Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Konut Kredisi Taksitlerini Düşürün!
23 Ocak 2026
Ekim 2022’de Türkiye gayrimenkul piyasası, yavaşlayan konut satışları ve rekor seviyedeki arsa-tarla yatırımlarıyla dikkat çekti. 102 bin adetlik konut satışı ortalamaların altında kalırken, kredili satışların payı %12’ye geriledi. Yıllık %190’ları bulan nominal fiyat artış hızı yavaşlama sinyali verirken, kiralardaki artış da hız kesti. Yabancıya satışlar Antalya ve İstanbul’da yüksek payını korurken, uzayan satış süreleri piyasanın alıcı lehine dönmeye başladığını gösteriyor. Konut arzındaki yavaşlama ise bir diğer önemli gündem maddesi.
Bu analizde, Türkiye’deki konut satışları, konut fiyatları ve kira piyasasındaki son gelişmeleri detaylı bir şekilde inceliyoruz. Ekim 2022 verileri ışığında hem genel gayrimenkul piyasasını hem de konut sektörünü ele alacağız.
Türkiye genelinde Ekim ayında 102.000 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçmiş Ekim ayları ortalaması olan 117.000 adedin altında kalarak bir gerilemeye işaret ediyor. 2021 yılı ortalamanın üzerinde bir performans sergilerken, 2022 Ekim ayı ortalamanın gerisinde kaldı.
Bununla birlikte, yılın ilk 10 aylık toplam performansına bakıldığında, önceki aylardaki yüksek satış rakamları sayesinde genel ortalamanın üzerinde bir yıl olduğu görülmektedir.
Ekim ayında her iş günü ortalama 5.000 adet konut satıldı. Türkiye’nin uzun dönemli iş günü ortalaması 5.400, geçmiş Ekim ayları ortalaması ise 5.700 adettir. Bu veriler, Ekim 2022’nin hem genel hem de mevsimsel ortalamaların altında bir satış performansı gösterdiğini teyit etmektedir.
Ekim ayında ipotekli (kredili) satışların toplam satışlar içindeki payı %12 seviyesine kadar geriledi. Bu oran, 2018’deki en düşük seviyelerin biraz üzerinde olsa da, konut kredisi kullanımında ciddi bir düşüş yaşandığını göstermektedir.
Birinci el konut satışları, toplam satışlar içinde %31’lik bir paya sahip oldu. Bu alanda hafif bir kıpırdanma gözlemlense de konut üretimindeki yavaşlama devam etmektedir.
Konut satışları yavaşlarken, konut dışı gayrimenkul (arsa, tarla vb.) satışları artışını sürdürüyor. Ekim ayında 153.000 adet konut dışı gayrimenkul satışı yapıldı. Bu rakam, 2013’ten bu yana Ekim ayları ortalaması olan 115.000 adedin oldukça üzerindedir. Bu trend, yatırımcıların 2020 Mayıs ayından bu yana konut dışı gayrimenkullere olan ilgisinin arttığını göstermektedir.
Ekim 2022’de yabancılara 5.300 adet konut satıldı. Bu satışların toplam konut satışları içindeki payı %5,2 olarak gerçekleşti. Bu oran, genel ortalama olan %4-4,5 seviyesinin üzerindedir.
Bazı illerde yabancıların payı dikkat çekici düzeydedir:
Bu bölümde, konut fiyatlarını iki farklı veri setine göre inceliyoruz: T.C. Merkez Bankası (TCMB) ve Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) verileri.
(Not: TCMB verileri iki ay gecikmeli olarak açıklanmaktadır.)
TCMB verilerine göre, Eylül ayında yıllık nominal konut fiyat artışı %189 olarak gerçekleşti. Enflasyondan arındırılmış reel artış ise yıllık %57 oldu.
İnşaat maliyetleri ile konut fiyatları arasındaki ilişkiye bakıldığında; yeni konut fiyatları yıllık %176 artarken, inşaat maliyet endeksi %113 artış göstermiştir.
Eylül 2022 verilerine göre, Türkiye’de 100 metrekarelik bir konut alabilmek için 24 yıllık asgari ücretin biriktirilmesi gerekmektedir. Dolar bazında ise İstanbul’da ortalama birim fiyat 1.400 dolara yaklaşırken, Türkiye genelinde ortalama birim fiyat 866 dolar ile tarihi zirvesini aşmıştır.
(Not: Bu veriler, ilan sitelerindeki fiyatlar üzerinden daha güncel bir görünüm sunar.)
