İskansız Ev Almak: Riskler, Süreçler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul yatırım süreçlerinde en sık karşılaşılan kavramlardan biri “iskan” belgesidir. Bir konut satın alırken mülkün yasal durumu, ileride karşılaşabileceğiniz sorunları veya finansal avantajları doğrudan etkiler. Bu yazımızda iskanın ne olduğu, iskansız ev almanın riskleri ve arsa tapulu gayrimenkullerin detaylarını inceleyeceğiz.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Nedir?

İskan, teknik adıyla Yapı Kullanma İzin Belgesi, bir binanın projesine ve yönetmeliklere uygun olarak tamamlandığını gösteren resmi belgedir. Süreç şu şekilde işler:

• İnşaat başlamadan önce belediyeye bir proje sunulur ve kat irtifakı kurulur.
• Müteahhit, binayı bu projeye sadık kalarak yapacağını taahhüt eder.
• İnşaat bittikten sonra belediye yetkilileri yapıyı denetler.
• Eğer bina, onaylanan projeye ve yönetmeliklere uygun yapılmışsa iskan belgesi verilir.

İskan alındıktan sonra gayrimenkul, hukuki olarak kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapar. Ancak, tek bir mülkiyetten oluşan (örneğin bir otel, hastane veya tek ailenin kullandığı müstakil bir bina) yapılar da iskanlı olabilir fakat bağımsız bölümlere ayrılmamış olabilir.

İskansız Ev Almak Ne Anlama Gelir?

Bir binanın iskanının olmaması, belediye tarafından projenin tamamlandığının ve kurallara uygunluğunun onaylanmadığı anlamına gelir. Müteahhit inşaatı bitirmiş olsa bile, projeye aykırı imalatlar nedeniyle iskana başvuramamış veya başvurusu reddedilmiş olabilir.

İskansız binalarda sıklıkla karşılaşılan, projeye aykırı durumlar şunlardır:

• Çatı katında kaçak bir ara kat yapılması,
• Otopark olarak görünen alanın daireye veya dükkana çevrilmesi,
• Açık alan olması gereken bodrum katların kapatılarak kullanıma dahil edilmesi.

Bu tür durumlar, mülk sahibinin ileride belediye ile yasal sorunlar yaşamasına veya cezai yaptırımlarla karşılaşmasına neden olabilir.

Arsa Tapulu Gayrimenkul Nedir?

Halk arasında “arsa tapulu” olarak bilinen gayrimenkuller, üzerinde bina bulunmasına rağmen tapuda “arsa” vasfını koruyan yerlerdir. Bu yapılarda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamıştır. Yani binadaki dairelerin (bağımsız bölümlerin) yasal olarak sınırları çizilmemiştir.

Arsa tapulu mülklerde sistem hisse payı üzerinden işler. Örneğin, 10 daireli bir binada her malik arsa üzerinde 1/10 hakka sahip olabilir. Ancak bu durum şu sorunları beraberinde getirir:

• Şerefiye Farkı Gözetilmez: Giriş kattaki daire ile en üst kattaki dubleks dairenin arsa payı eşit olabilir. Bu durum adil bir değerleme yapılmasını engeller.
• Belirsizlik: Tapuda hangi dairenin kime ait olduğu yazmaz. Kullanım alanları ancak şifahi anlaşmalarla veya bina içi planlarla belirlenir; ancak bunun resmi tapu senedinde bir karşılığı yoktur. Hukuken her hissedar, binanın her noktasında o oranda hak sahibidir.

Kredilendirme ve Satış Zorlukları

İskansız veya arsa tapulu gayrimenkullerin finansal süreçleri, iskanlı ve kat mülkiyetli yapılara göre daha zordur.

Kredi Kullanımı: Bankalar, konut kredisi (mortgage) verirken gayrimenkulün niteliğine bakar. İskansız veya kaçak yapılar “konut kredisi” avantajlarından ve düşük faiz oranlarından genellikle yararlanamaz. Bu tip mülkler için ancak sınırlı limitlerde bireysel tüketici kredileri kullanılabilir.

Yatırım Güvenliği: Kat mülkiyetli ve iskanlı bir konut, sınırları ve yasal hakları netleşmiş bir yatırımdır. İskansız yapılarda ise gelecekteki belirsizlikler, mülkün satılabilirliliğini (likiditesini) düşürür.

Özetle; gayrimenkul alırken sadece binanın fiziksel durumuna değil, resmi belgelerine de dikkat edilmelidir. İleride yaşanabilecek hukuki ve maddi sorunların önüne geçmek için kat mülkiyetli ve iskanlı gayrimenkullerin tercih edilmesi, yatırımın güvenliği açısından büyük önem taşır.