Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Arsa Tapulu Ev Alınır mı? Nelere Di̇kkat Etmeli̇?
28 Şubat 2026
Haziran verileri ışığında konut piyasasında durağanlık sinyalleri alınırken, arsa ve tarla yatırımları konut satışlarını geride bırakıyor. Yabancıya satışlarda rekor kırılmasına rağmen, kredi kısıtlamaları ipotekli satışları düşürüyor. Bu yazıda; reel fiyat artışları, bölgesel değerler ve yatırımcıların sıkça sorduğu %25 kira sınırı, kentsel dönüşüm hakları ve tapu beyanı konularını mercek altına alıyoruz. Piyasayı doğru okumak ve geleceğe dair strateji belirlemek için detayları inceleyebilirsiniz.
Gayrimenkul piyasasında beklenen durağanlaşma gerçekleşiyor mu? Konut fiyatları ve satış adetleri ne yönde ilerliyor? Bu yazımızda, Haziran ayı verileri ışığında piyasanın genel görünümünü, konut dışı gayrimenkul yatırımlarındaki artışı ve yatırımcıların en çok merak ettiği soruların cevaplarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Haziran ayı verilerine bakıldığında, toplamda 150.000 adet konut satışı gerçekleştiği görülmektedir. Ancak bu dönemde dikkat çeken en önemli veri, konut dışı gayrimenkul satışlarının (arsa, tarla, iş yeri vb.) konut satışlarını geride bırakmasıdır. Konut dışı satışlar 165.000 adet olarak gerçekleşmiş ve toplam satışların önemli bir kısmını oluşturmuştur.
Bu tablonun oluşmasında iki temel faktör ön plana çıkmaktadır:
2013 yılında toplam satışların %55’ini konutlar oluştururken, bugün bu oranın %50’nin altına indiği gözlemlenmektedir.
Yılın ilk 6 ayında toplam 726.000 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Geçen yılın toplamında 1,5 milyon adet konut satıldığı düşünüldüğünde, piyasa geçen yıl ile benzer bir performans sergilemektedir. Ancak BDDK düzenlemeleri ve kamu bankalarının kredi musluklarını kısması, yılın ikinci yarısında satış hızının yavaşlayabileceğine işaret etmektedir. Yıl sonunda 1,5 milyonluk satış rakamına ulaşılması, mevcut kısıtlamalar altında sürpriz olabilir.
Günlük bazda incelendiğinde ise Haziran ayında iş günü başına ortalama 6.800 konut satılmıştır. Bu rakam, uzun dönem ortalaması olan 5.800 adedin üzerindedir.
Kredili (ipotekli) konut satışları, Haziran ayında 36.000 adet ile toplam satışların %27’sini oluşturmuştur. 2020 yılında %40-50 bandında seyreden bu oran, enflasyonist ortam, belirsizlikler ve alım gücündeki düşüş nedeniyle gerilemiştir. Toplam kredili satış hacmi, iki yıl öncesine göre neredeyse üçte bir oranına inmiştir.
Öte yandan, yabancıya satışlarda Haziran ayında 8.600 adet ile rekor kırılmıştır. Önceki dönemlerde Orta Doğu kökenli yatırımcılar ağırlıktayken, savaş sebebiyle Rusya ve Ukrayna vatandaşlarının talebi artmış ve yabancı portföyünde önemli bir değişim yaşanmıştır. Yılın ilk 6 ayında yabancılara toplam 35.000 konut satışı yapılmıştır.
Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatlarında nominal olarak %145’lik bir artış görülürken, enflasyondan arındırılmış reel artış oranı %41 seviyesindedir. Ortalama metrekare birim fiyatları ise şu şekilde şekillenmiştir:
Piyasadaki bu hareketlilik içerisinde yatırımcıların zihnindeki soru işaretlerini gidermek adına, sıkça karşılaşılan bazı konuları sizler için derledik.
Eğer satılan konutun yerine hemen yenisi konulacaksa satış yapılabilir. Ancak yatırım amacıyla satıp dövize geçmek, döviz kurlarının regüle edildiği bu dönemde riskli olabilir. Dolar bazında gayrimenkul fiyatlarının zirveye yakın olduğu bir dönemdeyiz.
Krediye erişimin zorlaşması ipotekli satışları düşürecektir. Ancak piyasada her zaman nakit alım yapan bir kitle mevcuttur. Satışlar tamamen durmaz, fakat ipotekli satışların payı azalmaya devam edecektir.
Haziran ayında yapılan yasal düzenleme ile 1 Temmuz 2023 tarihine kadar konut kiralarında artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Sözleşmede ÜFE veya TÜFE yazsa dahi, yasal tavan sınır olan %25’in üzerinde artış yapılamaz.
Kentsel dönüşüme giren binalarda malikler kira yardımı alırken, kiracılar taşınma desteğinden faydalanabilmektedir.
Gayrimenkul satışlarında, satışın tarafları (baba-oğul olsa dahi) gerçek satış bedeli üzerinden işlem yapmalıdır. Rayiç bedel üzerinden düşük gösterilen satışlar, ilerleyen dönemlerde cezai yaptırımlarla karşılaşılmasına neden olabilir. Güvenli ve yasal olan yöntem, gerçek değerin beyan edilmesidir.
