Ticari Gayrimenkul Piyasasında Son Gelişmeler: Yeni Endeks ve Cadde Analizleri

Ticari gayrimenkul piyasası, yatırımcılar ve sektör profesyonelleri için her zaman dinamik bir alan olmuştur. Bu alandaki gelişmeleri daha yakından takip edebilmek adına Merkez Bankası tarafından yeni bir endeks yayınlanmaya başlandı. Bu yazıda, hem bu yeni Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi’nin ilk verilerini inceleyecek hem de İstanbul’un ana alışveriş caddelerindeki son duruma ilişkin önemli bir raporun bulgularını ele alacağız.

Merkez Bankası’ndan Yeni Adım: Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGE)

Konut fiyatlarını takip etmek için uzun süredir kullanılan Konut Fiyat Endeksi’ne ek olarak, Merkez Bankası artık üç ayda bir Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi’ni (TGE) yayınlayacak. Ofis ve dükkan fiyatlarındaki değişimleri bir arada sunan bu endeks, piyasanın nabzını tutmak için önemli bir gösterge olacak.

TGE’nin İlk Verileri: 2023 Dördüncü Çeyrek Analizi

2023 yılının dördüncü çeyreğine ait ilk verilere göre, ticari gayrimenkullerde 12 aylık nominal fiyat artışı %98 olarak gerçekleşti. Aynı dönemde konut fiyatlarındaki nominal artış ise %89 seviyesindeydi. Bu veriler, ticari gayrimenkul fiyatlarının konut fiyatlarından daha hızlı arttığını göstermektedir.

Enflasyondan arındırılmış reel getirilere bakıldığında ise ticari gayrimenkullerdeki yıllık reel artış %22 olarak ölçülürken, konutlardaki reel artış %17 civarında kalmıştır.

Dükkan ve Ofis Fiyatlarındaki Farklılaşma

Endeksin alt kırılımları incelendiğinde, dükkan ve ofis piyasaları arasında belirgin farklar göze çarpmaktadır:

• Dükkanlar: Yıllık nominal artış %99’a yaklaşırken, reel değişim %22’nin üzerinde gerçekleşmiştir.
• Ofisler: Yıllık nominal artış %84 seviyesinde kalırken, reel değişim %19 civarında olmuştur.

Bu sonuçlar, 2023’ün son çeyreği itibarıyla dükkanların değer artışının ofislere kıyasla daha yüksek olduğunu ortaya koymaktadır.

Şehirlere Göre Değişim Oranları

Türkiye’nin üç büyük şehri bazında ticari gayrimenkul fiyatlarındaki değişimler şu şekildedir:

• Ankara: %110’luk nominal artış ile en yüksek değişimin yaşandığı şehir olmuştur.
• İzmir: %110’a yakın bir oranla Ankara’yı takip etmiştir.
• İstanbul: %80’lik nominal artış ile Türkiye ortalamasının altında kalmıştır. Konut fiyatlarında olduğu gibi ticari gayrimenkulde de İstanbul’un ortalamanın altında bir performans sergilediği görülmektedir.

İstanbul’un Ana Alışveriş Caddeleri Mercek Altında

Kushman & Wakefield tarafından hazırlanan “İstanbul’un Ana Caddeleri” raporu, İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı’ndaki Abdi İpekçi Caddesi gibi alışverişin kalbi olan lokasyonlardaki güncel durumu analiz ediyor.

Genel Piyasa Eğilimleri ve Kiralama Dinamikleri

Raporda öne çıkan bazı önemli bulgular şunlardır:

• Caddelerdeki yaya trafiği bir önceki yıla göre artış göstermiştir.
• Kentsel dönüşüm sonrası ortaya çıkan yeni dükkanların %39’u yeniden kiraya verilmiştir.
• Perakende sektöründe en hareketli alanlar sırasıyla giyim-ayakkabı ve yeme-içme olmuştur.
• 2023 yılında boş dükkanların %40’ı kiralanırken, %60’ı boş kalmaya devam etmiştir.
• Caddelerdeki markaların %82,5‘i yerel markalardan oluşmaktadır.
• Genel eğilim, kiralama işlem sayısının artarken kiralanan metrekarelerin küçülmesi yönündedir.

Üç Ana Caddeye Özel Bakış

Caddeler kendi özelinde incelendiğinde ise şu farklılıklar dikkat çekmektedir:

• İstiklal Caddesi: En yoğun yaya hareketliliğine sahip cadde olma özelliğini sürdürmektedir. Cadde’de hafta içi yaya trafiği azalırken, hafta sonu trafiği artmıştır.
• Bağdat Caddesi: Yoğun kentsel dönüşüm nedeniyle arzın sınırlı olduğu bu caddede, işlem hacmi düşerken kiralanan metrekareler büyümüştür. Aynı zamanda %21‘lik oranla en fazla yabancı markaya ev sahipliği yapan caddedir. Hafta içi trafiği artarken hafta sonu trafiği azalmıştır.
• Abdi İpekçi Caddesi: En pahalı cadde unvanını korumuştur. Nişantaşı bölgesindeki yaya trafiği hem hafta içi hem de hafta sonu istikrarlı bir seyir izlemiştir.