Yüksek Faiz ve Enflasyon Döneminde Yatırım Kararı: Ev Almak mı, Mevduatta Kalmak mı?

Ekonomide faiz oranlarının ve enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde, birikim sahiplerinin aklındaki en önemli sorulardan biri şudur: “Yüksek kredi faizlerine rağmen ev mi almalıyım, yoksa paramı yüksek mevduat faizleri ile bankada mı değerlendirmeliyim?” Bu içerikte, 10 yıllık bir projeksiyon üzerinden yapılan detaylı hesaplamalarla, her iki senaryonun finansal sonuçlarını karşılaştıracağız.

Hesaplama İçin Temel Varsayımlar ve Piyasa Koşulları

Bu karşılaştırmayı yaparken, analizin tutarlı olması adına belirli ekonomik göstergeler ve kabuller üzerinden ilerlenmiştir. Hesaplamada kullanılan veriler şunlardır:

• Enflasyon Oranı: Yıllık %18 olarak kabul edilmiştir.
• Kira Artışı: Her yıl enflasyon oranında artacağı varsayılmıştır.
• Gayrimenkul Değer Artışı: Geçmiş 10 yıllık veriler ışığında, gayrimenkul fiyatlarının her yıl “Enflasyon + %1.5 Reel Artış” göstereceği (Nominal artışın yaklaşık %19.5 olacağı) öngörülmüştür.
• Vadeli Mevduat Faizi: Yıllık %14 olarak alınmıştır.
• Konut Fiyatı ve Özellikleri: 500.000 TL değerinde bir konut. Kira çarpanına göre aylık kira getirisinin ortalama 2.130 TL olduğu varsayılmıştır.
• Kredi Koşulları: %20 peşinat (100.000 TL) ve 400.000 TL kredi tutarı. Aylık faiz oranı %1.37 ve vade 10 yıl (120 ay). Aylık taksit tutarı: 6.841 TL.

1. Senaryo: Gayrimenkul Satın Alan Yatırımcı

Bu senaryoda yatırımcı, elindeki peşinatı kullanarak ve banka kredisi çekerek konut sahibi olmayı tercih etmektedir. 10 yıllık süreçte karşılaşacağı mali tablo şu şekildedir:

Başlangıç ve İşletme Giderleri

Konutu alan kişi için sadece kredi taksitleri değil, mülkiyetle gelen diğer masraflar da hesaba katılmalıdır:

• İlk Kurulum Masrafları: Tapu harcı, döner sermaye, dosya masrafları, ekspertiz vb. (Yaklaşık 13.400 TL).
• Yıllık Giderler: DASK, konut sigortası, hayat sigortası, emlak vergisi ve mülk sahibine düşen bina bakım/onarım giderleri.

Yatırımcı ilk yıl; peşinat, taksitler ve masraflar dahil olmak üzere toplamda yaklaşık 199.000 TL nakit çıkışı yapmaktadır.

10 Yıl Sonundaki Finansal Durum

10 yılın sonunda, enflasyon ve reel değer artışı (yıllık %19.5 nominal artış) hesaba katıldığında, başlangıçta 500.000 TL olan konutun değeri 2.484.000 TL‘ye ulaşmaktadır.

Bu süre zarfında ödenen kredi faizleri, ana para ve tüm yan masraflar toplandığında, yatırımcının cebinden çıkan toplam tutar 1.029.000 TL olmaktadır.

2. Senaryo: Kirada Oturup Mevduat Yapan Yatırımcı

Bu senaryoda kişi, ev almak yerine kirada oturmaya devam eder. Elindeki peşinatı (100.000 TL) mevduat hesabına yatırır. Ayrıca, ev alan kişinin ödediği aylık kredi taksiti tutarından, kendi ödediği kirayı düştükten sonra kalan tutarı da her ay düzenli olarak mevduat hesabına ekleyerek birikim yapar.

