İran’daki Gelişmeler Türkiye Konut Piyasasını Nasıl Etkileyecek?

Komşu ülkelerde yaşanan jeopolitik gelişmeler, Türkiye’nin gayrimenkul piyasasını doğrudan etkileme potansiyeline sahiptir. Yakın geçmişte Suriye krizi ve Rusya-Ukrayna savaşı sırasında bu etkileri farklı boyutlarıyla tecrübe ettik. Peki, İran’da son dönemde yaşanan gelişmeler Türkiye’deki konut ve kira piyasasında benzer bir hareketliliğe neden olacak mı? Bu yazımızda, geçmiş veriler ve uzman görüşleri ışığında olası senaryoları değerlendiriyoruz.

Geçmiş Tecrübeler: Suriye ve Rusya-Ukrayna Etkisi

Türkiye gayrimenkul piyasası, bölgesel krizlere farklı tepkiler vermiştir. Bu tepkileri doğru analiz etmek, İran kaynaklı olası bir talebi öngörmek için önemlidir.

• Rusya ve Ukrayna Örneği: Bu iki ülke arasındaki gerilim sonrası, her iki ülke vatandaşları özellikle sahil şeridindeki şehirlerde (Antalya, Muğla vb.) yoğun bir şekilde konut satın alma yoluna gitmiştir. Bu durum, o bölgelerdeki satış fiyatlarını doğrudan yukarı çekmiştir.
• Suriye Örneği: Suriye krizinde durum daha farklı gelişmiştir. Suriye vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul satın alma hakları (mütekabiliyet ilkesi gereği) bulunmadığından, bu talep doğrudan kiralık konut piyasasına yansımıştır. Başlangıçta sınır illerinde yoğunlaşan talep, zamanla tüm Türkiye’ye yayılmış ve kiralarda artışa neden olmuştur.

Yabancıya Konut Satışında Mevcut Durum ve İstatistikler

Türkiye’nin yabancılara yönelik konut politikaları ve vatandaşlık/oturum sınırları zaman içinde değişiklik göstermiştir. Vatandaşlık için gerekli gayrimenkul yatırım tutarı 250.000 dolardan 400.000 dolara, oturum izni için gerekli tutar ise 70.000 dolardan 200.000 dolara yükseltilmiştir.

Satış adetlerine bakıldığında, 2022 yılında 67.000 adetle zirve yapan yabancıya konut satışı, 2024 yılı itibarıyla 2018 öncesi seviyelere (yaklaşık 19.000 – 23.000 bandına) gerilemiş durumdadır. İran vatandaşları, Türkiye’den konut alan yabancılar sıralamasında genellikle Rusya’nın ardından ilk 3’te yer almaktadır. Ancak toplam yabancı satışları içindeki payları 2020’de %17 iken, 2024 itibarıyla %8 seviyelerine gerilemiştir.

Piyasa Beklentileri ve Uzman Değerlendirmeleri

İran’daki gelişmelerin piyasaya olası etkilerini, arz-talep dengesi ve yatırımcı alışkanlıkları üzerinden iki ana başlıkta inceleyebiliriz.

1. Kiralama Piyasasına Olası Etkiler

Uzman görüşlerine göre, İran’dan gelebilecek olası bir göç dalgasının ilk etkisi kiralama piyasasında hissedilecektir. İranlıların Türkiye’de halihazırda yerleşik bir nüfusu (diasporası) bulunmaktadır. Bu durum, yeni gelenlerin de benzer bölgeleri tercih etmesine neden olabilir.

Özellikle İstanbul, Antalya, İzmir ve Ankara gibi büyükşehirlerde kiralık konut talebinde artış yaşanabilir. Gayrimenkul piyasasında arzın katı, talebin ise esnek olması nedeniyle; %3-4 oranındaki küçük talep artışları bile kira fiyatları üzerinde daha yüksek oranlı artışlara sebep olma potansiyeli taşımaktadır.

2. Satış Piyasası ve Yatırımcı Profili

İranlı yatırımcılar genellikle Türkiye’yi hem bir yatırım aracı hem de Batı dünyasına geçişte bir basamak olarak görmektedir. Ancak Türkiye’de kalıcı olmak isteyenler için gayrimenkul alımı önemli bir seçenektir.

İranlı Yatırımcıların Tercihleri:

• Konut Tipi: Genellikle hemen oturuma hazır veya kiraya verilebilir ikinci el konutlar tercih edilmektedir. Projeden (sıfır) alımlar daha azınlıktadır.
• Büyüklük: Artan fiyatlar ve alım gücündeki değişimler nedeniyle 1+1 ve 2+1 dairelere yönelim artmıştır.
• Lokasyon: İstanbul (yatırım ve yaşam), Antalya (turizm ve iklim), İzmir ve Ankara öne çıkan şehirlerdir.
• Amaç: Vatandaşlık (400.000 Dolar) ve İkamet İzni (200.000 Dolar) ana motivasyon kaynaklarıdır.

Sonuç: Ani Bir Şok Beklenmiyor

Mevcut veriler ve saha gözlemleri ışığında, İran’daki olayların Türkiye konut piyasasında çok ani ve büyük bir şok etkisi yaratması beklenmemektedir. Ancak sürecin uzaması durumunda şu etkiler görülebilir:

1. Kısa vadede kiralık konut piyasasında bölgesel hareketlilikler yaşanabilir.
2. Orta ve uzun vadede, varlıklarını Türkiye’ye transfer etmek isteyen İran vatandaşları satış piyasasında talebi destekleyebilir.
3. Etkinin ülke geneline homojen dağılmasından ziyade; İstanbul, Antalya ve büyükşehirlerin belli ilçelerinde yoğunlaşması muhtemeldir.

Gayrimenkul Okulu olarak piyasadaki gelişmeleri veriler ışığında takip etmeye ve sizi bilgilendirmeye devam edeceğiz.