde 113 bin adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, uzun dönemli aylık satış ortalamasının üzerinde bir seviyeye işaret etmektedir. Ancak, sadece Eylül ayları ortalamasıyla karşılaştırıldığında bir düşüş gözlemlenmektedir. Geçmiş yılların Eylül ayı ortalaması 123 bin adet seviyesindeyken, bu seneki satışlar %10’luk bir gerileme göstermiştir.

Yılın ilk dokuz ayına toplu olarak bakıldığında ise 2013’ten bu yana ortalama 963 bin adet olan satış rakamına karşılık, bu yıl 1.1 milyon adet konut satışı yapıldığı görülmektedir. Bu da yıllık bazda satışların güçlü seyrini koruduğunu göstermektedir.

Günlük satış adetleri incelendiğinde, Eylül ayında her iş gününde ortalama 5.100 adet konut satılmıştır. Bu rakam, 5.400 adet olan uzun dönemli günlük ortalamanın ve 6.000 adet olan Eylül ayları günlük ortalamasının altında kalmıştır.

Kredili ve Nakit Satışlar

Eylül ayında gerçekleşen konut satışlarının sadece %15’i kredili (ipotekli) olarak yapılmıştır. Bu durum, alıcıların %85’inin konutları nakit olarak satın aldığını göstermektedir. Geçmişte %40’lar seviyesinde olan kredili satış payı, son dönemlerin en düşük seviyelerinden birine gerilemiştir. Bu düşüşün ardındaki temel nedenler, kamu bankalarının kredi verme iştahının azalması ve özel bankaların sunduğu faiz oranlarının alıcılar için yüksek kalması olarak belirtilmektedir. 2018 kriz döneminde %10’un altına gerileyen oranlar hariç tutulduğunda, %15’lik pay oldukça düşük bir seviyededir. Uzun vadeli trend, kredili konut satışlarının payının azalma eğiliminde olduğunu doğrulamaktadır.

Birinci El ve İkinci El Konut Satışları

Toplam satışlar içinde yeni konutların (birinci el) payı Eylül ayında %31,7 olarak gerçekleşmiştir. Geçmişte %40-45 bandında seyreden bu oran, uzun dönemli ortalamaların gerisinde kalsa da son aylara göre bir artışa işaret etmektedir.

Konut ve Otomobil Satışları Karşılaştırması

Birinci el konut satışları ile otomobil satışları arasında genellikle paralel bir seyir gözlemlenir. Ancak, piyasaları etkileyen farklı politikalar uygulandığında bu iki veri birbirinden ayrışabilmektedir. Son verilere göre Eylül ayında otomobil satışları yukarı yönlü bir hareket sergilerken, birinci el konut satışları aşağı yönlü bir eğilim göstermiştir. Bu durum, iki piyasanın farklı dinamiklerden etkilendiği bir döneme girildiğini göstermektedir.

Yabancılara Konut Satışları

Eylül ayında yabancılara 5.000 adet konut satışı gerçekleştirilmiştir. 2018 yılından itibaren belirgin bir artış trendine giren yabancıya satışlar, bu yılın ilk dokuz ayında 49.650 adede ulaşmıştır. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 37.500 adet seviyesindeydi. Eylül ayında yabancıların toplam konut satışları içindeki payı %4,5 olmuştur. Bu oran, 2018 öncesi dönemdeki %1-2’lik seviyelerin oldukça üzerindedir.

İstanbul ve Antalya’da Yabancı Payı

• İstanbul: Geçmiş aylarda her 6 konuttan birinin yabancılara satıldığı İstanbul’da, Eylül ayında bu oran %9,5’e gerilemiştir. Bu oran, satılan her 10 konuttan yaklaşık birinin yabancılar tarafından alındığı anlamına gelmektedir.
• Antalya: Antalya’da yabancı alıcıların payı daha da dikkat çekicidir. Geçmişte her 3 konuttan birinin yabancılara satıldığı şehirde, Eylül ayında bu pay %26’ya düşmüştür. Bu durum, her 4 konuttan birinin yabancılar tarafından satın alındığını göstermektedir.

Konut Fiyatlarındaki Gelişmeler

Reel ve Nominal Fiyat Artışları

Türkiye genelinde konut fiyatları artmaya devam etmektedir. Merkez Bankası’nın açıkladığı son verilere göre (Ağustos 2022), yıllık nominal artış oranı %185 seviyesindedir. Enflasyondan arındırılmış reel artış ise %58 olarak gerçekleşmiştir. Konut piyasasındaki yavaşlama sinyallerinin ve TOKİ kampanyası gibi gelişmelerin fiyatlara etkisinin önümüzdeki aylarda daha net görüleceği öngörülmektedir.

