Hisse Tapulu, Toprak Tapulu ve Arsa Tapulu Konut Nedir? Aralarındaki Farklar ve Riskler

Gayrimenkul sektöründe konut arayışında olanların sıklıkla karşılaştığı terimlerden bazıları; hisse tapulu, toprak tapulu veya arsa tapulu ifadeleridir. Halk arasında farklı şekillerde isimlendirilse de teknik jargonda bu kavramlar genellikle aynı durumu ifade eder. Peki, bu tapu türleri ne anlama gelir ve yatırım yaparken nelere dikkat edilmelidir? Bu yazımızda, geleneksel kat mülkiyetli tapulardan farklarını ve bu mülk türlerinin detaylarını inceleyeceğiz.

Piyasada Bulunan Temel Tapu Türleri

Gayrimenkul piyasasında genel olarak karşılaşacağınız temel tapu türlerini iki ana başlıkta değerlendirebiliriz:

• Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Tapusu: Bu, geleneksel olarak bildiğimiz ve olması gereken bağımsız bölüm tipidir. Projede bağımsız bölümün yeri işaretlenmiş ve gayrimenkulün kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası eşleşmiştir. Yeni sistemde genellikle kahverengi renkte olan tapulardır.
• Arsa Tapulu (Hisse veya Toprak Tapulu): Bağımsız bölümün tam olarak tanımlanmadığı, arsa üzerinde belirli bir paya sahip olduğunuzu gösteren tapu türüdür. Yeni sistemde genellikle turkuaz renkte olan tapulardır.

Arsa Tapulu Gayrimenkullerin 3 Farklı Türü

Arsa tapulu (veya hisse/toprak tapulu) olarak adlandırılan gayrimenkulleri kendi içinde risk ve statü durumuna göre üç kategoriye ayırmak mümkündür. Yatırım kararı verirken bu ayrımları bilmek hayati önem taşır.

1. Ruhsatsız ve İmarsız Yapılar

Bu tür; imarı olmayan veya imarı olsa dahi kaçak olarak bir arsa üzerine yapılmış binaları kapsar. Binanın bir yapı ruhsatı yoktur. İnşaatın hangi koşullarda ve ne şekilde yapıldığı belli olmadığı için en fazla uzak durmanız gereken gayrimenkul türüdür. Bu tür yapılarda konut sahibi olmanız tavsiye edilmez.

2. Ruhsatlı Ancak İskanı Alınmamış Yapılar

Bu senaryoda bir arsa ve bu arsanın imarı mevcuttur. Arsa üzerinde inşaat yapılması için resmi bir “Yapı Ruhsatı” alınmıştır ve bina bu ruhsata göre inşa edilmiştir. Ancak, binanın tamamlanmasının ardından belediye kontrolleri yapılmadığı veya yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmadığı için, projenin vaat edildiği gibi tamamlanıp tamamlanmadığı belirsizdir. Birinci türe göre daha iyi olsa da risk barındırır.

3. Ruhsatlı ve İskanlı Yapılar

Bu, arsa tapulu yerler arasındaki en güvenilir seçenektir. Arsa üzerinde ruhsat alınmış, inşaat yapılmış ve belediye tarafından “Yapı Kullanma İzin Belgesi” (İskan) verilerek onaylanmıştır. Bu belge, yapının ruhsata uygun yapıldığını kanıtlar. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, iskan alındıktan sonra bina üzerinde kaçak bir değişiklik yapılıp yapılmadığının bilinmemesidir.

Tapu Senedi Üzerindeki Farklar Nasıl Anlaşılır?

Bir gayrimenkul alırken elinizdeki tapunun türünü anlamak için aşağıdaki detaylara dikkat etmelisiniz:

• Renk Farkı: Yeni tapu senetlerinde arsa tapuları genellikle turkuaz, kat mülkiyeti/irtifakı tapuları ise kahverengi renktedir.
• Bağımsız Bölüm Numarası: Arsa tapulu gayrimenkullerde bağımsız bölüm numarası yazmaz. Bunun yerine adınızın karşısında arsa üzerindeki payınız (Örneğin: 100/1) ve arsanın toplam metrekaresi ile size düşen payın metrekaresi yazar.
• Kat Mülkiyeti/İrtifakı: Bu tapularda bağımsız bölüm numarası açıkça belirtilir. Ayrıca yeni tapularda projenin brüt metrekare alanı da yer almaktadır.

Kredi Kullanımı ve Ekspertiz Uyarısı

Yatırımcıların bilmesi gereken en kritik noktalardan biri finansman konusudur. Arsa tapulu, hisse tapulu veya toprak tapulu gayrimenkullerde konut kredisi kullanamazsınız. Bankalar nezdinde bu mülkler “konut” olarak değil, “arsadan hisse” olarak görülmektedir. Konut kredisi kullanabilmek için tapunun Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti olması gerekmektedir.

Gayrimenkul Okulu olarak tavsiyemiz; hangi türde olursa olsun bir mülk satın almadan önce mutlaka belediyede ve tapuda detaylı inceleme yapmanızdır. Yapı ruhsatı, iskan durumu ve sonradan yapılan değişikliklerin tespiti için profesyonel bir gayrimenkul ekspertizi yaptırmanız, sizi gelecekteki olası mağduriyetlerden koruyacaktır.