Binanızı Yenilemek İstiyorsanız İzlemeniz Gereken Yol Haritası

Kat malikleri olarak bir araya gelip binanızı yenilemeye karar verdiyseniz, bu süreç ister kentsel dönüşüm kapsamında olsun isterse bireysel bir yenileme isteği olsun, izlemeniz gereken belirli adımlar bulunmaktadır. Karar anından müteahhit ile anlaşma aşamasına kadar geçecek süreçte doğru adımları atmak, ileride karşılaşabileceğiniz sorunları en aza indirecektir. Bu yazımızda, bina yenileme sürecinde dikkat etmeniz gereken aşamaları detaylandırıyoruz.

1. İmar Durumunun Öğrenilmesi

Binanızı yenilemek için atmanız gereken ilk adım, binanızın bulunduğu parsele ilişkin imar durumunu almaktır. Bu belge, parselinizde ne tür bir yapılaşmaya izin verildiğini gösteren temel belgedir.

Belediyeye gitmeden önce ön bilgi edinmek amacıyla belediyelerin sunduğu e-imar uygulamalarından faydalanabilirsiniz. Süreç genellikle şu şekilde işlemektedir:

• İlgili belediyenin web sitesinde veya arama motorlarında “Belediye Adı + e-imar” şeklinde arama yapın.
• Açılan harita veya sorgu ekranında ada ve parsel numaranızı girin.
• Sorgulama sonucunda parselinizin konumu, alanı ve plan detayları (örneğin; konut alanı, kat sayısı vb.) görüntülenecektir.

E-imar sistemi üzerinden alacağınız belge size gelecek projeksiyonu ve parselin çevresi hakkında bilgi verir. Ancak, mimari proje aşamasına geçmeden ve resmi başvuru yapmadan önce belediyeden onaylı imar durum belgesini mutlaka almanız gerekmektedir.

2. Teknik Detayların ve Yapılaşma Hakkının Analizi

İmar durum belgesinde; parselinizin nizamı (örneğin; ayrık nizam), kat adedi ve TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) gibi teknik terimler yer alır. Örneğin, 1000 metrekarelik bir parselde 0.30 TAKS değeri, taban oturumunun yaklaşık 300 metrekare olacağını ifade eder.

Ancak bina hesabı sadece bu basit matematikle yapılamaz. Doğru bir yapılaşma analizi için aşağıdaki yönetmeliklerin ve notların bir arada değerlendirilmesi gerekir:

• İmar planının eki olan Plan Notları,
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği,
• Otopark Yönetmeliği,
• Yangın Yönetmeliği.

Bu yönetmelikler; teras alanları, otopark girişleri, yangın merdiveni konumları gibi binanın formunu değiştirecek kısıtlamalar içerir. Bu nedenle hesaplamaların ve tasarımın uzman bir profesyonel tarafından yapılması şarttır.

3. Riskli Yapı Tespiti ve Karar Süreci

Eğer binanız depreme karşı dayanıksız ise ve kentsel dönüşüm kapsamında yenilenecekse, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlara Riskli Yapı Tespiti yaptırmanız gerekmektedir. Bu rapor sonucunda binanızın yenilenmesi zorunlu hale gelebilir.

Ancak binanız sağlam olsa dahi, güncel ihtiyaçlara cevap vermediği için veya daha modern bir yapıda oturmak istediğiniz için de yenileme kararı alabilirsiniz. Her iki durumda da bir sonraki adım profesyonel destek almaktır.

4. Mimar ile Çalışmanın Önemi

İmar durumunu öğrendikten sonra yapılan en yaygın hata, doğrudan bir müteahhit ile görüşmektir. Oysa müteahhit, projenin yapımını taahhüt eden girişimcidir. Sizin öncelikle ihtiyaçlarınızı tasarıma dökecek bir mimar veya mimarlık ofisi ile çalışmanız gerekir.

Mimar, sizin taleplerinizi dinler ve yukarıda bahsettiğimiz yüzlerce sayfalık teknik yönetmeliklere uygun olarak yasal ve uygulanabilir bir proje tasarlar. Peki, doğru mimarı nasıl seçebilirsiniz?

• Mimarlar Odası: Bulunduğunuz şehirdeki Mimarlar Odası’nın web sitesinden tescilli mimarlık bürolarını inceleyebilirsiniz.
• Referans Projeler: Mimarlık ofislerinin web sitelerini inceleyerek, beğendiğiniz tarza sahip projeleri olan mimarlarla iletişime geçebilirsiniz.
• İnşaat Tabelaları: Çevrenizde inşaatı devam eden ve beğendiğiniz binaların üzerindeki proje künyesinde yazan mimarın ismini alarak kendisiyle görüşebilirsiniz.

5. Müteahhit Seçimi ve İhale Süreci

Sürecin en sağlıklı ilerleyişi; önce mimar ile çalışıp projeyi netleştirmek, ardından müteahhit ile görüşmektir. Mimarınız ile birlikte;

1. İhtiyaçlarınızı belirleyin,
2. Tasarım dilinizi oluşturun,
3. Projeyi yönetmeliklere uygun hale getirin.

Elinizde hazır bir tasarım ve netleşmiş ihtiyaç listesi ile müteahhidin karşısına çıktığınızda; “Bizim projemiz bu, isteklerimiz bunlar, buna göre fiyat teklifi verin” diyebilirsiniz. Bu yöntem, hem yapacağınız sözleşmenin daha sağlıklı olmasını sağlar hem de bina bittiğinde hayal ettiğiniz konuta sahip olmanızı garanti altına alır.