İnşaat Maliyetlerinin Etkisi

Konut fiyatlarındaki artışta inşaat maliyetlerinin etkisi önemli bir faktördür. Uzun dönemli veriler, inşaat maliyet artışları ile yeni konut fiyat değişimleri arasında güçlü bir ilişki olduğunu göstermektedir. 2022 başından itibaren bu iki veri tam olarak aynı yönde hareket etmese de genel trendleri benzerlik göstermektedir.

Türkiye Geneli Ortalama Birim Fiyatlar

Türkiye’de ortalama bir konutun metrekare fiyatı 15.000 TL seviyesine ulaşmıştır. Bu da 100 metrekarelik bir konut için ortalama 1,5 milyon TL’lik bir değer anlamına gelmektedir. Ortalama konut üretim maliyetinin 7.500 TL/m² olduğu düşünüldüğünde, satış fiyatı ile maliyet arasında %50’lik bir marj olduğu görülmektedir. Bu oran, arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki kat karşılığı anlaşma oranlarıyla paralellik göstermektedir.

Dolar bazında incelendiğinde, Türkiye’de ortalama metrekare birim fiyatı 836 dolar ile zirve seviyesini aşmıştır. İstanbul’da ise bu rakam 1.360 dolar seviyesinde olup henüz geçmişteki zirvesine ulaşmamıştır.

Konuta Erişilebilirlik

Asgari ücretle çalışan bir kişinin Türkiye’de 100 metrekarelik ortalama bir konut alabilmesi için gereken süre, Ağustos 2022 verilerine göre 22,8 yıla yükselmiştir. Geçmiş dönemlerde 14-15 yıl olan bu süre, konuta erişimin ne kadar zorlaştığını göstermektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Rus Mir ödeme sisteminden bazı bankaların çekilmesi yabancılara konut talebini daraltır mı?

Mir sistemi, kart sahiplerinin ATM’lerden para çekmesini sağlayan bir ödeme altyapısıdır. Para transferi konusunda farklı kanallar mevcut olduğu sürece, bu durumun gayrimenkul talebini doğrudan azaltması beklenmemektedir. Ancak, Türkiye’de yaşayan yabancıların günlük yaşamlarını zorlaştırıcı bir etki yaratabilir.

TOKİ sosyal konut projesinden 20 yıl vadeli ve memur maaş artışına endeksli borca girmek mantıklı mı?

TOKİ’nin sunduğu ödeme planı, banka kredilerine göre önemli bir avantaj sunmaktadır. Alternatif bir banka kredisinde başlangıç taksitleri çok yüksek olacağından, hane geliri kısıtlı olanlar için erişim imkansız hale gelebilirdi. Bu sistem, başlangıç taksitlerini düşük tutarak ve ödeme yükünü zaman içinde gelire paralel olarak artırarak borcun ödenebilir kalmasını sağlamaktadır.

Yatırım amaçlı konut alımı için doğru zaman mı? Seçimleri beklemek gerekir mi?

Oturum amaçlı konut alımı için doğru zamanı beklemek genellikle tavsiye edilmez çünkü piyasa koşulları sürekli değişkendir. Yatırım amaçlı alımlarda ise mevcut piyasa dikkatli değerlendirilmelidir. Özel bankaların sunduğu %26 civarındaki yıllık faiz oranları, mevcut enflasyonun altında kaldığı için hala avantajlı kabul edilebilir. Ancak yatırım kararını verirken kira getirisi ve kredi taksidi dengesi gibi hesaplamalar yapılmalıdır.

Müteahhitlik yapmak için bankalar proje kredisi kullandırır mı?

Geçmişinde inşaat tecrübesi ve bu alandan geliri olmayan bir girişimciye bankaların proje kredisi vermesi beklenmez. Bankalar genellikle fatura bazlı ödemeler veya güçlü gayrimenkul teminatları karşılığında kredi kullandırmaktadır. Özellikle tecrübe olmayan bir alana kredi ile girmek riskli bir adım olabilir.

Konut satıp, krediyle iki konut almak için doğru zaman mı? Ne zaman satıp ne zaman almalı?

Bu karar, kişisel finansal duruma göre değişir. Konut fiyatlarındaki artışın hızı yavaşlasa da reel bir düşüş beklenmemektedir. Mevcut konutu satıp krediyle konut sayısını artırmak, paranızı enflasyona karşı korumak için bir strateji olabilir. Bu noktada kritik olan, alınacak yeni konutların kira gelirlerinin kredi taksitlerini ne oranda karşılayacağını doğru hesaplamaktır.