Varsayımlar

• Kiracının 10 yıl boyunca aynı evde oturduğu ve kira artışının sadece TÜFE (Enflasyon) oranında yapıldığı varsayılmıştır.
• Elde edilen tüm faiz getirileri tekrar anaparaya eklenerek bileşik faiz etkisi yaratılmıştır.

10 Yıl Sonundaki Finansal Durum

Yatırımcının stratejisi iki ana koldan ilerler:

1. Peşinatın Getirisi: Başlangıçtaki 100.000 TL, 10 yıl sonunda faiz getirisiyle 325.000 TL‘ye ulaşır.
2. Aylık Birikimin Getirisi: Kira ödendikten sonra artan paranın düzenli yatırımıyla oluşan birikim 1.086.000 TL‘ye ulaşır.

Toplamda, mevduat tercih eden kişinin elindeki nakit varlık 1.411.000 TL olmaktadır. Ancak bu süreçte kiracı olarak toplamda yaklaşık 600.000 TL kira ödemesi gerçekleştirmiştir. Toplam gideri (kira + birikim için ayrılan pay) yaklaşık 1.162.000 TL seviyesindedir.

Karşılaştırmalı Sonuç ve Değerlendirme

İki senaryoyu yan yana koyduğumuzda ortaya çıkan tablo şöyledir:

• Ev Alan Kişi: Toplamda 1.029.000 TL ödeme yapmış ve 2.484.000 TL değerinde bir mülk sahibi olmuştur.
• Mevduat Yapan Kişi: Toplamda 1.162.000 TL (kira dahil) harcama/birikim yapmış ve bankada 1.411.000 TL nakit varlığa ulaşmıştır.

Sonuç: Hesaplamada kullanılan %18 enflasyon, %14 mevduat faizi ve geçmiş gayrimenkul değer artış verilerine göre; ev satın alan kişi, parasını mevduatta değerlendiren kişiye göre 10 yıl sonunda ciddi bir varlık farkı ile daha avantajlı konumdadır.

Dikkat Edilmesi Gereken Riskler ve Değişkenler

Bu hesaplama belirli varsayımlara dayanmaktadır. Yatırım kararı verirken aşağıdaki değişkenlerin sonucu etkileyebileceğini unutmamak gerekir:

1. Gayrimenkul Değer Artışı: Eğer konut fiyatları, geçmiş 10 yılda olduğu gibi enflasyonun üzerinde reel bir artış gösterirse, ev alan kişi hesaplanandan daha da karlı çıkacaktır.

2. Enflasyonun Düşmesi: Eğer enflasyon ve piyasa faizleri hızla düşerse, yüksek orandan (%1.37) sabit faizli kredi kullanan kişi, piyasaya göre yüksek taksit ödüyor konumuna düşebilir. Ancak gelir artışları enflasyonla paralel giderse ödeme dengesi korunabilir.

3. Kiracının Durumu: Mevduat hesabında kiracının 10 yıl boyunca ev değiştirmediği varsayılmıştır. Kiracı sık ev değiştirirse, kira artışları TÜFE yerine güncel piyasa rayiçleri üzerinden (daha yüksek oranda) gerçekleşecektir. Bu durum, kiracının tasarruf edebileceği tutarı azaltarak mevduat getirisini düşürür.

4. Tasarruf Disiplini (Likidite Riski): Bu karşılaştırmadaki en kritik psikolojik faktörlerden biridir. Gayrimenkul “zorunlu” bir tasarruf modelidir; kredi taksitlerini ödemek zorundasınızdır ve evi satmak (likide etmek) zaman alır. Ancak mevduattaki parayı bozmak ve harcamak çok kolaydır. Mevduat stratejisini seçen kişinin, 10 yıl boyunca birikimine dokunmadan ve disiplinle ekleme yaparak ilerlemesi, gerçek hayatta uygulanması zor bir disiplin gerektirebilir.