Aylık Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi: Satışlar, Fiyatlar ve Güncel Gelişmeler

Gayrimenkul Okulu olarak hazırladığımız bu aylık değerlendirme yazısında, gayrimenkul piyasasındaki güncel haberleri, konut ve ticari gayrimenkul satış verilerini, fiyat değişimlerini ve yatırım araçlarının performanslarını detaylı bir şekilde ele alıyoruz. Amacımız, sektörel verileri sade ve anlaşılır bir dille yorumlayarak yatırımcılara ve piyasa takipçilerine rehberlik etmektir.

Küresel Gelişmeler ve Yurt Dışı Gayrimenkul Yatırımları

Küresel piyasalarda yaşanan siyasi ve askeri gerilimler, gayrimenkul sektörünü doğrudan etkilemektedir. Özellikle Orta Doğu’daki gelişmelerin ardından, Türk yatırımcıların da radarında olan Dubai gayrimenkul piyasasında dalgalanmalar gözlemlenmiştir. Bölgedeki bazı gayrimenkul şirketlerinin hisselerinde %20 ile %30 arasında değer kayıpları yaşanmıştır.

Gayrimenkul, doğası gereği likiditesi düşük bir varlıktır. Risk algısının yükseldiği dönemlerde alıcıların azalması, gayrimenkullerin nakde çevrilmesini zorlaştırır. Ayrıca devam eden inşaat projelerinde süre uzaması veya enerji maliyetlerine bağlı fiyat artışları görülebilir. Bu durum, gayrimenkul yatırımlarında “sepet mantığının” önemini bir kez daha ortaya koymaktadır. Tüm yatırımları tek bir ülkeye yapmak yerine; Almanya, Avusturya veya İngiltere gibi getirisi nispeten düşük ancak risk primi çok daha az olan güvenli pazarlara yönelmek rasyonel bir tercih olabilir.

Türkiye’den Güncel Gayrimenkul Haberleri ve Düzenlemeler

Tapu İşlemlerinde Avukat Zorunluluğu Gündemi

Adalet Bakanlığı tarafından yapılan açıklamalara göre, belirli bir değerin üzerindeki gayrimenkul satışlarında işlemlerin avukatlar aracılığıyla yapılmasına yönelik bir zorunluluk getirilmesi gündemdedir. Mevcut sistemde alıcı ve satıcılar aracıya ihtiyaç duymadan doğrudan tapu müdürlüklerinde işlem yapabilmektedir. Olası bir düzenleme, satış süreçlerinin işleyişini önemli ölçüde değiştirebilir.

Vergi Beyanları ve İnşaat Maliyetleri

Sermaye iradı elde edenlerin, kira gelirleri ile gayrimenkul alım-satımından doğan değer artış kazançlarını Mart ayı sonuna kadar beyan etmeleri gerekmektedir. Öte yandan, açıklanan son verilere göre inşaat maliyetlerinde geçen yıla oranla %25’lik bir artış yaşanmıştır. Bu artışın, genel ücret artışlarının altında kaldığı görülmektedir.

Kira Artış Oranları ve Boş Konut Verileri

TÜFE verilerine göre, bu ay yenilenecek konut kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami artış oranı %33.3 olarak belirlenmiştir. Piyasayı yakından ilgilendiren bir diğer veri ise CK Elektrik’in hazırladığı pasif abonelik raporudur. Rapora göre, İstanbul’da Avrupa yakasındaki konutların %3.7’si boştur. Bu oran İstanbul geneline yayıldığında yaklaşık 250.000 adet boş konut bulunduğunu göstermektedir. Emlak platformlarındaki kiralık ilan sayısının ise 45.000 civarında olduğu saptanmıştır.

Orman Sınırlandırması Torba Yasa Beklentisi

Hazırlık aşamasında olan yeni bir torba yasa kapsamında, devlet ormanı sınırlandırması altında kalan yaklaşık 80.000 taşınmazı ve 3 milyon vatandaşı ilgilendiren mülkiyet sorunlarına çözüm üretilmesi beklenmektedir.

