Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Arsa Tapulu Ev Alınır mı? Nelere Di̇kkat Etmeli̇?
28 Şubat 2026
Ağustos ayı konut satışları 123.500 adetle ortalama üstü seyretse de günlük veriler yavaşlama sinyalleri veriyor. Yüksek faizler nedeniyle satışların %82’si nakit gerçekleşirken, yabancıya satışta Antalya öne çıkıyor. Fiyatların dolar bazında zirveye yaklaştığı bu dönemde, konut alım gücü de değişim gösteriyor. Yazımızda ayrıca değer artış kazancı vergisi, Ege yatırımları, arsa alımı ve kentsel dönüşüm hak paylaşımı gibi merak edilen soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.
Gayrimenkul piyasasında yaşanan son gelişmeleri, konut satış adetlerini, fiyat değişimlerini ve yatırımcıların merak ettiği soruları bu ayki değerlendirmemizde ele alıyoruz. Ağustos ayı verileri, piyasanın genel seyri ve gelecek dönem beklentileri hakkında önemli ipuçları veriyor.
Ağustos ayında toplam 123.500 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakamı son 10 yılın Ağustos ayları ile kıyasladığımızda, 118.000 adetlik ortalamanın üzerinde bir performans sergilendiğini görüyoruz. Ancak verileri iş günü bazında günlük ortalamalarla değerlendirdiğimizde durum değişiyor. Günlük bazda yapılan satışların, geçmiş Ağustos ayı ortalamalarının altına indiği görülmektedir. Bu durum, konut satışlarında bir yavaşlamanın sinyali olabilir. Kesin bir yargıya varmak için Eylül ayı verilerinin de izlenmesi ve bu yavaşlamanın süreklilik arz edip etmediğinin takip edilmesi gerekmektedir.
Kredi maliyetlerindeki artış ve konut kredisi faiz oranlarının yüksek seyretmesi, satış yöntemlerini doğrudan etkilemektedir. Kamu bankalarının kredi verme konusundaki isteksizliği veya sağlanan kredi limitlerinin konut fiyatlarına kıyasla düşük kalması, vatandaşları nakit alıma yönlendirmiştir.
Gerçekleşen 123.500 adetlik satışın yaklaşık 101.000 adedi (%82’si) nakit para ile yapılmıştır. Türkiye’de uzun vadeli ortalamada toplam konut satışları içinde %30 seviyelerinde olan konut kredisi kullanım oranı, son dönemde gerileyerek %18 seviyesine kadar düşmüştür.
Yabancılara yapılan konut satışı Ağustos ayında 5.200 adet olarak gerçekleşmiştir. Bu rakam toplam satışların %4,2’sine tekabül etmektedir ve genel ortalamaya yakındır. Ancak yılın ilk 8 ayına bakıldığında toplam 44.600 adetlik satış ile son 10 yılın zirvesine ulaşıldığı görülmektedir.
Yabancıların tercih ettiği illerdeki dağılım ise şu şekildedir:
Yabancı alıcılar arasında ilk üç sırada Rusya, İran ve Irak vatandaşları yer almaktadır.
Konut fiyatları geçen yılın aynı ayına göre nominal olarak %172, reel olarak ise %53 oranında artış göstermiştir. Türkiye genelinde ortalama konut birim fiyatı 14.000 TL seviyesine ulaşmıştır. Üç büyük ildeki ortalama metrekare birim fiyatları şöyledir:
Döviz bazında bakıldığında Türkiye genelinde metrekare birim fiyatı 800 Dolar seviyesine gelmiştir. Geçmişteki zirve noktasının 801 Dolar olduğu düşünüldüğünde, fiyatların zirveye yaklaştığı söylenebilir. Döviz kurlarının kontrol altında tutulması bu durumda etkili olmaktadır. Dövizin serbest bırakılması ve yükselmesi durumunda, konut fiyatları TL bazında sabit kalsa bile dolar bazında gerileme yaşanabilir.
Konut alım gücünü ölçmek adına yapılan çalışmalara göre; 100 metrekarelik bir konutu satın alabilmek için gereken asgari ücret birikimi Temmuz ayındaki maaş zammıyla birlikte 21 yıl seviyesine inmiştir. Haziran ayında bu süre 25 yılın üzerindeydi. Geçmiş yıllarda 14-17 yıl seviyelerinde olan bu gösterge, mevcut piyasa koşullarında 21 yıl olarak hesaplanmaktadır.
Ege kıyılarında gayrimenkule olan talep, pandemi süreciyle başlayan akımla birlikte devam etmektedir. Oturma amacıyla gayrimenkul almayı düşünenler için Ege kıyıları her zaman iyi bir hedef olacaktır. Ancak yatırım amacıyla düşünenlerin, gayrimenkul fiyat artış hızındaki yavaşlamayı göz önünde bulundurarak karar vermeleri daha sağlıklı olabilir.
Bir gayrimenkulü edinim tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satarsanız “Değer Artış Kazancı Vergisi”ne tabi olursunuz. Vergi hesaplaması, alış tarihindeki fiyat ile satış tarihindeki fiyat arasındaki fark üzerinden, enflasyon düzenlemeleri yapılarak hesaplanır. 5 yılı geçen sahipliklerde ise bu vergi doğmaz.
Tapusu başkasının (örneğin babanızın) üzerine olan bir mülkün satışı yapıldığında, para sizin hesabınıza gelse dahi vergi yükümlülüğü mülk sahibine aittir. Eğer mülk 5 yıl içinde satılmışsa ve bir değer artış kazancı oluşmuşsa, mülk sahibi bu vergiyi ödemekle yükümlüdür.
Kira artışı, sözleşme tarihinden itibaren tam 12 ayın dolmasıyla, yani 13. aydan itibaren yapılır. Artış oranı, o dönemde devlet tarafından getirilen bir sınırlama yoksa yasal oranlar çerçevesinde mal sahibi ve kiracı arasında belirlenir.
Gayrimenkul yatırımları genel olarak kısa veya orta vadeli araçlar değildir. Özellikle arsa ve tarla yatırımlarının uzun vadeli (5 yıl ve üzeri) düşünülmesi gerekmektedir. Orta vadede yüksek kârlılık beklemek yanıltıcı olabilir.
Kentsel dönüşüme giren bir binada, yeni yapılacak projenin toplam inşaat alanı hak paylaşımında belirleyicidir. Eğer yeni yapı aynı metrekarede inşa ediliyorsa, kat malikleri arasında adil bir paylaşım yapılabilir. Ancak binanın büyümesi veya küçülmesi durumunda, herkesin payının aynı oranda değişmesi esastır. Şerefiyelendirme ve alan hesaplamaları için profesyonel gayrimenkul değerleme desteği alınması, sürecin adil yürütülmesi adına önemlidir.
