Aylık Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi: Satış Verileri, Fiyatlar ve Önemli Gelişmeler

Gayrimenkul Okulu olarak hazırladığımız aylık piyasa değerlendirmesinde, sektördeki en güncel haberleri ve istatistiksel verileri sade, anlaşılır ve şeffaf bir dille ele alıyoruz. Bu ayın özetinde, yeni gayrimenkul uygulamaları, satış rakamları ve fiyat endekslerindeki değişimler öne çıkıyor.

Gayrimenkul Piyasasından Önemli Gelişmeler

Sektörü yakından ilgilendiren başlıca haberler ve yeni düzenlemeler şu şekilde sıralanmaktadır:

• Hasar Kaydı Sorgulama: 6 Şubat depreminin yıl dönümü geride kalırken, gayrimenkul alım satım süreçlerinde yapıların hasar kayıtlarının doğru şekilde sorgulanması büyük önem taşımaktadır. Bu işlem e-Devlet ve ilgili bakanlık sistemleri üzerinden güvenle yapılabilmektedir.
• MEVA (Mekansal Veri Analizi) Sistemi: Artık tapu dairelerinde gerçekleştirilen gayrimenkul satış işlemlerinde yapay zeka destekli MEVA sistemi kullanılmaya başlandı. Bu sistem, beyan edilen satış rakamı ile bölgedeki ortalama konut fiyatlarını anlık olarak karşılaştırarak, satıcıya beyanından emin olup olmadığını teyit ettiren güvenli bir değerleme süreci sunmaktadır.
• Merkez Bankası Kira Değişim Verileri: Merkez Bankası’nın yayımlamaya başladığı yeni verilere göre, yeni bir kiracının konut kiralama sürecinde karşılaştığı kira bedelleri geçen yıla oranla yaklaşık %40 artış göstermiştir.
• İş Yeri Satış İstatistikleri: Konut dışı satış kalemleri arasında yer alan iş yeri satış verileri ilk kez detaylandırıldı. Ocak ayında Türkiye genelinde 4.500 adet sıfır, 11.500 adet ikinci el olmak üzere toplam 16.000 adet iş yeri satışı gerçekleştirildi.
• Konut Kredisi Yapılandırma Fırsatları: Bankacılık sektöründe, konut kredisi faiz oranlarını %2.49 seviyesinden yapılandırma imkanı sunan adımlar atılmaya başlandı. Bu durum, mevcut kredi yükünü hafifletmek isteyen veya taksit ödemelerini düşürmeyi hedefleyenler için takip edilmesi gereken bir gelişmedir.

Gayrimenkul Satış Verileri ve İstatistikler

Ocak ayı verileri, gayrimenkul piyasasındaki hareketliliğin geçmiş yılların aynı dönemine kıyasla güçlü bir seyir izlediğini göstermektedir.

Toplam Satışlar ve Konutun Payı

Ocak ayında Türkiye genelinde toplam 205.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleşmiştir. Bu rakam, yaklaşık 190.000 olan geçmiş yılların Ocak ayı ortalamasının üzerindedir. Toplam satışlar içinde konut dışı gayrimenkullerin (arsa, tarla, iş yeri vb.) satış adedi ise 93.000 olarak kaydedilmiştir.

Son yıllarda konuta erişim zorluğu nedeniyle konut dışı gayrimenkullere olan talep artmış ve konutun toplam satışlar içindeki payı %40’lara kadar gerilemişti. Ancak Ocak ayı itibarıyla bu trendin bir miktar kırıldığı ve konut satış payının yeniden %54 seviyesine ulaştığı görülmektedir.

Konut Satışlarında Güçlü Talep Göstergeleri

• Aylık ve Günlük Satışlar: Ocak ayında 111.000 adet konut satılmıştır. İş günü bazında incelendiğinde, günlük ortalama 4.400 olan Ocak ayı satış adedinin bu yıl 5.300 seviyelerine çıktığı görülmektedir.
• Kredili ve Nakit Satışlar: Piyasada nakit satışların ağırlığı devam etmektedir. Satışların %82’si nakit, %18’i ise ipotekli (kredili) olarak gerçekleşmiştir. Kredili satış oranının önceki aylardaki %14 seviyesinden %18’e çıkmasında, enflasyondaki kısmi gerileme ve konut kredisi faizlerindeki ufak çaplı düşüşlerin etkisi bulunmaktadır.
• Sıfır ve İkinci El Konutlar: 2018 yılından bu yana istikrarını koruyan bir oranla, satılan konutların %30’unu sıfır (ilk el), %70’ini ise ikinci el konutlar oluşturmaktadır.
• Yabancıya Satışlar: Yabancılara yönelik konut satışları dip seviyeleri test etmektedir. Ocak ayında yabancılara sadece 1.300 adet konut satılmış olup, bu rakamın toplam satışlar içerisindeki payı %1.1’e kadar gerilemiştir.

