2020 Yılı Gayrimenkul Piyasası Özeti ve Analizi

Gayrimenkul sektörü açısından oldukça hareketli ve değişken bir yılı geride bırakıyoruz. 2020 yılı, yasal düzenlemelerden pandemi etkisine, tarihi kredi kampanyalarından doğal afetlere kadar piyasayı doğrudan etkileyen birçok gelişmeye sahne oldu. Gayrimenkul Okulu olarak, 2020 yılında konut fiyatlarının, satış adetlerinin ve yasal mevzuatların nasıl bir seyir izlediğini sizler için derledik.

2020 Yılında Ay Ay Öne Çıkan Gelişmeler

Yılın başında TOKİ’nin sosyal konut projeleri ve bu projelere yapılan yoğun başvurular gündemdeydi. Ardından Kanal İstanbul için ÇED raporunun onaylanması ve Şubat ayında “Değerli Konut Vergisi”nin yürürlüğe girmesi (uygulamanın 2021’de başlaması şartıyla) sektörü meşgul eden konulardı.

Mart ayı itibarıyla Covid-19 pandemisinin Türkiye’de etkisini göstermesiyle birlikte, Nisan ve Mayıs aylarında gayrimenkul piyasasında ciddi bir durgunluk yaşandı. Ancak Haziran ayında açıklanan destek paketleri piyasanın seyrini tamamen değiştirdi.

• Haziran ve Temmuz: Kamu bankaları öncülüğünde başlatılan kredi kampanyası (Sıfır konutlarda 0.64, ikinci elde 0.74 faiz oranı, 15 yıl vade ve 1 yıl ertelemeli) ile sektörde tarihi bir hareketlilik yaşandı.
• Ağustos: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği emlak işletmeleri için “Yetki Belgesi” (lisans) zorunluluğu başladı.
• Eylül: İmar rantı vergisi uygulamaya girdi. İmar artışlarından doğan değer artışlarının vergilendirilmesi süreci başladı.
• Ekim: İzmir depremi, konutlarda depreme dayanıklılık konusunu tekrar en önemli gündem maddesi haline getirdi. Ayrıca tarım arazilerinin “hobi bahçesi” adı altında bölünerek satılmasının engellenmesine yönelik düzenlemeler konuşuldu.
• Aralık: Otopark Yönetmeliği’nin yürürlüğe giriş tarihi bir kez daha ertelenerek 31 Mart 2021 tarihine ötelendi.

Konut Fiyatlarında Reel ve Nominal Artışlar

2020 yılı, uzun bir aradan sonra konut fiyatlarının enflasyonun üzerinde, yani “reel” olarak artış gösterdiği bir yıl oldu. Yılın ilk aylarında başlayan kıpırdanma, kredi kampanyaları ile zirve yaptı.

Konut fiyatları Mayıs ayından itibaren reel olarak %10’un üzerinde artış gösterdi. Kasım ayı verilerine göre reel artış %15.1 seviyesine ulaştı. Enflasyon etkisi de dahil edildiğinde, Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki nominal artış %30 civarında gerçekleşti.

Birim Fiyat Analizi:

• Türkiye Geneli: Ocak ayında ortalama metrekare fiyatı 2.999 TL iken, Ekim ayında bu rakam 3.713 TL’ye yükseldi.
• İstanbul: Ocak ayında 5.056 TL olan ortalama metrekare fiyatı, Ekim ayı itibarıyla 6.192 TL seviyesine ulaştı.

Konut Satış İstatistikleri

Satış adetleri incelendiğinde pandeminin yarattığı dip nokta ile kampanyaların yarattığı zirve nokta arasında keskin bir fark görüldü. Nisan ayında 42.000 adet ile yılın en düşük satışı gerçekleşirken, Temmuz ayında 230.000 adet ile rekor kırıldı.

Yılın ilk 11 ayında toplam 1 milyon 393 bin adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre %21’lik bir artışa işaret etmektedir. Yıl sonu itibarıyla toplam satışın 1.5 milyon adede yaklaşması beklenmektedir. Ayrıca, konut dışı gayrimenkul (arsa, tarla, dükkan vb.) satışlarında da %22’lik bir artış gözlemlendi.

Yatırım Araçlarının Karşılaştırmalı Getirisi

Gayrimenkul yatırımının performansını diğer yatırım araçlarıyla (Altın, Dolar, Borsa) kıyasladığımızda iki farklı senaryo ortaya çıkmaktadır.

1. Senaryo (Ocak – Ekim Dönemi): Yılbaşında yatırım yapıldığında;

• Altın: %64 artış
• Dolar: %33 artış
• Konut: %24 artış
• Borsa: %6 artış

2. Senaryo (Haziran – Ekim Dönemi): Kredi kampanyası döneminde yatırım yapıldığında;

• Altın: %27 artış
• Dolar: %15 artış
• Borsa: %13 artış
• Konut: %7.5 artış

İnşaat Ruhsatları ve Gelecek Arz Beklentisi

Yeni inşaatlar için verilen yapı ruhsatlarına bakıldığında, 2020’nin ilk 9 ayında yaklaşık 354 bin bağımsız bölüm için ruhsat verildiği görülmektedir. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık iki katı olsa da, 2017 (1.2 milyon) ve 2018 yıllarına kıyasla hala düşük seviyelerdedir. Türkiye’nin yıllık ortalama 550-650 bin bandındaki konut ihtiyacı göz önüne alındığında, ruhsat sayılarının seyri önümüzdeki yıllardaki arz dengesi için kritik önem taşımaktadır.

Gayrimenkul Okulu olarak veriye dayalı, şeffaf ve öğretici içeriklerimizle 2021 yılında da sektörün nabzını tutmaya devam edeceğiz.