Şubat Ayı Gayrimenkul Satış İstatistikleri

Şubat ayına ilişkin güncel tapu verileri, piyasanın hareketliliği hakkında önemli ipuçları sunmaktadır:

• Toplam Satışlar: Şubat ayında 222.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleşmiştir. Bu rakam, son 3 yılın şubat ayı ortalamalarına paralel, yatay bir trende işaret etmektedir.
• Konut Dışı Satışlar: Arsa, tarla ve iş yeri gibi konut dışı gayrimenkullerde 98.000 adet satış yapılmıştır. Bu durum, arsa ve tarlaya olan ilginin bir miktar azaldığını göstermektedir.
• Konut Satışları: 124.000 adet konut satışı ile genel ortalamanın %20 üzerine çıkılmıştır. Özellikle düşük fiyatlı konutlarda alıcı talebinin canlı olduğu görülmektedir.
• Günlük Satışlar: Kısa bir ay olmasına rağmen, günde ortalama 6.200 adet konut satılarak son 14 yılın en hareketli ikinci şubat ayı yaşanmıştır.
• Kredili ve Yabancı Satışları: Satışların sadece %20’si ipotekli (kredili) olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışları ise 1.500 adet ile toplam pazarın yalnızca %1.2’sini oluşturarak etkisini büyük ölçüde yitirmiştir.

Konut Fiyat Analizi ve Getiri Karşılaştırmaları

Enflasyon, Dolar ve Altın Karşısında Konut

Konut fiyatları nominal olarak yıllık %26 artış gösterse de, enflasyondan arındırılmış reel bazda %9 oranında değer kaybetmiştir. Fiyatları farklı enstrümanlarla karşılaştırdığımızda şu sonuçlar ortaya çıkmaktadır:

• Dolar Bazında: Ortalama konut metrekare fiyatı 1.001 Dolar seviyesine ulaşmıştır.
• Altın Bazında: Konut metrekare fiyatı 5.8 gram altına gerilemiştir. Uzun dönem ortalaması 10.6 gram olan bu veri, konut fiyatlarının altın bazında son 14 yılın en dip seviyelerinde olduğunu, dolayısıyla elinde altını olanlar için konut alımının bir fırsat penceresi açabileceğini göstermektedir.
• Otomobil Endeksi: İstanbul’da ortalama bir konut fiyatı 2.3 adet sıfır kilometre C segmenti araca (Toyota Corolla) eşdeğerdir.

Yatırım Araçlarının Dönemsel Getirileri

Farklı yatırım araçlarının 1, 5 ve 10 yıllık performansları incelendiğinde uzun vadede altının öne çıktığı görülmektedir:

• 1 Yıllık Getiri: Altın %117, Borsa %43, Konut %26, Dolar %21.
• 5 Yıllık Getiri: Altın %1.717, Konut %1.169, Borsa %810, Dolar %516.
• 10 Yıllık Getiri: Altın %6.483, Konut %2.324, Borsa %1.801, Dolar %1.382.

Amortisman Süresi (Kira Çarpanı)

Konut fiyatlarının kiralara bölünmesiyle elde edilen Türkiye geneli kira çarpanı 202 ay (yaklaşık 17 yıl) olarak ölçülmüştür. Reel kiraların konut fiyatlarına kıyasla daha hızlı arttığı, önümüzdeki süreçte piyasanın yeni bir denge noktası bulacağı öngörülmektedir.

Not: Konut kredilerindeki takipteki alacak oranı (NPL) binde 7 seviyesinde seyrederek kredi ödemelerinde genel bir istikrar olduğunu kanıtlamaktadır.

Ticari Gayrimenkul Piyasasında Son Durum

Şubat ayında 15.000 adet iş yeri el değiştirerek son 3 yılın ortalamasını yakalamıştır. Merkez Bankası verilerine göre ticari gayrimenkullerde 2015 yılı (100 endeks) baz alındığında reel fiyat ve kira değişimleri şehirlere göre farklılık göstermektedir:

• Reel Fiyat Artışında Lider İzmir: Türkiye ortalaması 164 puana çıkarken; İzmir 191 endeks değeriyle en yüksek reel değer artışını göstermiştir. Ankara 172, İstanbul ise 135 puanda kalmıştır.
• Reel Kira Artışında Lider Ankara: Türkiye genelinde kira endeksi 217 puana ulaşırken; Ankara, özellikle 2023 depremleri sonrası artan göç talebinin etkisiyle 260 puana yükselerek kira artışında başı çekmektedir. İstanbul ve İzmir ise 220 puan seviyelerindedir.

Gayrimenkul Okulu olarak piyasadaki gelişmeleri veriler ışığında sizlerle paylaşmaya devam edeceğiz. Sektöre dair analiz edilmesini istediğiniz özel konuları ve yorumlarınızı bizlere iletebilirsiniz.