Konut Piyasası Analizi: Fiyat Değişimleri ve Satış İstatistikleri

Gayrimenkul ve konut piyasalarındaki son gelişmeleri, fiyat hareketliliklerini ve satış istatistiklerini kurumlar tarafından açıklanan güncel raporlar ışığında değerlendiriyoruz. Bu analizimizde Merkez Bankası verileri ile Sahibinden.com ve Bahçeşehir Üniversitesi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan raporları karşılaştırmalı olarak ele alacağız.

Konut Fiyat Değişimlerinde İki Farklı Bakış: Merkez Bankası ve BETAM

Konut fiyatlarındaki değişim oranları, farklı kurumların metodolojilerine göre değişiklik gösterebilmektedir. Merkez Bankası ve BETAM verilerini karşılaştırdığımızda Türkiye geneli için şu tablo ortaya çıkmaktadır:

• Merkez Bankası: Yıllık bazda konut fiyatlarında ortalama %96 oranında bir değişim raporlamıştır. Aylık bazdaki artış ise yaklaşık %13,5 seviyesindedir.
• BETAM: Aynı dönem için yıllık fiyat değişimini %134 olarak açıklamıştır. Kurumun aylık değişim verisi ise %15 seviyesindedir.

Bu veriler ışığında, her iki kurumun aylık değişim oranlarının birbirine daha yakın seyrettiği, ancak yıllık bazda makasın açıldığı görülmektedir.

Üç Büyük İlde Fiyat Hareketliliği

İstanbul, Ankara ve İzmir özelinde bakıldığında, kurumlar arasındaki veri farklılıkları ve bölgesel artışlar dikkat çekmektedir.

• İstanbul: Merkez Bankası fiyat değişimini %106 olarak açıklarken, BETAM verilerine göre bu oran %159’dur. Özellikle İstanbul’da iki veri seti arasındaki fark oldukça fazladır. BETAM verilerine göre İstanbul’da aylık fiyat değişimi %21 seviyelerine ulaşmıştır.
• Ankara: Merkez Bankası yıllık %97 artış raporlarken, BETAM %116 oranında bir fiyat değişimi kaydetmiştir.
• İzmir: Merkez Bankası verileri %90, BETAM verileri ise %119 oranında bir artışa işaret etmektedir.

Ortalama Birim Fiyatlar ve Konut Segmentleri

Fiyat değişim oranlarından sonra gelinen noktada, Türkiye genelindeki ortalama birim fiyatlar (metrekare fiyatları) yatırımcılar için önemli bir göstergedir. Her iki kurumun verileri bu noktada birbirine yakındır.

Türkiye genelinde ortalama birim fiyat 8.600 TL seviyesindedir. Bu durum, 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatının 860.000 TL bandına yerleştiğini göstermektedir. Şehir bazlı birim fiyatlar ise şöyledir:

• İstanbul: 13.800 TL/m²
• Ankara: 6.000 TL/m²
• İzmir: 10.000 TL/m²

Ayrıca konut segmentleri incelendiğinde, lüks konutların ucuz konutlara göre daha fazla değer kazandığı görülmektedir. Yıllık bazda “ucuz konut” kategorisindeki fiyat değişimi %107 iken, “lüks konut” kategorisinde bu oran %130 olarak gerçekleşmiştir.

Konut Yatırımı ve Enflasyonist Ortamda Getiri Karşılaştırması

Merkez Bankası’nın son üç aylık (Aralık, Ocak, Şubat) verileri incelendiğinde, konut fiyatlarının düzenli bir artış trendinde olduğu görülmektedir. Kasım ayı sonu ile Mart başı arasındaki dönem kıyaslandığında:

• Konut Yatırımı: 100 birimlik bir konut yatırımı, belirtilen dönem sonunda 141 birime ulaşmıştır.
• Döviz (Dolar/Euro): Aynı dönemde dövizde kalan yatırımcının 100 birimi, yaklaşık 106-107 birim seviyesine gelmiştir.

Bu veriler, yatırımcıların paralarını koruma güdüsüyle konuta yöneldiğini ve konutun bu dönemde dövizden daha fazla getiri sağladığını göstermektedir. Bu durum, piyasadaki satış hareketliliğinin temel nedenlerinden biri olarak yorumlanabilir.

Satış Hacmi ve Arz Sıkıntısı

Piyasadaki talep artışı, satılık ilan sayılarına da yansımıştır. İstanbul’da satılık ilan sayısı bir önceki aya göre %9,5 artarken, gerçekleşen satışlardaki artış %34 olmuştur. Satış hızının ilan artış hızından yüksek olması, talebin canlılığını kanıtlar niteliktedir.

Mart ayı verilerine göre toplamda 134.000 adet konut satılmıştır. Konut dışı gayrimenkul (arsa, tarla, ticari) satışları ise 142.000 adet ile konut satışlarını geride bırakmıştır. Pandemi süreciyle başlayan konut dışı gayrimenkule yönelim trendi devam etmektedir.

Konut Satışlarında Öne Çıkan İstatistikler

• Genel Performans: Mart ayındaki konut satışları, tüm zamanların Mart ayı ortalamasının %20 üzerindedir. Yılın ilk üç ayı (Ocak-Şubat-Mart) değerlendirildiğinde toplam 320.000 konut satışı gerçekleşmiştir. Bu rakam, geçmiş yılların ortalaması olan 290.000 adedin yaklaşık %10 üzerindedir.
• İpotekli Satışlar: Konut kredi faiz oranlarının yüksekliği nedeniyle kredili satışlar sınırlı kalmıştır. Mart ayında satılan konutların sadece %22’si (30.000 adet) kredi ile alınmıştır. Alımların büyük çoğunluğu nakit veya diğer finansman yöntemleriyle gerçekleşmektedir.
• Sıfır Konutlar: Toplam satışlar içinde sıfır konutların payı %28 (38.000 adet) seviyesindedir. Bu düşük oran, Türkiye genelinde devam eden arz sıkıntısının bir göstergesidir.
• Yabancılara Satış: Mart ayında yabancılara 5.600 adet konut satışı yapılmıştır. Toplam satışlar içindeki payı %4,1 olan yabancı satışlarında ilk sırayı 2.200 konut ile İstanbul alırken, onu Antalya ve Ankara takip etmektedir.

Özetle; yüksek faiz oranlarına rağmen konut, enflasyonist ortamda güvenli bir liman olarak görülmeye devam etmekte ve satış hacimleri geçmiş yılların ortalamalarının üzerinde seyretmektedir.