Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Konut Kredisi Taksitlerini Düşürün!
23 Ocak 2026
Kasım 2022’de Türkiye genelinde konut satışları 117 bin adetle ortalamanın altında kalırken, alıcıların yeni yıl beklentileriyle piyasada yavaşlama görüldü. Yüksek faizler nedeniyle ipotekli satışların payı %14’te kaldı. Yabancılara yapılan 6.083 adetlik satış ve 155 bin adedi bulan konut dışı (arsa, tarla) gayrimenkul satışı piyasayı hareketli tuttu. Ekim ayı verilerine göre yıllık konut fiyat artışı %188’e ulaşarak dolar bazında rekor seviyeleri gördü.
“`html
Bu analizde, Kasım 2022 dönemine ait konut satışları, genel gayrimenkul satışları, konut fiyatlarındaki değişimler ve piyasaya dair sıkça sorulan sorular detaylı olarak incelenmektedir.
Kasım 2022’de Türkiye genelinde 117.000 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, Kasım ayları için uzun dönemli ortalama olan 120.000 adedin bir miktar altında kalmıştır. 2022’nin ilk 11 ayında ise toplam konut satışı 1.3 milyona yaklaştı. Bu rakam, Türkiye’nin demografik büyümesi ve artan konut ihtiyacı göz önüne alındığında, uzun dönemli ortalamalar çerçevesinde değerlendirildiğinde önemli bir hacme işaret etmektedir.
İş günü bazında incelendiğinde, Kasım ayında her iş günü ortalama 5.300 adet konut satışı yapılmıştır. Bu sayı, Kasım ayları ortalaması olan 5.900 adedin gerisindedir.
Kasım ayında kredili (ipotekli) konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı %14 olarak gerçekleşti. Bu oran, bir önceki ay kaydedilen %12’lik paya göre hafif bir artış göstermektedir.
Aylık ortalama konut kredisi faiz oranı %1.64 olarak kaydedilmiştir. Kamu bankalarının ilan ettiği %1.29 ve özel bankaların %2.05’ten başlayan faiz oranları göz önüne alındığında, bu ortalama, kredilerin daha çok özel bankalardan kullanıldığına işaret etmektedir. Veriler, konut kredisi faiz oranları yükseldiğinde kredili satışların azaldığını, faiz oranları düştüğünde ise arttığını bir kez daha doğrulamaktadır.
Kasım ayında yabancılara 6.083 adet konut satışı yapıldı. Bu satışların ülke vatandaşlıklarına göre dağılımı şu şekildedir:
2022 Kasım ayındaki satış adedi, 2021’in aynı döneminin gerisinde kalsa da son beş yılın ortalamasının üzerinde seyretmektedir. Yabancıların toplam konut satışları içindeki payı Türkiye genelinde %5.2 olarak gerçekleşmiştir. Bu oran İstanbul’da %8.5, Antalya’da ise %30’un üzerinde kaydedilmiştir.
Konut satışlarının yanı sıra arsa, tarla, fabrika gibi mülkleri de içeren toplam gayrimenkul satışı, Kasım ayında 273.000 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, 217.000 adet olan uzun dönemli Kasım ayı ortalamasının oldukça üzerindedir.
Bu artışta, özellikle pandemi sonrası yükselişe geçen konut dışı gayrimenkul satışları etkili olmuştur. Kasım ayında 155.000 adet konut dışı gayrimenkul satışı yapılmış olup, bu sayı 105.000 adetlik ortalamanın çok üstündedir.
Kasım ayındaki yavaşlamanın potansiyel sebepleri arasında, alıcıların Ocak ayındaki maaş artışlarını ve olası bir konut kredisi kampanyasını beklemesi gösterilebilir. Bu beklentiler, konut alım kararlarının bir süreliğine ertelenmesine yol açmış olabilir. Benzer bir durumun Aralık ayında da devam etmesi öngörülmektedir.
(Not: Merkez Bankası konut fiyat verileri bir ay geriden gelmektedir.)
Ekim ayında konut fiyatları bir önceki aya göre %5.4, geçen yılın aynı ayına göre ise %188 artış göstermiştir. Enflasyondan arındırılmış reel artış oranı ise %55 seviyesindedir.
Ekim 2022 itibarıyla ortalama konut metrekare birim fiyatları aşağıdaki gibidir:
Dolar bazında incelendiğinde, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı 890 dolara, İstanbul’da ise 1.432 dolara ulaşarak önceki zirveleri geride bırakmıştır. Altın bazında yapılan incelemede ise Türkiye’de ortalama bir konutun metrekare fiyatının 16 gram altın olduğu görülmektedir. Bu rakam, uzun dönemli ortalamalarla uyumludur.
Antalya, son bir yıllık %198’lik konut fiyat artışıyla ilk üç il arasında yer almaktadır. Mersin ve Kocaeli gibi iller de benzer yüksek artış oranlarına sahiptir. Yabancı talebinin, özellikle Rusya ve Ukrayna vatandaşlarının ilgisinin yoğun olduğu şehirde, talebin devam etmesi durumunda fiyat artış trendinin sürmesi beklenmektedir.