BETAM raporuna göre, yıllık nominal konut fiyat artışı Eylül’deki %196 seviyesinden Ekim’de %191’e gerileyerek bir yavaşlama sinyali vermiştir. Türkiye genelinde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 14.395 TL olarak hesaplanmıştır.
Ekim ayında aylık enflasyon %3,5 iken konut fiyatlarındaki aylık artış %4,6 olmuş, bu da %1,7’lik bir reel artışa işaret etmiştir. Bu durum, reel fiyat artış hızının yavaşladığını göstermektedir.
BETAM verilerine göre, piyasadaki satılık ilan sayısı %1,7 artarken, satılan konut sayısı %7,1 azalmıştır. Bu durum, alıcıların pazarlık gücünün artmaya başladığı bir piyasaya geçişin sinyallerini vermektedir.
İlanların kapanma süresi (satış veya ilandan çekilme) Türkiye genelinde 4,6 gün uzayarak ortalama 46 güne (yaklaşık 1,5 ay) çıkmıştır. Bu süre İstanbul’da 48, Ankara’da 40 ve İzmir’de 49 gündür.
2022’nin üçüncü çeyreğinde 143.900 bağımsız bölüm için yapı ruhsatı verilmiştir. Bu rakam, yıllıklandırıldığında 600.000 adedin altında bir üretime işaret etmektedir. Türkiye’nin yıllık konut ihtiyacının 750.000-800.000 adet olduğu düşünüldüğünde, konut arzında bir yavaşlama olduğu görülmektedir.
Diğer yandan, ruhsatlar içinde tek bağımsız bölümlü (müstakil ev, villa vb.) yapıların payının %8’e yükselmesi, arsa ve tarlalara olan ilgiyi doğrulamaktadır.
BETAM’ın kira raporuna göre, Türkiye genelinde yıllık kira artışı %159 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul ve İzmir’de kira artış hızı yavaşlarken, Ankara’da artış devam etmektedir.
Kira artışında zirvede olan iller ise Antalya (%257), Trabzon (%200) ve Denizli (%195) olarak öne çıkmaktadır. Geçtiğimiz aylarda yüksek artışlar yaşayan Gaziantep ve Diyarbakır’da ise bir yavaşlama ve düzeltme eğilimi gözlenmektedir.
Cevap: Özellikle nakit para ile alım yapıp kısa sürede satarak kar etme (flipping) anlamında en doğru dönem olmayabilir. Konut fiyatlarındaki reel artışın yavaşlamaya başladığı bir süreçteyiz. Reel artışların eksiye döndüğü dönemler, yatırım için daha anlamlı fırsatlar sunabilir.
Cevap: Konut satış verileri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden, konut fiyat verileri ise bankaların değerleme raporlarından (TCMB) derlenmektedir ve güvenilirdir. BETAM verileri ise sahibinden.com üzerindeki ilan fiyatlarına dayanır ve piyasa beklentilerini yansıtır. Enflasyon verisi (TÜİK) konusunda kamuoyunda farklı görüşler olsa da diğer veriler somut işlemlere dayanmaktadır.
Cevap: Bu iki durum farklıdır. Mevcut enflasyon ortamında, konut kredisi faiz oranlarının enflasyonun altında kalması, borçlanmayı finansal olarak mantıklı kılmaktadır. Ancak bu, kişinin ödeme gücüne bağlıdır. Yatırım amaçlı nakit alım tavsiye edilmemesinin sebebi ise piyasanın yavaşlama dönemine girmesi ve reel getirinin düşme potansiyelidir.
Cevap: Çin’deki kriz, ülkenin kendi iç borçlanma ve üretim modelinden kaynaklanmaktadır ve Türkiye piyasasını doğrudan etkilemesi beklenmemektedir. ABD’deki 2008 krizi ise bir finansal krizdi ve tüm dünyayı etkiledi. Ancak o dönemden sonra alınan önlemler ve Türkiye’de kredili satışların toplam içindeki payının (%12) düşük olması, benzer bir riskin şu an için düşük olduğunu göstermektedir.
Cevap: Sosyal konut projesinin hayata geçirilmiş olması, yeni bir kredi kampanyası ihtimalini düşürmektedir. Önceki düşük faizli kredi kampanyalarının konut fiyatlarında yarattığı sert artışlar göz önüne alındığında, benzer bir adımın tekrarlanması beklenmemektedir. Ancak kesin bir şey söylemek mümkün değildir.
