Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Arsa Tapulu Ev Alınır mı? Nelere Di̇kkat Etmeli̇?
28 Şubat 2026
Bu yazıda, Aralık ayı verileriyle birlikte 2022 yılı gayrimenkul piyasasının genel tablosu analiz ediliyor. Toplam 3.2 milyon satışla rekor kırılan yılda, konut dışı gayrimenkullere yönelimin arttığı ve konut satışlarının 1.5 milyon bandında kaldığı görülüyor. Fiyat endeksleri, kredi kullanım oranları ve bölgesel değer artışlarının incelendiği yazıda; dolar ve altın bazında fiyatlar, kira çarpanları ve deprem riskine karşı konut değişimi tavsiyeleri de yer alıyor. Yatırımcılar için 2023 beklentileri ve piyasa öngörüleri paylaşılıyor.
Gayrimenkul Okulu olarak, sektördeki en güncel verileri, fiyat değişimlerini ve yatırım fırsatlarını sizler için analiz etmeye devam ediyoruz. Bu yazımızda, Aralık ayı verileri ışığında 2022 yılının genel tablosunu, konut satış adetlerini, fiyat endekslerini ve yatırımcıların en çok merak ettiği soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.
2022 yılı, gayrimenkul sektörü açısından rekorların kırıldığı ancak dengelerin değiştiği bir yıl oldu. Aralık ayında toplam 409.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleşti. Yılın tamamına baktığımızda ise toplam gayrimenkul satışları 3.2 milyon adede ulaşarak önceki yılların üzerine çıktı.
Bu büyümenin temel itici gücü, konut dışı gayrimenkul (arsa, tarla vb.) satışları oldu. Yatırımcıların konut dışındaki alternatiflere yönelmesi, toplam satış hacmini yukarı taşıyan en önemli faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.
Konut piyasasını mercek altına aldığımızda, Aralık ayında 207.000 adet konut satışı gerçekleştiğini görüyoruz. Mevsimsel etkiler göz önüne alındığında Aralık ayı, genellikle satışların zirve yaptığı bir dönemdir ve bu rakamlar ortalamaya yakın bir performans sergilemiştir.
2022 yılı genelinde ise toplamda yaklaşık 1.5 milyon adet konut satışı yapıldı. Son üç yılın verilerini (2020, 2021, 2022) incelediğimizde, satış adetlerinin sürekli 1.5 milyon bandında seyrettiğini görüyoruz. Nüfus artışı ve demografik değişimler dikkate alındığında, satış adetlerinin sabit kalması, reel anlamda konut piyasasının küçüldüğüne işaret etmektedir.
Finansmana erişimdeki zorluklar satış türlerine de yansımış durumda. Aralık ayında konut satışlarının sadece %10,4’ü kredi kullanılarak, %90’a yakın bir bölümü ise nakit para ile gerçekleştirildi. Bu oran, 2022 yılının en düşük seviyesi olarak kayıtlara geçti.
Uzun süredir toplam satışlar içinde %30 civarında seyreden birinci el konut satışları, Aralık ayında bir sıçrama yaparak %37 seviyesine yükseldi. 2022 yılında satılan toplam konutların yaklaşık üçte biri (460.000 adet) birinci el konutlardan oluştu.
Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatlarında yıllık nominal artış %174, enflasyondan arındırılmış reel artış ise %48 olarak gerçekleşti. Kasım ayı itibarıyla Türkiye genelinde ortalama metrekare birim fiyatı 16.900 TL (yaklaşık 17.000 TL) seviyesine ulaştı.
Büyükşehirlerdeki ortalama metrekare birim fiyatları ise şu şekildedir:
Dolar bazında incelendiğinde, Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 911 Dolar seviyesine gelmiştir. Bu rakam, daha önceki zirve noktası olan 800 Dolar bandını aşmış durumdadır. İstanbul özelinde ise metrekare birim fiyatları 1.450 Dolar seviyelerine ulaşmıştır.
Altın bazında bakıldığında ise Türkiye ortalamasında bir konutun metrekaresi yaklaşık 16 gram altına denk gelmektedir.
Konut fiyatlarındaki artış, konuta erişilebilirliği zorlaştırmış durumdadır. Mevcut verilerle, asgari ücret üzerinden yapılan hesaplamada, 100 metrekarelik bir konutun satın alınabilmesi için yaklaşık 25 yıllık bir birikim gerekmektedir.
Kira çarpanlarına (amortisman süresi) bakıldığında, İstanbul’da ortalama bir konutun kira getirisiyle fiyatını karşılama süresi 300 ay olarak hesaplanmaktadır.
Takipçilerimizden gelen sorular doğrultusunda piyasanın geleceğine dair öngörülerimiz şöyledir:
Dolar ve altının baskılandığı bir ortamda, eğer döviz kurları serbest bırakılırsa dolar bazında konut birim fiyatlarında bir gerileme görülebilir. Ancak TL bazında nominal fiyatların düşmesi beklenmemektedir. Oturum amaçlı konut alacaklar için, ödeme imkanları elveriyorsa beklemek yerine harekete geçmek doğru bir strateji olabilir.
Temmuz ayında sona erecek olan %25 kira artış sınırı uygulamasından sonra, kira fiyatları ile konut fiyatları arasındaki makasın kapanması ve kiraların yeniden enflasyon oranlarına yaklaşması beklenmektedir.
Yabancılara satılan konutların yaklaşık 6-7 tanesinden biri vatandaşlık edinimi amacıyla gerçekleşmektedir. Özellikle Antalya gibi tatil bölgelerinde yerli halkın konuta erişim sorunu yaşamaması adına, vergiden ziyade yabancıya satışta kısıtlama veya yeni düzenlemeler gündeme gelebilir.
Eski ve riskli binalarda oturan vatandaşlarımız için en önemli tavsiyemiz; deprem gerçeğini göz ardı etmemeleridir. Mümkünse, metrekare küçülse dahi, eski binadaki daireyi satıp deprem yönetmeliğine uygun, daha güvenli bir yapıya geçmek hayati önem taşımaktadır. Enflasyonist ortamda nakitte beklemek varlık kaybına yol açabileceğinden, bu değişimin hızlı yapılması önerilir.
