2020 Haziran Konut Satışları ve Piyasa Analizi

2020 yılı Haziran ayında konut satışlarında rekor düzeyde bir artış yaşandı. Geleceği kesin olarak öngörmek mümkün olmasa da, geçmiş veriler ve istatistikler bize piyasanın yönü hakkında önemli ipuçları sunmaktadır. Bu yazımızda, Haziran ayı satış rakamlarını, ipotekli satışların geçmiş performansını ve kredi geri ödemelerindeki risk durumlarını analiz edeceğiz.

İpotekli Konut Satışlarının Tarihsel Gelişimi

Mevcut durumu daha iyi anlamak için 2013 yılından günümüze kadar olan ipotekli (kredili) konut satış adetlerini incelemekte fayda var. Verilere baktığımızda şu tablo ile karşılaşıyoruz:

• 2013-2017 Dönemi: Bu 5 yıllık süreçte ortalama yılda 433.000 adet konut kredi ile satılmıştır.
• 2018 Yılı: Kredili satışlar 276.000 adede düşmüştür. (Ortalamanın yaklaşık 157.000 altında).
• 2019 Yılı: Kredili satışlar 332.000 adet olarak gerçekleşmiştir. (Ortalamanın yaklaşık 100.000 altında).
• 2020 Yılı (İlk 6 Ay): Yılın sadece ilk yarısında 266.000 adet kredili konut satışı gerçekleşmiştir.

Bu veriler ışığında, 2018 ve 2019 yıllarında toplamda yaklaşık 257.000 adetlik bir konut talebinin ertelendiğini veya kredi ile realize olmadığını görebiliriz. Ancak 2020 Haziran ayına gelindiğinde sadece bir ayda 190.000 adet konut satılmış, bunun 101.000 adedini kredili satışlar oluşturmuştur.

Tarihsel olarak aylık bazda en yüksek kredili satışın 57.000, ortalamanın ise 33.000 olduğu düşünüldüğünde; Haziran 2020’deki 101.000 adetlik satış, ortalamanın 3 katına ulaşan olağanüstü bir hacme işaret etmektedir.

Kredi Geri Ödemelerinde Risk Var mı?

Satış adetlerindeki bu hızlı artış, akıllara “Geri ödemelerde sıkıntı yaşanır mı?” sorusunu getirmektedir. Bu noktada Türkiye Bankalar Birliği’nin verileri bize yol gösterici olmaktadır.

İdari ve kanuni takibe düşen kredi oranları incelendiğinde:

• Taşıt kredilerinde takibe düşme oranı: %2
• Konut kredilerinde idari ve kanuni takibe düşme oranı: Binde 3,9
• Sadece kanuni takibe düşen konut kredisi oranı: Binde 1,3

Bu oranlar, Türkiye’de insanların konut kredilerini ödeme konusunda oldukça hassas davrandığını göstermektedir. İlan sitelerinde görülen banka gayrimenkullerinin büyük çoğunluğu konut kredisi kaynaklı değil, ticari kredilere teminat olarak verilen gayrimenkullerden oluşmaktadır. Dolayısıyla, mevcut veriler ışığında konut kredilerinde takibe düşme oranının (yaklaşık binde 4) oldukça düşük ve yönetilebilir seviyede olduğu görülmektedir.

Ertelemeli Krediler ve 13. Ay Sendromu

2020 yılındaki kampanyaların en dikkat çekici özelliklerinden biri, düşük peşinat (%10) ve 1 yıl ertelemeli ödeme seçenekleriydi. Bu durum, konut almayı planlayanların kararlarını öne çekmelerine ve daha hızlı hareket etmelerine neden oldu.

Ancak bu avantajlı durumun beraberinde getirdiği bazı riskler de bulunmaktadır:

1. Hızlı Karar Verme: Kampanya psikolojisi ile %20 yerine %10 peşinat vererek hızlıca konut alanlar, belki de tam olarak içlerine sinmeyen gayrimenkulleri, artan fiyatlarla satın almış olabilirler.
2. Ödeme Disiplini: 12 ay boyunca taksit ödemeyen ve kira vermeyen ev sahipleri, bu dönemi finansal bir “refah” dönemi olarak yaşayabilir. Eğer bu süre zarfında gerekli birikim yapılmazsa, ödemelerin başlayacağı 13. ay geldiğinde ciddi bir ödeme zorluğu yaşanabilir.
3. Beklenmedik Durumlar: Kredi taksitlerinin başladığı dönemde yaşanabilecek iş kayıpları veya ticari aksaklıklar, düşük peşinatla ve hızlı kararla alınan bu mülklerin geri ödemelerini riske sokabilir.

Gelecek Öngörüleri

Değerleme sektöründeki öncü göstergelere bakıldığında, Haziran ayındaki aşırı yoğunluğun ardından rüzgarın bir miktar dindiği hissedilmektedir. Temmuz ve özellikle Ağustos ayı itibarıyla konut satışlarının normal seyrine dönmesi beklenebilir.

Önemli olan, kredi kullanım oranları normalleşirken geri ödeme disiplininin de korunmasıdır. Geçmiş verilerin gösterdiği binde 4’lük düşük takibe düşme oranının korunması, sektörün sağlıklı işleyişi ve vatandaşların sorunsuz bir şekilde ev sahibi olabilmesi adına en büyük temennimizdir.