Konut Kiralarında %25 Artış Sınırı ve Özel Durumlar: Home Ofis ve İş Yerleri

Gayrimenkul sektöründe son dönemde yapılan düzenlemelerle birlikte, konut kiralarında artış oranının 1 Temmuz 2023 tarihine kadar %25 ile sınırlandırılması, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için yeni soru işaretlerini beraberinde getirmiştir. Özellikle konut binaları içerisinde yer alan iş yerleri ve “home ofis” olarak kullanılan dairelerin bu sınırlamaya tabi olup olmadığı en çok merak edilen konuların başında gelmektedir.

Avukat Murat Tezcan’ın hukuki değerlendirmeleri ışığında, kira artış sınırının farklı kullanım türlerine etkilerini ve yasal süreçleri sizler için derledik.

Konut Binalarındaki İş Yerleri ve Kira Artış Oranı

Bir binanın genel statüsü mesken (konut) olsa dahi, kiralanan bağımsız bölümün kullanım amacı kira artış oranının belirlenmesinde temel etkendir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus kira sözleşmesinin niteliğidir.

• Sözleşme İş Yeri Olarak Yapılmışsa: Eğer kira kontratı “iş yeri” olarak düzenlenmişse, konut kiraları için getirilen %25’lik sınır bu taşınmazlar için geçerli değildir. Bu durumda kira artışı, sözleşme hükümlerine ve TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılmaya devam edecektir.
• Kullanım Amacı Esastır: Borçlar Hukuku kapsamında, kiralanan yerin sözleşmedeki kullanım amacı belirleyicidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın kütükteki vasfından ziyade, kiracı ve kiralayan arasındaki sözleşmesel ilişki ön plandadır.

Home Ofis Kullanımında %25 Sınırı Geçerli mi?

Son yıllarda çalışma hayatının değişmesiyle birlikte evden çalışma (home ofis) sistemi yaygınlaşmıştır. Evinin bir odasını ofis olarak kullanan avukatlar, mimarlar veya serbest çalışanlar için kira artış oranının ne olacağı önemli bir tartışma konusudur.

Hukuki görüşe göre; bir taşınmaz esasen konut amacıyla kiralanmışsa ve barınma ihtiyacını karşılıyorsa, evin bir bölümünün iş amaçlı kullanılması “konut” vasfını değiştirmez. İngilizce kökenli “Home Office” kavramında da asıl unsur “ev” (home) olmasıdır. Bu nedenle:

Home ofis olarak kullanılan taşınmazlarda, konut kiraları için getirilen %25’lik artış sınırı uygulanmalıdır. Kiracının evden çalışıyor olması, sözleşmenin konut kirası niteliğini ortadan kaldırmaz.

Sözleşme Türünü Değiştirerek Sınırlamadan Kaçınılabilir mi?

Kira artış sınırına takılmak istemeyen bazı mülk sahiplerinin, kira sözleşmesi yerine “hizmet sözleşmesi” veya “mal kullanım sözleşmesi” gibi farklı isimler altında sözleşmeler düzenlemeye çalıştığına dair duyumlar alınmaktadır. Ancak hukuki açıdan bu yöntem kanunu dolanmak olarak nitelendirilir ve geçerliliği yoktur.

Hukukumuzda sözleşmeye verilen isim değil, sözleşmenin içeriği ve muhteviyatı önemlidir. Mahkemeler, bir uyuşmazlık durumunda sözleşmenin adından ziyade, taraflar arasındaki ilişkinin gerçek niteliğine bakar. İçeriğinde bir taşınmazın bedel karşılığında kullandırılması varsa, bu bir kira sözleşmesidir ve kira hukuku kurallarına (dolayısıyla %25 sınırına) tabidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Dönemi

Artan kira davaları ve yargı yükünü hafifletmek amacıyla, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sisteminin dava şartı haline getirilmesi gündemdedir. Tüketici ve ticaret mahkemelerinde olduğu gibi, kira tespit veya tahliye davalarında da tarafların mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmaları yasal bir zorunluluk haline gelebilir.

Arabuluculuk süreci, kiracı ve mülk sahibinin tarafsız bir üçüncü kişi eşliğinde bir araya gelerek çözüm üretmesini amaçlar. Bu süreçte:

• Taraflar kendi iradeleriyle anlaşma sağlayabilir.
• Gerekirse bağımsız değerleme (ekspertiz) raporlarından faydalanarak kira bedeli konusunda daha objektif veriler masaya yatırılabilir.
• Sürecin yargılamaya göre daha hızlı sonuçlanma ihtimali bulunur.

Sonuç olarak, kira artışlarındaki yasal sınırlamalar ve sözleşme türleri konusundaki belirsizliklerde, temel dayanak her zaman kanunun özü ve sözleşmenin gerçek amacıdır.