Mayıs 2024 Gayrimenkul Piyasası Analizi: Rakamlar Ne Anlatıyor?

Gayrimenkul Okulu’nun aylık piyasa değerlendirme analizine hoş geldiniz. Bu yazımızda, Mayıs 2024 dönemine ait gayrimenkul ve konut piyasasındaki güncel verileri, trendleri ve önemli göstergeleri sade bir dille ele alacağız.

Genel Gayrimenkul Satışları

Mayıs ayında Türkiye genelinde toplam 263.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu rakam, mayıs ayları ortalamasının üzerinde olup son 3-4 yıllık ortalamalara oldukça yakın bir seviyede seyretmektedir. Bu durum, piyasada işlerin kötüye gittiği yönündeki yorumları desteklememektedir. Yılın ilk beş ayını kapsayan kümüle verilere baktığımızda ise toplam 1.2 milyon adetlik satışla son 13 yılın en yüksek ikinci performansının sergilendiğini görüyoruz. Bu dönemdeki satışlar sadece 2022’nin gerisinde kalmıştır.

Konut Dışı Satışlarda Durum: Arsa ve Tarla

Konut dışı gayrimenkul satışları, yani arsa ve tarla satışları, mayıs ayında 133.000 adet olarak kaydedildi. Son dört yıllık trend incelendiğinde, arsa ve tarlaya olan ilginin en düşük seviyelerinden birine gerilediği gözlemlenmektedir. Ancak 13 yıllık ortalamaya bakıldığında, satışların hala bu ortalamanın üzerinde olduğu görülmektedir. Bu verileri değerlendirirken değişen ekonomik ve demografik yapıları göz önünde bulundurmak önemlidir.

Konut Piyasasının Nabzı: Satışlar ve Finansman

Mayıs ayında gerçekleşen 130.000 adet konut satışı, hem son 4 yılın hem de son 13 yılın en yüksek mayıs ayı verisi olarak öne çıkıyor. Yılın ilk beş aylık toplamında ise 584.000 adet konut satılarak son 4 ve 13 yılın rekoru kırıldı.

Finansman tarafında ise nakit alımların ağırlığı devam ediyor:

• Nakit Satışlar: Satışların %85’i nakit olarak yapıldı.
• Kredili Satışlar: Kredi kullanılan satışların payı %14.9 seviyesinde kaldı.

Yabancılara yapılan konut satışları ise düşüş trendini sürdürüyor. Mayıs ayında 1.770 adet konut satılırken, yılın ilk beş ayındaki toplam satış 7.800 adetle 2018 öncesi döneme benzer bir seviyeye geriledi.

Fiyatlar ve Değerlemeler

Konut fiyatlarındaki değişim, nominal ve reel olarak iki farklı perspektif sunmaktadır. Mayıs ayı itibarıyla nominal fiyatlarda yıllık %32 oranında pozitif bir artış gözlemlenirken, enflasyondan arındırılmış reel fiyatlarda ise -%2.3’lük bir gerileme yaşandı. Reel fiyatlardaki düşüş hızının -%15’lerden bu seviyeye gelmesi, piyasanın sıfır noktasına yaklaştığını ve bir toparlanma eğilimine girebileceğini işaret etmektedir.

Farklı varlıklarla yapılan karşılaştırmalar ise şu şekilde:

• Dolar Bazında: Türkiye’de bir metrekare konutun ortalama fiyatı 969 dolara ulaştı.
• Altın Bazında: Bir metrekare konutun değeri 8.99 gram altın olarak ölçüldü. Bu rakam, 11 gram olan uzun dönemli ortalamanın altındadır.
• Araç Karşılaştırması: İstanbul’da ortalama bir konut, 2.1 adet Toyota Corolla değerindedir. Bu oran, piyasanın zirve yaptığı dönemlerde 3.5’e kadar çıkmıştı.

Piyasa Dinamikleri: İlanda Kalma Süreleri ve Kredi Durumu

Sahibinden verilerine göre, bir konutun ortalama ilanda kalma süresi 57 güne gerileyerek piyasanın hızlandığına işaret etti. Ancak ideal bir hız için bu sürenin 40-45 gün bandına inmesi beklenmektedir. Şehir bazında bakıldığında İstanbul ve Ankara’da süreler kısalırken, İzmir’de ise artış gözlemleniyor. Kiralık konutların ilandan kalkma süresi ise 29 güne düşerek kiralama piyasasının da normalleşmeye başladığını gösteriyor.

Takipteki konut kredileri oranı binde 1.5 gibi oldukça düşük bir seviyededir. Bu durum, sabit taksitli kredilerin enflasyonist ortamda ödeme kolaylığı sağladığını ve borçluların ödemelerini düzenli yaptığını ortaya koymaktadır.

İstanbul’a Özel Bakış: Kira Çarpanı Analizi

İstanbul’un merkezi ilçelerinde yapılan analize göre, bir konutun satış fiyatı ile kirası arasındaki ilişkiyi gösteren amortisman süresi 202 ay (yaklaşık 16.8 yıl) olarak hesaplanmıştır. Geçmiş dönemlerde oldukça yükselen bu çarpanın tekrar makul seviyelere dönmesi, konut fiyatları ve kiralar arasındaki ilişkinin normalleştiğini göstermektedir.