Konut Kredisinde Ekspertiz Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konut kredisi kullanarak bir ev sahibi olmayı planlıyorsanız, ekspertiz (gayrimenkul değerleme) süreci kaçınılmaz bir adımdır. Bankalar, kredi verecekleri gayrimenkulün yasal ve mevcut durumunu analiz etmek için bu işlemi zorunlu tutar. “Ekspertiz yaptırmak istemiyorum” veya “Ekspertiz firmasını ben bulayım” gibi taleplerin bankacılık süreçlerinde bir karşılığı bulunmamaktadır. Bu süreç, tamamen banka tarafından organize edilen ve yönetilen bir operasyondur.

Ekspertiz Süreci Nasıl Başlar?

Konut kredisi başvurunuz sırasında ekspertiz işlemini onaylamanızla süreç başlar. Bu aşamada sizin tarafınızdan yapılacak ekstra bir işlem bulunmamaktadır. Banka şubesi, talebi genel müdürlükteki ilgili birimlere (genellikle İnşaat Emlak Birimi) iletir. Banka, anlaşmalı olduğu ve SPK lisanslı değerleme şirketleri arasından, o bölgedeki iş hacmi ve performans kriterlerine göre otomatik bir atama yapar. Dolayısıyla, değerleme şirketini veya uzmanı seçme şansınız yoktur.

Önemli Not: Eğer nakit parayla konut alıyorsanız, gayrimenkulün durumunu görmek için özel bir ekspertiz yaptırmanızda fayda vardır. Ancak konut kredisi kullanacaksanız, banka zaten bu işlemi yaptıracağı için öncesinde bireysel bir harcama yapmanıza gerek yoktur.

Ekspertiz Raporunu Görebilir miyim?

Bankalar, gizlilik politikaları gereği ekspertiz raporunun tamamını müşterilerle paylaşmayabilir. Ancak, bilgi edinme hakkınız kapsamında şube yetkilisinden “Müşteri Nüshası” talep edebilirsiniz. Bu nüsha, değerleme şirketinin ve uzmanın bilgilerinin gizlendiği, ancak gayrimenkulün değeri ve teknik özellikleri gibi sizin için önemli olan verileri içeren bir kopyadır. Raporun içeriği hakkında bilgi sahibi olmak için bu belgeyi talep etmeniz önemlidir.

WebTapu Üzerinden Onay Zorunluluğu

Güncel uygulamalar kapsamında, değerleme uzmanının Tapu ve Kadastro Müdürlüğü kayıtlarını inceleyebilmesi için mülk sahibinin onayı gerekmektedir. Bu işlem WebTapu sistemi üzerinden gerçekleştirilir. Ekspertiz süreci başladığında, mülk sahibini (satıcıyı) bu konuda bilgilendirmeniz ve WebTapu üzerinden gerekli yetki onayını vermesini sağlamanız, sürecin tıkanmaması adına kritik bir rol oynar.

Ekspertiz Sırasında Nelere Dikkat Edilmeli?

Değerleme uzmanı mülkü ziyarete geldiğinde, ona yardımcı olunabilecek tek konu gayrimenkulün içine rahatça girebilmesini sağlamaktır. Uzman; ölçüm yapar, fotoğraflar çeker ve iç dekorasyon özelliklerini not eder. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken etik kurallar şunlardır:

• Manipülasyondan Kaçının: “Burada evler şu fiyata satılıyor” gibi söylemlerle uzmanın değer algısını etkilemeye çalışmak doğru bir davranış değildir ve yanlış anlaşılabilir.
• İkram ve Bedel Teklifi: Uzmana herhangi bir ikramda bulunmak veya para teklif etmek kesinlikle yasaktır. Bu durum rüşvet girişimi olarak algılanır ve uzman tarafından bankaya raporlanabilir.

Uzmanın görevi mülkün “röntgenini çekmektir”. Sizin yapmanız gereken tek şey, inceleme sırasında kendisine refakat etmektir.

Raporun Hazırlanması ve Süreci Uzatan Faktörler

Saha incelemesinden sonra uzman; belediye ve tapu incelemelerini yapar, ardından ofis çalışmasına geçerek raporu hazırlar. Yönetmelikler ve işin doğası gereği bu süreç belirli bir zaman alır. Sürecin uzamasına neden olabilecek bazı durumlar şunlardır:

• Mülk sahibinin WebTapu üzerinden inceleme onayı vermemesi.
• Belediyelerin proje incelemeleri için sadece belirli günlerde hizmet vermesi.
• Tapu veya belediye sistemlerindeki teknik aksaklıklar veya dosyanın bulunamaması.
• Gayrimenkulün mevcut durumu ile yasal durumu arasında ciddi farklar olması.

Kredi Tutarını Belirleyen Değer: Yasal Durum Değeri

Gayrimenkul değerleme raporlarında genellikle iki farklı değer yer alır:

1. Yasal Durum Değeri: Gayrimenkulün tapu ve belediyedeki onaylı projesine uygun olan kısmının değeridir.
2. Mevcut Durum Değeri: Gayrimenkulün yerinde görülen, büyütülmüş veya değiştirilmiş halinin değeridir.

Konut kredilerinde bankalar yalnızca Yasal Durum Değerini dikkate alır. Evin projesine aykırı şekilde büyütülmüş olması, kredi miktarını artırmaz. Eğer ev projesiyle tam uyumluysa, yasal ve mevcut değer aynı çıkacaktır.

“Eksper Raporu Onaylamadı” Söylemi Hakkında

Halk arasında sıkça duyulan “Eksper krediyi onaylamadı” ifadesi teknik olarak yanlıştır. Değerleme uzmanlarının kredi onaylama veya reddetme yetkisi yoktur. Uzmanlar sadece durumu tespit eder ve raporlar. Kredinin onaylanmaması şu nedenlere dayanabilir:

• Gayrimenkulün yasal sorunları nedeniyle krediye uygun bulunmaması.
• Başvuru sahibinin kredi notunun veya gelir durumunun yeterli olmaması.

Eğer bir gayrimenkul için “krediye uygun değildir” sonucu çıkıyorsa, bu durum aslında sizi sorunlu bir mülk almaktan koruyan önemli bir uyarıdır.