Türkiye, ABD ve İngiltere Konut Fiyatları Karşılaştırması

Gayrimenkul piyasalarını değerlendirirken genellikle satış adetlerine odaklanılır. Ancak yatırım kararları ve sektör analizi için fiyat değişimlerini incelemek de bir o kadar önemlidir. Bu yazımızda, konut satış adetlerinden ziyade, Türkiye, Amerika Birleşik Devletleri ve İngiltere’deki (Birleşik Krallık) konut fiyatlarını karşılaştırmalı olarak ele alacağız.

Pandemi öncesi dönemi işaret eden Mart ayı verileri ışığında; hem nominal (piyasa fiyatı) hem de reel (enflasyondan arındırılmış) bazda konut fiyatlarının nasıl bir seyir izlediğini inceleyelim.

Mart 2020 Dönemi Konut Fiyat Endeksleri

Ülkemizdeki fiyatları, İngiltere ve Amerika ile kıyaslarken doğrudan fiyatlar yerine, değişim oranlarını daha net gösteren “Konut Fiyat Endeksi” verilerini baz alıyoruz.

Türkiye

Mart ayında Türkiye’deki konut fiyat endeksi 125 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu veri bize şu değişimleri göstermektedir:

• Aylık Değişim: Şubat ayında 123 olan endeks, Mart ayında %1.4 oranında artış göstermiştir.
• Yıllık Değişim: 2019 yılının Mart ayında 109 olan endeks, bir yıl sonra %14 oranında yükselmiştir.

Amerika Birleşik Devletleri (ABD)

ABD piyasasına baktığımızda, Mart 2020 endeksinin 214 seviyesinde olduğu görülmektedir.

• Aylık Değişim: Şubat ayında 213 olan endeks, Mart ayında binde 8 (yaklaşık %0.8) oranında, yani %1’den az bir artış göstermiştir.
• Yıllık Değişim: Geçen yılın aynı döneminde 205 olan endeks, yıllık bazda %4.4 artış kaydetmiştir.

Birleşik Krallık (İngiltere)

Birleşik Krallık verilerine göre Mart ayı endeksi 121 seviyesindedir.

• Aylık Değişim: Şubat ayına göre konut fiyatlarında binde 2 oranında çok kısıtlı bir azalma gözlemlenmiştir.
• Yıllık Değişim: 2019 Mart ayında 119 olan endeks, yıllık bazda %2.1 oranında artış göstermiştir.

Dolar Bazında Konut Fiyatları Değişimi (2016 – 2019)

Farklı para birimlerine sahip ülkeleri karşılaştırırken, değer değişimlerini daha net görebilmek adına tüm fiyatları ortak bir para birimi olan Amerikan Doları ($) üzerinden değerlendirmek faydalı bir yöntemdir. 2016 yılının 3. çeyreği ile verilerin kesiştiği 2019 yılının 4. çeyreğini kıyasladığımızda ortaya çıkan tablo şöyledir:

• Türkiye: 2016’da ortanca konut fiyatı yaklaşık 80.000 Dolar seviyesindeyken, 2019 sonunda bu rakam 50.000 Dolar seviyesine gerilemiştir. Döviz kurundaki dalgalanmalar ve enflasyon etkisiyle Türkiye’deki konut fiyatları dolar bazında düşüş göstermiştir.
• ABD: Aynı dönemde 310.000 Dolar olan konut fiyatı, 330.000 Dolar seviyesine yükselmiştir.
• Birleşik Krallık: 280.000 Dolar olan konut fiyatı ise 300.000 Dolar seviyesine ulaşmıştır.

Bu veriler, Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının döviz bazında gerilediğini, diğer ülkelerde ise istikrarlı bir artış trendinin korunduğunu göstermektedir.

Enflasyondan Arındırılmış Reel Değer Artışı

Yatırımcılar için en kritik sorulardan biri şudur: “Konut fiyatları enflasyon karşısında ne kadar değer kazandı veya kaybetti?” Bu sorunun cevabını bulmak için 2015 yılının 1. çeyreğini baz (100) alarak 2019 yılının 4. çeyreğine kadar olan reel değişimi inceleyebiliriz:

• ABD: 2015’te 100 olan endeks değeri 120‘ye ulaşmıştır. Yani konutlar reel olarak değer kazanmıştır.
• Birleşik Krallık: 100 olarak başlayan endeks, 110 değerine ulaşmış; %10’luk bir reel artış gerçekleşmiştir.
• Türkiye: 2015’te 100 olan reel endeks değeri 92‘ye gerilemiştir. Bu durum, konut fiyatlarının enflasyondan arındırıldığında %8 oranında reel bir gerileme yaşadığını göstermektedir.

Sonuç ve Beklentiler

Veriler ışığında, “Konut almanın zamanı mı?”, “Dolar mı yoksa gayrimenkul mü?” gibi soruları değerlendirirken, Türkiye’de konut fiyatlarının reel bazda ve döviz bazında gerilediği gerçeği göz önünde bulundurulmalıdır. ABD ve İngiltere gibi gelişmiş piyasalarda ise konut fiyatları daha istikrarlı bir büyüme sergilemiştir.

Pandemi sürecinin (Nisan ve Mayıs ayları) konut fiyatlarına olan etkisini tam olarak görebilmek için Temmuz ve Ağustos aylarında açıklanacak verileri beklemek gerekmektedir. Bu veriler açıklandığında, sektördeki değişimi daha net bir şekilde analiz etme fırsatımız olacaktır.