Sepetinizde ürün bulunmuyor.
Arsa Tapulu Ev Alınır mı? Nelere Di̇kkat Etmeli̇?
28 Şubat 2026
Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan en büyük sorunlardan biri arsa paylarının yanlış dağıtılmış olmasıdır. Bu yazı, bina yenileme kararı alındığında ortaya çıkan bu hukuki ve teknik sorunu ele alıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerine göre nasıl hesaplanması gerektiğini anlatıyor. Ayrıca, hatalı payların düzeltilmesi için açılacak davalar ve müteahhit ile anlaşma sürecinde yapılabilecek arsa payı transferleri gibi çözüm yollarını pratik bir örnek üzerinden açıklayarak mülk sahiplerine rehberlik ediyor.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde bina yenileme kararı alındığında, kat maliklerinin karşısına çıkan en önemli hukuki ve teknik sorunlardan biri arsa paylarının yanlış dağıtılmış olmasıdır. Özellikle binada kat artışı söz konusu olduğunda veya inşaatın bir müteahhide verilmesi planlandığında, bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olmayan arsa payları ciddi anlaşmazlıklara yol açabilmektedir.
Bu yazımızda, arsa payı dağılımındaki yanlışlıkların nedenlerini, hukuki boyutunu ve bu sorunun müteahhit ile anlaşma sürecinde nasıl çözülebileceğini bir örnek üzerinden inceleyeceğiz.
Bir bina inşa edildiğinde kurulan kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti sırasında, dairelerin arsa payları bazen gelişigüzel belirlenmiş olabilir. Özellikle 30-40 yıl önce yapılan binalarda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde belirtilen hükümlere sadık kalınmadığı görülmektedir.
Kanun hükmüne göre; arsa payının, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre (yani değerine göre) hesaplanması gerekmektedir. Ancak geçmişte bu kurala dikkat edilmeden, keyfi dağıtımlar yapılmış olabilir. Bu durum, bugün kentsel dönüşüm sürecine giren binalarda hak kayıplarına neden olmaktadır. Ayrıca ortak alan giderleri ve sosyal tesislerden yararlanma hakları da genellikle arsa payı oranında belirlendiği için, mevcut durum adaletsizliğe yol açmaktadır.
Hatalı belirlenmiş arsa paylarının, yeni bir inşaat yapılacağı zaman düzenlenmesi gerekmektedir. Bunun için izlenebilecek hukuki yol, arsa paylarının düzeltilmesi davası açmaktır. Bu süreçte:
Sorunun daha net anlaşılması için, toplam arsa alanı 500 metrekare olan bir bina örneği üzerinden gidelim. Bu binadaki bağımsız bölümlerin mevcut değerleri ve olması gereken arsa payı dağılımı şu şekilde hesaplanabilir:
Gayrimenkul Değerlemesi:
Bu senaryoda binadaki tüm bağımsız bölümlerin toplam değeri 12.000.000 TL olarak bulunmaktadır. Adaletli bir dağılım için her bir bağımsız bölümün toplam değer içindeki payı hesaplanmalı ve 500 metrekarelik arsa bu orana göre dağıtılmalıdır.
Olması Gereken Dağılım:
Ancak eski tapu kayıtlarında, 1 nolu dükkana hatalı olarak 250 metrekare (arsanın yarısı) verilirken, üst kattaki daha değerli dairelere çok düşük paylar (örneğin 31 metrekare) verilmiş olabilir. İşte düzeltilmesi gereken hata budur.
Eğer binanızı yenilemek için bir müteahhitle anlaşacaksanız ve imar durumunda kat artışı varsa, bu hatayı düzeltmek daha kolay olabilir. Çünkü yeni projede müteahhide verilecek daireler için arsa payı transferi gerekecektir.
Bu aşamada izlenecek yol haritası şöyledir:
Arsa payı transferi hukuken bir satış işlemi olarak ele alınır. Bu hesaplamayı müteahhit ile masaya oturmadan önce kağıt üzerinde yapmanız, malikler arasında fikir birliği sağlamanızı kolaylaştırır. Mevcut durumu ve olması gereken durumu net bir şekilde ortaya koyarak, hem kat malikleri arasındaki huzursuzluğu giderebilir hem de kentsel dönüşüm sürecini başarıyla tamamlayabilirsiniz.
