Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Arsa Tapulu Ev Alınır mı? Nelere Di̇kkat Etmeli̇?
28 Şubat 2026
Gayrimenkul Okulu’nun Mart ayı analizine göre, toplam satışlar 263.000 adede ulaşırken, yatırımcı ilgisi konuttan arsa ve tarlaya kayarak konut dışı satışların payını %60’a taşıdı. Konut satışlarında kısmi toparlanma ve kredili işlemlerde artış gözlemlenirken, yabancıya satışlarda düşüş yaşandı. Yıllık nominal fiyat artışı %141 olurken, arz sıkıntısı ve deprem etkisiyle artış trendinin sürmesi bekleniyor. Yazımızda ayrıca borsa-konut kıyaslaması ve kentsel dönüşümün önemi de detaylandırılıyor.
Gayrimenkul Okulu olarak uzun bir aradan sonra piyasa dinamiklerini, konut satışlarını, fiyat değişimlerini ve yatırım araçları arasındaki rekabeti incelediğimiz güncel değerlendirmemizle karşınızdayız. Bu yazımızda hem Mart ayı verilerini detaylandıracak hem de sektörle ilgili merak edilen sorulara, akademik çalışmalar ışığında yanıtlar arayacağız.
Mart ayı verilerine baktığımızda toplamda 263.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleştiğini görüyoruz. Bu rakam, 2013 yılından bu yana süregelen uzun dönemli ortalamanın üzerinde bir performansa işaret ediyor. Ancak bu tablonun detaylarına indiğimizde dikkat çekici bir değişim göze çarpıyor: Konut dışı gayrimenkul satışları.
Arsa, tarla ve iş yeri gibi kalemleri kapsayan konut dışı satışlar, Mart ayında 158.000 adet olarak gerçekleşti. 2020 sonrası ortalamanın 125.000, uzun dönem ortalamasının ise 100.000 civarında olduğu düşünüldüğünde, bu segmentte ciddi bir hareketlilik söz konusudur. Oransal olarak baktığımızda:
Geçmiş dönemlerde konut satışlarının toplam içindeki payı %50-55 bandındayken, günümüzde yatırımcı ilgisinin arsa ve araziye kaydığı net bir şekilde görülmektedir.
Mart ayında 105.000 adet konut satışı gerçekleşti. Bu veri, uzun dönemli Mart ayı ortalamalarının (yaklaşık 112.000) bir parça altında kalsa da ortalamadan çok uzaklaşılmadığını gösteriyor. Günlük bazda incelendiğinde ise günde ortalama 4.500 konut satışı yapıldığı görülüyor; bu rakam uzun dönemli günlük ortalama olan 5.400’ün gerisindedir.
İpotekli (Kredili) Satışlar: Kredi kullanılarak yapılan satışların oranı Mart ayında %23 seviyelerine ulaştı. Geçmiş aylarda bu oranın %10’lara kadar düştüğü göz önüne alındığında, kredili satışlarda bir toparlanma olduğu söylenebilir. BDDK verilerine göre, ağırlıklı konut kredisi faiz oranı %1,34 olarak görülmektedir. Özel bankalarda oranların %2,05 ve üzerinde olduğu düşünüldüğünde, tüketicilerin kamu bankalarına yöneldiği anlaşılmaktadır.
Sıfır ve İkinci El Konut Dağılımı: Birinci el (sıfır) konutların toplam satışlar içindeki payı %31 seviyesinde sabitlenmiş durumdadır. Üretim tarafında arz artmadığı sürece bu oranın geçmişteki %40 seviyelerine çıkması zor görünmektedir.
Yabancılara yapılan konut satışları açısından Mart ayı durgun geçti. Toplam 3.400 adet satış gerçekleşti ve yabancıların toplam satışlar içindeki payı %3,2‘ye geriledi (2018 sonrası ortalama %4,5 civarındaydı). İller bazında durum şöyledir:
Yıllık bazda konut fiyat artışı nominal olarak %141, enflasyondan arındırılmış reel artış ise %55 olarak gerçekleşmiştir. Ortalama birim fiyatlar incelendiğinde:
Dolar bazında Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 1.086 Dolar, İstanbul özelinde ise 1.686 Dolar seviyesindedir. Altın bazında bakıldığında ise Türkiye ortalaması 17 gram altın seviyesindedir ki bu, 14-15 gram olan uzun dönem ortalamasının üzerindedir.
Yatırım araçları karşılaştırıldığında, 2022 Ocak-Ekim döneminde konut açık ara önde gitmiştir. Ekim 2022’den itibaren borsa, konut getirisine yaklaşmış ve son dönemde bir miktar öne geçmiştir. Ancak konut, kira getirisi hariç tutulsa dahi (sadece değer artışı ile) diğer birçok yatırım aracına göre yüksek getiri sağlamaya devam etmektedir.
1. Yatırım İçin Araç mı, Ev mi?
Otomobil piyasasında yaşanan arz sıkıntısı ve enflasyon nedeniyle araç fiyatlarında artış görülse de, otomobil bir yatırım aracı olarak değerlendirilmemelidir. Amortisman ve eskime payı nedeniyle normal şartlarda değeri düşen bir varlıktır. Uzun vadeli yatırım perspektifinde gayrimenkul, özellikle de konut, her zaman daha güvenli ve kârlı bir liman olma özelliğini korumaktadır.
2. Konut Fiyatları Ne Yöne Gidecek?
Normal şartlarda reel artışların hız kesmesi beklenirken, yaşanan deprem felaketi dinamikleri değiştirdi. Birinci el konutlara ve deprem riski düşük bölgelere olan talep arttı. Diğer yandan maliyetler ve belirsizlikler nedeniyle yeni konut arzının (müteahhitlerin üretim hızının) yavaşlaması, talebin canlı kalmasına neden oluyor. Bu sebeple konut fiyatlarındaki artış trendinin bir süre daha devam etmesi öngörülmektedir.
3. Kentsel Dönüşüm Projeleri
Kentsel dönüşüm, Türkiye için hayati bir öneme sahiptir. “Yarısı Bizden” gibi kampanyaların seçim dönemleriyle sınırlı kalmayıp, uzun vadeli ve sürdürülebilir bir devlet politikası olarak devam etmesi, riskli yapı stokunun yenilenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Gayrimenkul Okulu olarak sektörel verileri analiz etmeye ve sizi bilgilendirmeye devam edeceğiz.
