Nisan Ayı Gayrimenkul Piyasası Analizi ve Sektörel Görünüm

Seçim sürecinin ardından gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik ve fiyat değişimleri, yatırımcılar ve mülk sahipleri tarafından yakından takip ediliyor. Nisan ayı verileri, satış adetleri, fiyat artış oranları ve yatırım araçlarıyla karşılaştırmalı analizler ışığında piyasanın mevcut durumunu anlamak için önemli işaretler veriyor. İşte konut ve konut dışı gayrimenkul piyasasındaki son gelişmeler.

Gayrimenkul Satış İstatistikleri: Konut ve Konut Dışı Dağılım

Nisan ayında toplam gayrimenkul satışı 204.000 adet olarak gerçekleşti. Beklentilerin ortalama 225.000 seviyelerinde olduğu düşünüldüğünde, genel satışlarda yaklaşık %10’luk bir düşüş gözlemleniyor. Ancak bu düşüşün dağılımı, konut ve konut dışı (arsa, tarla, iş yeri vb.) gayrimenkuller arasında farklılık gösteriyor.

• Konut Dışı Satışlar: Nisan ayında 118.000 adet satış gerçekleşti. Beklenti olan 107.000 adedin üzerine çıkılarak, ortalamanın yaklaşık %10 üzerinde bir performans sergilendi.
• Konut Satışları: Nisan ayında 85.000 adet konut satıldı. Uzun dönemli ortalamada beklenen 112.000 adedin altında kaldı.

Piyasadaki en dikkat çekici değişimlerden biri, satışların oransal dağılımında yaşanıyor. 2020 öncesinde toplam satışların %50’sinden fazlasını konut satışları oluştururken, son dönemde bu denge tersine döndü. Nisan ayı verilerine göre konut dışı gayrimenkul satışları %58’e yükselirken, konut satışlarının payı %42’ye geriledi.

Konut Satışlarında Detaylı Veriler

Konut satışlarını daha detaylı incelediğimizde şu başlıklar öne çıkıyor:

• Günlük Satış Ortalamaları: Nisan ayında her iş günü ortalama 4.600 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, uzun dönemli ortalama olan 5.400’ün altında olsa da, geçmiş Nisan ayları ortalaması olan 4.700 adede oldukça yakındır.
• Kredili vs. Nakit Satışlar: Satılan konutların %25’i kredi ile, %75’i ise nakit (senet vb.) yöntemlerle el değiştirdi. Kredili satışların %10’lara kadar düştüğü dönemlerden sonra, BDDK düzenlemeleriyle birlikte %25 seviyesine gelmesi bir kıpırdanma olduğunu gösteriyor.
• Birinci El Satışlar: Birinci el konut satışları toplam içinde %31 seviyesinde sabitlenmiş durumda. Bu veri, üretilen yeni konutun arzı kadar satış yapılabildiğini işaret ediyor.
• Yabancıya Satış: Nisan ayında yabancılara 2.557 adet konut satıldı. Aylık 4.000-5.000 bandına alışılan piyasada bu rakam, toplam satışlar içindeki payın %2,99’a gerilediğini gösteriyor.

Konut Fiyatlarındaki Değişim ve Reel Artışlar

Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak %132 artış gösterdi. Enflasyondan arındırılmış reel artış oranı ise %54 olarak hesaplanıyor. İllere göre reel değer artışında ise şaşırtıcı bir tablo mevcut:

Genellikle fiyat artışlarında lider olan İstanbul, son bir yıllık reel artışta %51 seviyesinde kalırken; Ankara, özellikle deprem sonrası artan talep ile %56’lık reel artışla öne çıktı. Aylık bazda bakıldığında da Türkiye genelinde %3’lük bir reel artış varken, Ankara’da bu oran %4,2, İstanbul’da ise %2,3 olarak gerçekleşti.

Birim Fiyatlar ve Yatırım Araçlarıyla Karşılaştırma

Türkiye genelinde ortalama bir konutun metrekare birim fiyatı 21.700 TL seviyesine ulaştı. Üç büyük ildeki ortalama metrekare fiyatları ise şu şekildedir:

• İstanbul: 33.000 TL
• İzmir: 25.000 TL
• Ankara: 16.000 TL

Yatırımcılar için önemli bir gösterge olan altın ve dolar bazlı karşılaştırmalar ise şu sinyalleri veriyor:

1. Altın Bazında: Uzun dönemli ortalamada Türkiye’de 1 metrekare konut 16-17 gram altın ederken, son verilerle bu rakam 18 gram altına yükselmiş durumda.
2. Dolar Bazında: Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 1.145 Dolar seviyesinde. Uzun dönemli ortalamanın 750-800 Dolar bandında olduğu düşünüldüğünde, döviz bazlı fiyatların tarihi zirvelerde olduğu görülüyor. Özellikle geliri döviz olan veya konutu sadece yatırım aracı olarak görenlerin, döviz kurlarındaki potansiyel değişimleri göz önünde bulundurarak temkinli olmasında fayda var.

Gelecek Arz Beklentileri: İnşaat Ruhsatları

Piyasanın geleceğini belirleyecek olan konut arzı konusunda veriler, beklentilerin altında kalıyor. Yılın ilk 3 ayında alınan yapı ruhsatlarına göre, yaklaşık 12-15 ay sonra stoğa 130.000 adet yeni konut eklenecek. Uzun dönemli ortalamada bu rakamın 165.000 civarında olması beklenirdi. Bu durum, yeni konut arzındaki sıkıntının bir süre daha devam edebileceğini gösteriyor.

Yatırımcı Soruları ve Uzman Görüşleri

Sektörle ilgili sıkça sorulan bazı sorular ve yanıtları ise şöyle özetlenebilir:

1. Uzun Vadede Hangi Yatırım Aracı Kazandırıyor?

10 yıllık periyotlarda yapılan karşılaştırmalarda; konut, dolar, altın ve borsa endeksi arasında en yüksek getiriyi konut sağlamaktadır. Konutun arkasından altın gelmektedir. Ayrıca konut yatırımında değer artışının yanı sıra kira getirisi veya kullanım faydası da hesaba katılmalıdır.

2. Kentsel Dönüşüm Sonrası Vergi Durumu Nedir?

Kentsel dönüşüme giren bir binada mülkünüz yenilendiğinde, tapu tescil tarihi güncellenir. Bu durum, gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplamasında “iktisap (edinme) tarihi” olarak yeni tescil tarihinin baz alınmasına neden olur.

3. Ticari Gayrimenkullerin Amortisman Süresi

Dükkan ve mağaza gibi ticari gayrimenkullerin amortisman (geri dönüş) süreleri konutlarla aynı değildir. Genellikle ticari gayrimenkullerin amortisman süreleri, konutlara göre daha kısadır ancak bu durum lokasyona göre değişkenlik gösterebilir.

4. Tapu Güvenliği Nasıl Sağlanır?

Tapu güvenliği konusunda endişe duyan mülk sahipleri, WebTapu sistemi üzerinden gayrimenkullerine işlem kısıtlaması getirebilir veya işlemlerden haberdar olmak için gerekli bildirimleri açabilirler. Üçüncü şahısların vekalet olmadan işlem yapması mümkün değildir.