Konut Fiyatlarındaki Değişimler ve Çarpan Analizleri

Fiyat istatistikleri, enflasyon arındırması ve farklı yatırım araçlarıyla kıyaslandığında piyasanın mevcut durumu hakkında net veriler sunmaktadır.

Nominal ve Reel Fiyat Değişimleri

Konut fiyatlarında yıllık nominal değişim %27.7 olarak ölçülürken, enflasyondan arındırılmış (reel) değişime bakıldığında fiyatların eksi (-) bölgede olduğu görülmektedir. Fiyatlardaki reel toparlanmanın bir miktar zaman alacağı öngörülmektedir. Üç büyük ilimizdeki reel fiyat değişimleri şu şekildedir:

• İstanbul: -%1.5
• İzmir: -%1.2
• Ankara: +%0.7 (Pozitif tarafta kalan tek büyükşehir)

Türkiye genelinde ortalama konut metrekare birim fiyatı 45.000 TL olarak gerçekleşmiştir. İstanbul’da bu değer 74.000 TL, İzmir’de 49.000 TL, Ankara’da ise 41.000 TL’dir.

Alternatif Yatırım Araçlarıyla Konut Fiyatı Karşılaştırması

Konut fiyatlarını döviz, altın ve araç fiyatları üzerinden değerlendirdiğimizde dikkat çekici tablolar ortaya çıkmaktadır:

• Dolar Bazında: Merkez Bankası verilerine göre Türkiye genelinde ortalama metrekare birim fiyatı 1.074 Dolar seviyesindedir. Döviz kurlarındaki kontrollü seyir nedeniyle bu değerde büyük bir sapma görülmemiştir.
• Altın Bazında: Konut fiyatlarının altına karşı değer kaybı sürmektedir. Türkiye ortalamasında 1 metrekare konutun fiyatı 6.2 gram altına denk gelmektedir. Uzun vadeli ortalaması 10.6 gram olan bu çarpan, altındaki değerlenmenin de etkisiyle 2018’den bu yana görülen en dip seviyedir.
• Otomobil Çarpanı: İstanbul’da ortalama bir konutun değeri, referans alınan baz donanım bir otomobilin (Toyota Corolla) yaklaşık 2.4 katına eşittir. Geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre bu çarpanın yukarı yönlü hareket ettiği ve dip seviyelerden uzaklaştığı gözlemlenmektedir.

Yapı Ruhsatları ve Konut Arzı Beklentileri

Konut üretiminin geleceğine dair en önemli göstergelerden biri olan yapı ruhsatı başvuru verileri, arz tarafında yaşanacak gelişmelerin sinyalini vermektedir. Açıklanan güncel verilere göre, Türkiye genelinde 1.1 milyon adet bağımsız bölüm için yapı ruhsatı başvurusu yapılmıştır.

Bu büyüklükte bir başvuru hacmi en son 1.4 milyon adet ile 2017 yılında görülmüştü. Uzun süredir düşük seyreden konut üretiminin ardından gelen bu yüksek ruhsat başvuru sayısı; hem deprem bölgesindeki yeniden inşa çalışmalarının etkisini hem de sektörde yeni konut arzına yönelik güçlü bir beklentinin oluştuğunu göstermektedir.

Gayrimenkul Okulu olarak, sektöre dair bilgi birikimimizi artırmak, bilinçli ve güvenli konut yatırımı yapmanıza destek olmak amacıyla hazırladığımız eğitim içeriklerine resmi kanallarımız üzerinden ulaşabilirsiniz. Gayrimenkul piyasasındaki şeffaf veri ve analizleri sizlerle paylaşmaya devam edeceğiz.