Demografik etkenler ve göç, özellikle büyük şehirlerdeki konut fiyatları üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Ancak göç almayan illerde de fiyat artışları gözlemlenmektedir. Konut üretiminin talebi karşılayamaması ve arsa arzının sınırlı olması da fiyat artışlarının temel nedenleri arasındadır.
Ankara’daki konut birim fiyatları, Türkiye ortalamasının altındadır. Konut talebini tetikleyen en önemli unsurlardan biri sanayidir. Ankara’nın sanayi şehirleri olan Bursa (11.600 TL/m²) ve Kocaeli (11.300 TL/m²) gibi illere kıyasla bu alanda daha az gelişmiş olması, talebin ve dolayısıyla fiyatların daha sınırlı kalmasına neden olabilmektedir.
Paylaşılan 7.500 TL’lik inşaat maliyeti, yalnızca konutun üretim maliyetini kapsamaktadır. Bu rakama arsa payı ve müteahhit kârı dahil değildir. Ayrıca, bu maliyetin Eylül ayı verisi olduğu ve inşaat maliyetlerinin sürekli arttığı unutulmamalıdır.
Kamu bankalarının kredi verme konusunda daha seçici davrandığına dair geri bildirimler mevcuttur. Ancak Kasım ayındaki %1.64’lük ortalama faiz oranı, kredilerin daha çok özel bankalar aracılığıyla kullanıldığını göstermektedir. Konut kredilerine erişim konusu, ilerleyen dönemlerde ayrı bir başlık altında incelenecektir.
Piyasa dinamikleri sürekli değişmektedir. Fiyatların yükseliş trendinde olduğu dönemlerde, bu değişimi öngörerek pozisyon almak önemlidir. Piyasa koşullarını okumak ve bu koşullara uyum sağlamak, yatırım kararlarında başarıyı etkileyen faktörlerdendir.
Türkiye ortalamasında dolar bazında konut birim fiyatlarının rekor seviyelere çıkması, iki şekilde yorumlanabilir: Ya konut fiyatları reel olarak çok yüksektir ya da döviz kuru olması gerekenin altındadır. Döviz kuruna yapılan müdahaleler, konut fiyatlarının dolar bazında daha yüksek görünmesine neden olmaktadır.
Gayrimenkul piyasası, diğer piyasalar gibi döngüsel bir yapıya sahiptir. Zirve ve dip noktaları bulunur. Uzun vadede Türkiye’de konut satışları demografik nedenlerle artış trendindedir. Ancak aylık ve mevsimsel dalgalanmalar yaşanabilir. Genellikle yıl sonuna doğru artan satışlar, yılın ilk aylarında yavaşlama eğilimi gösterir.
Konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşlaması, fiyatların düştüğü anlamına gelmemektedir. Enflasyonist ortamda maliyetler (inşaat malzemesi, arsa vb.) arttığı sürece nominal fiyatların düşmesi beklenmez. Fiyatlar, reel olarak (enflasyona göre) değer kaybedebilir ancak nominal olarak artışını sürdürebilir.
Analizlerde tapu dairelerindeki rayiç bedel verileri kullanılmamaktadır. Kredili satışlarda bankalar tarafından yapılan ekspertizler, beyan edilen değerlerin gerçek piyasa değerlerine daha yakın olmasını sağlar. Ancak kredili satışların azaldığı dönemlerde, tapuda beyan edilen değerler ile gerçek satış fiyatları arasındaki fark açılabilir.
Gayrimenkul uzun vadede genellikle kazandıran bir yatırım aracıdır. Ancak piyasa döngülerine bağlı olarak kısa ve orta vadede kaybettirdiği dönemler de olmuştur. Örneğin, Şubat 2017 ile Ocak 2019 arasında alım-satım yapan yatırımcılar reel olarak zarar etmiştir. Döngünün tepe noktasında alım yapıp dip noktasında satış yapmak, reel zarara yol açabilir.
Evet, YouTube oynatıcısının altındaki altyazı (CC) butonunu aktif hale getirebilirsiniz. Ardından ayarlar (çark simgesi) menüsünden “Otomatik çevir” seçeneği ile istediğiniz dili seçerek içeriği takip edebilirsiniz.
Evet, olası bir konut kredisi kampanyası beklentisi, Kasım ayındaki satışların ertelenmesinde önemli bir rol oynamıştır. Bu beklentinin Aralık ayında da satışlar üzerinde etkili olması beklenmektedir.
Mevcut durumda gayrimenkul satış bedelinin banka kanalıyla transfer edilme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ödemenin banka üzerinden yapılması, olası bir anlaşmazlık durumunda alıcı ve satıcı için ispat niteliği taşıması açısından tavsiye edilmektedir.
“`
