Emlak Rayiç Değerleri: Vergi Artışları, İtiraz Süreçleri ve Uzman Görüşleri

Son dönemde gayrimenkul sahiplerinin gündemini meşgul eden en önemli konulardan biri, emlak vergisine esas olan arsa rayiç değerlerindeki fahiş artış iddialarıdır. Bu değerler, sadece yıllık emlak vergimizi değil, aynı zamanda tapu alım satım harçlarını ve değerli konut vergisini de doğrudan etkilemektedir. Peki, bu değerler nasıl belirleniyor, mevcut artışların arkasında ne yatıyor ve mülk sahipleri olarak haklarımız neler? Bu yazıda, konuyu tüm yönleriyle ele alarak uzman görüşleri ışığında bir yol haritası sunuyoruz.

Arsa Rayiç Değeri ve Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Emlak vergisine konu olan değer, bir gayrimenkulün arsa ve bina değerlerinin toplamından oluşur. Süreç şu şekilde işler:

1. Arsa Değerinin Tespiti: Belediyeler bünyesinde kurulan komisyonlar, her sokak için 4 yıl geçerli olacak şekilde metrekare birim fiyatları (rayiç değer) belirler. Mülkün tapudaki arsa payı ile bu birim fiyat çarpılarak arsanın vergiye esas değeri bulunur.
2. Bina Değerinin Tespiti: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen ve her yıl güncellenen inşaat maliyet birim fiyatı, binanın metrekaresi ile çarpılır. Bu değere asansör, kalorifer gibi konfor unsurları eklenir ve binanın yaşına göre yıpranma payı (amortisman) düşülür.
3. Toplam Değerin Oluşması: Arsa ve bina değeri toplanarak gayrimenkulün emlak vergisi matrahı oluşturulur. Bu matrah üzerinden, mülkün bulunduğu yerin büyükşehir olup olmamasına ve niteliğine (konut, iş yeri vb.) göre binde bir veya binde iki gibi oranlarda vergi hesaplanır.

Mevcut sistemde rayiç değerler 4 yılda bir belirlenir ve ara yıllarda yıllık yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır. Bugün konuştuğumuz yüksek artışlar, 2025 sonunda belirlenip 2026’dan itibaren 4 yıl boyunca geçerli olacak yeni değerlerdir.

Artışlar Vergileri Nasıl Eteleyecek?

Arsa rayiç değerindeki 10 katlık bir artışın, ödenecek emlak vergisini de 10 kat artıracağı yönünde yaygın bir yanılgı bulunmaktadır. Oysa emlak vergisi değeri, arsa ve bina maliyetinin toplamından oluşur. Bina maliyeti bu artıştan doğrudan etkilenmediği için toplam vergi artışı, arsa değerindeki artış oranının altında kalacaktır.

Örneğin, arsa değeri 150.000 TL, yapı değeri 640.000 TL olan bir konutun toplam değeri 790.000 TL’dir ve vergisi yaklaşık 1.600 TL olur. Arsa değerinin 10 kat artarak 1.500.000 TL’ye çıktığı senaryoda ise yapı değeri sabit kalır ve toplam değer 2.140.000 TL’ye yükselir. Bu durumda vergi yaklaşık 4.300 TL olur. Görüldüğü gibi arsa değerindeki 10 katlık artış, vergiyi yaklaşık 2.7 kat artırmıştır.

Bu artışların arkasındaki temel motivasyon, tapu işlemlerinde beyan edilen değerleri piyasa gerçekliğine yaklaştırarak devletin vergi gelirlerini artırmaktır. Ancak bu durum, Değerli Konut Vergisi gibi diğer yükümlülükleri de tetikleme potansiyeli taşımaktadır.

Hukuki Açıdan İtiraz Süreçleri: Avukat Murat Tezcan’ın Görüşleri

Yüksek belirlenen rayiç değerlere karşı hukuki yollar açıktır. Avukat Murat Tezcan, sürecin temel dinamiklerini şöyle özetliyor:

• Dava Açma Süresi: Rayiç bedel komisyon kararlarına karşı Vergi Mahkemelerinde dava açılabilir. Eğer belediyeye bir itiraz dilekçesi verilmediyse, dava açmak için son tarih 31 Aralık 2025’tir. Ancak belediyeye başvurulduysa, ret cevabından veya 30 günlük zımni ret süresinden sonraki 30 gün içinde dava açılmalıdır.
• Emsal Kararlar: Aynı sokak için açılan bir davanın kazanılması, o sokaktaki tüm mülk sahipleri için emsal teşkil eder ve lehlerine bir durum yaratır. Bu nedenle muhtarlıklar aracılığıyla organize hareket etmek faydalı olabilir.
• Çözüm Önerileri: Hukuki mücadelenin yanı sıra, kanuni bir düzenleme de çözüm olabilir. 2017’de yapıldığı gibi, artış oranına %50 gibi bir üst sınır getirilmesi veya vergi oranlarının (emlak vergisi, tapu harcı vb.) düşürülmesi gibi modellerle vatandaşların üzerindeki yük hafifletilebilir.

Sektörün Bakışı ve Çözüm Önerileri: İSEB Başkanı Ulvi Özcan’ın Değerlendirmeleri

İstanbul Emlak Brokerları Kulübü (İSEB) Başkanı Ulvi Özcan, mevcut sistemin piyasa gerçeklerinden kopuk olduğunu ve adaletsizlik yarattığını vurguluyor. Özcan’a göre, aynı cadde üzerindeki bir yalının deniz gören cephesiyle arka cephesi arasında 10 kata varan değer farkları varken, tek bir rayiç değer belirlemek hakkaniyetli değildir.

Özcan’ın ve İSEB’in çözüm önerisi ise “beyan” sistemine dayanıyor:

• Vatandaş Beyanı: Her mülk sahibi, kendi mülkünün piyasa değerini beyan etmelidir.
• Devlet Denetimi: Devlet, yapay zeka ve veri analiziyle bu beyanları piyasa değerleriyle karşılaştırır. Düşük beyanda bulunduğu tespit edilen mülk sahibine, değerini güncellemesi veya bir değerleme raporuyla itiraz etmesi için bildirimde bulunur.
• Vergi Oranlarının Düzenlenmesi: Gerçek değerlere geçişle birlikte vergi oranları düşürülerek sistemin adil ve sürdürülebilir olması sağlanmalıdır.

Bu modelin, Fransa’daki “ön alım hakkı” gibi uluslararası örnekleri de bulunmaktadır ve hem devletin vergi kaybını önlemeyi hem de mülk sahipleri için adil bir sistem kurmayı hedeflemektedir.