Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Konut Kredisi Taksitlerini Düşürün!
23 Ocak 2026
Geçmiş veriler ışığında olası bir konut kredisi kampanyasını analiz eden bu yazı, 2020’deki tecrübeye odaklanıyor. Kampanyaların satışları rekor seviyelere taşısa da, aynı zamanda konut fiyatlarında kalıcı ve hızlı bir artışı tetiklediği vurgulanıyor. Düşük faizlerin, kiracıların ev sahibi olmasından çok, yatırımcılar için bir fırsat yarattığı belirtiliyor. Senaryo analizine göre, yeni bir kampanya kısa vadeli ödeme kolaylığı sunsa da, artan konut ve kira fiyatları nedeniyle uzun vadede barınma maliyetlerini yükselterek bir ‘düşman’a dönüşebilir.
Son dönemlerde hem sosyal medyada hem de çeşitli platformlarda en çok sorulan sorulardan biri, olası bir konut kredisi kampanyasının ne zaman başlayacağı ve piyasaya etkilerinin ne olacağı yönünde. Geçmiş dönemlerde yaşanan tecrübeler ve istatistiksel veriler, yeni bir kampanyanın potansiyel sonuçları hakkında bize önemli ipuçları sunuyor. Bu yazıda, geçmiş veriler ışığında olası bir konut kredisi kampanyasının bir senaryosunu çizecek ve bu durumun konut piyasası için ne anlama geldiğini analiz edeceğiz.
Analizimize başlamak için makarayı biraz geriye saralım ve 1 Mayıs 2020 tarihine gidelim. Pandeminin ilk aylarında, alınan sıkı tedbirler nedeniyle konut satışları Mart ve Nisan aylarında 45.000 adetlere kadar gerilemişti. Bu, aylık ortalama satışların yarısından bile daha az bir rakamdı. Bu durgunluğu aşmak amacıyla bir konut kredisi kampanyası başlatıldı.
Kampanyanın duyurulmasıyla birlikte piyasada dikkat çekici bir hareketlilik yaşandı. Kampanya öncesinde Türkiye’nin en büyük ilan portallarından birinde 430 bin adet satılık konut ilanı bulunurken, bu sayı kampanya ile birlikte kısa sürede 547 bine yükseldi. Bu, ilan sayısında %27 oranında bir artış anlamına geliyordu.
Bu artışın kaynağına bakıldığında, müteahhit firmaların ilan sayılarında önemli bir değişiklik olmadığı, artışın büyük ölçüde bireysel mülk sahiplerinden geldiği görülmüştür. Çünkü yeni bir konutun ruhsat alımından tamamlanmasına kadar geçen süre 1 ila 1,5 yılı bulabilmektedir. Bu nedenle müteahhitlerin anlık talebe yeni konut arzıyla yanıt vermesi mümkün değildi. Piyasadaki talebi, mülkünü satmak isteyen bireysel ev sahipleri karşıladı.
Kampanya, konut satış adetlerini rekor seviyelere taşıdı. Nisan ayında 45 bin seviyesinde olan satışlar, Haziran’da 190 bine, Temmuz’da 230 bine ve Ağustos’ta 170 bine ulaştı. Normalde aylık 110-120 bin civarında seyreden konut satışları, bu dönemde ortalamanın neredeyse iki katına çıktı.
Bu satışların arkasındaki en büyük itici güç, ipotekli satışlardı:
Eylül ayına gelindiğinde ise ipotekli satışlar 35 bin adede ve toplam içindeki payı %20’ye gerileyerek kampanya etkisinin sona erdiğini teyit etti.
Kampanyanın satış adetleri üzerindeki etkisi birkaç ayda sönümlense de, fiyatlar üzerindeki etkisi çok daha uzun soluklu oldu. Haziran 2020’den itibaren tetiklenen konut fiyatlarındaki artış, zamanla bir çığ gibi büyüdü. 2020’nin başında zaten yavaş bir toparlanma eğiliminde olan konut fiyatları, kampanya ile birlikte adeta bir katalizör etkisiyle hızlandı. Bu hızlanma, Ocak 2022’ye kadar kesintisiz bir şekilde devam etti. Sonraki dönemde kur krizi ve yüksek enflasyon gibi faktörler devreye girse de, kampanyanın bu yükselişteki başlangıç rolü yadsınamaz.
Konut kredisi faiz oranları ile ipotekli satış adetleri arasında doğrudan bir ilişki vardır. Faizler düştüğünde kredili konut alımı artar. Ancak bu durum “herkesin” ev sahibi olabildiği anlamına mı geliyor? Veriler bu soruyu olumsuz yanıtlıyor.
Türkiye’deki ev sahipliği oranlarına baktığımızda, 2009 yılında %60,8 olan oranın 2021’de %57,5’e gerilediğini görüyoruz. Aynı dönemde kiracı oranı ise %22’den %27’ye yükselmiştir. Bu durum, kampanyaların kiracıların ev sahibi olmasından ziyade, zaten yatırım imkanı olan veya nakdi bulunan kişilerin düşük faizli kredi fırsatını değerlendirdiğini göstermektedir. Özellikle yüksek enflasyon ortamında, yıllık %85 enflasyona karşılık %9-10 bandında bir yıllık maliyetle kredi kullanmak, finansal gücü olanlar için kaçırılmayacak bir fırsat olarak görülmektedir.
Geçmiş verilerden yola çıkarak bugünün koşullarında bir kampanya senaryosu oluşturalım. Ortalama bir konut için 2 milyon TL’lik bir fiyat belirleyelim ve %60 kredi kullanılabildiğini, alıcının da kenarda 800 bin TL’si olduğunu varsayalım.
Krediye erişimin bu denli kolaylaşması, konut talebini anında patlatacaktır. Geçmiş tecrübeler, talebin iki katına çıkabileceğini gösteriyor. Merkez Bankası’nın daha önceki bir çalışmasına göre, konut kredisi faiz oranlarındaki yıllık 1 puanlık düşüş, konut fiyatlarını %2,05 artırmaktadır. Yıllık maliyetteki %15’lik bir düşüş ise konut fiyatlarında yaklaşık %31’lik bir artışı tetikleyebilir.
Bu durumda senaryomuz şöyle güncellenir:
Sonuç olarak, kampanya sonrası taksit tutarı (23.300 TL), kampanya olmasaydı ödenecek tutardan (27.000 TL) daha düşük olsa da, alıcının toplam borcu ve başlangıçta koyması gereken peşinat ciddi oranda artmıştır.
Bu senaryonun en önemli sonuçlarından biri de kira fiyatları üzerindeki etkisidir. Mülk değerindeki artış, doğrudan kiralara yansır. 2 milyon TL’lik bir evin kirası ortalama 6.600 TL iken, değeri 2,6 milyon TL’ye çıkan aynı evin kirası da 8.600 TL’ye yükselecektir. Türkiye’de hane halkının yaklaşık üçte birinin kiracı olduğu düşünüldüğünde, bu durum milyonlarca insanı doğrudan etkileyecek bir kira artışı dalgası anlamına gelmektedir.
Veriler ve geçmiş tecrübeler, konut kredisi kampanyalarının piyasayı canlandırdığını ancak bunun bedelinin hızlı ve kalıcı fiyat artışları olduğunu gösteriyor. Bu kampanyalar, kısa vadede ödeme kolaylığı sunsa da orta ve uzun vadede hem konut hem de kira fiyatlarını yukarı çekerek barınma maliyetlerini artırıyor. Bu noktada soruyu tekrar sormak gerekiyor: Konut kredisi kampanyası, gerçekten bir dost mu, yoksa düşman mı?
