“`html

Haziran Ayı Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi

Bu analiz, Haziran ayı verileri ışığında Türkiye gayrimenkul piyasasının genel durumunu ele almaktadır. Yazıda toplam gayrimenkul satışları, konut ve konut dışı satışlardaki değişimler, fiyat endeksleri ve yatırım araçlarıyla karşılaştırmalı analizler yer almaktadır.

Toplam Gayrimenkul Satışlarında Gerileme

Haziran ayında Türkiye genelinde 164.000 adet toplam gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu rakam, önceki Haziran ayları ortalamasının oldukça altında kalarak piyasadaki genel yavaşlamaya işaret etmektedir. Bu düşüşün önemli bir kısmının konut dışı gayrimenkul satışlarından kaynaklandığı görülmektedir.

Arsa ve Tarla Satışlarında Düşüş Dikkat Çekiyor

Konut dışı gayrimenkul (arsa, tarla vb.) satışları Haziran ayında 84.000 adet olarak kaydedildi. Haziran ayları ortalaması olan 100.000 adet seviyesinin belirgin şekilde altında kalan bu rakam, konut alamayan yatırımcıların ilgisinin arsa ve tarladan farklı yatırım araçlarına kaymış olabileceğini düşündürmektedir. Toplam satışlar içinde konut dışı gayrimenkullerin payı %56-%60 seviyelerine kadar çıkabilirken, konut satışlarının payı zaman zaman %40’lara gerileyebilmektedir.

Konut Satışları Ortalamaların Altında

Haziran ayında konut satışları 79.000 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, 110.000 adet civarındaki Haziran ayları ortalamasının oldukça altındadır. Çalışma günü sayısındaki farklılıklar göz önüne alınarak yapılan günlük satış analizinde ise ortalama 5.500 olan günlük satış adedinin 5.200’e gerilediği görülmektedir. Bu veriler, konut piyasasındaki yavaşlamanın Haziran ayında da devam ettiğini göstermektedir.

Kredili Konut Satışlarının Payı Düşük Seviyelerde

Kredili konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı %8.9 gibi oldukça düşük bir seviyede kalmıştır. Bu durum, nakit alımların payının %91 seviyesine yükseldiğini göstermektedir. Kredi kullanan alıcıların ise ortalama 900.000 TL kredi kullandığı ve bu tutarın konut değerinin yaklaşık %27’sine denk geldiği gözlemlenmektedir.

Satışların Detayları: Birinci El ve Yabancıya Satışlar

Birinci El Konut Satışları

Toplam satışlar içinde sıfır (birinci el) konutların payı %32 seviyesinde sabit kalmıştır. Sınırlı yeni konut üretimi, bu oranın belirgin bir şekilde artmasını engellemektedir.

Yabancıya Konut Satışlarında Azalma

Haziran ayında yabancılara 400 adet konut satışı yapılmıştır. Bu rakam, toplam satışların yalnızca %1.8‘ine denk gelmektedir. Bu durum, yabancıların Türkiye konut piyasasına olan ilgisinin azaldığını veya konut alımına yönelik teşviklerin etkisini yitirdiğini göstermektedir.

Konut Fiyatlarındaki Değişimler

Sıfır Konutlarda Fiyat ve Maliyet Makası

Yeni (sıfır) konutlardaki yıllık fiyat artışı %49 olarak ölçülürken, aynı dönemdeki inşaat maliyet artışı %71 seviyesindedir. Fiyat artışlarının maliyet artışlarının gerisinde kalması, yeni konut üretim iştahını olumsuz etkileyen faktörlerden biri olarak öne çıkmaktadır.

Genel Konut Fiyatları ve Reel Getiri

Türkiye genelindeki tüm konutlar için yıllık nominal fiyat artışı %44 olarak kaydedilmiştir. Ancak bu artış, TÜİK tarafından açıklanan enflasyon oranına göre düzeltildiğinde, konut fiyatlarının reel olarak %17 gerilediği görülmektedir. Bu, konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kaldığı anlamına gelmektedir.

Piyasa Dinamikleri ve Kiralık Piyasası

Satış ve Kiralama Süreleri

Piyasadaki yavaşlamanın bir diğer göstergesi de satış süreleridir. Ortalama bir konutun satılması için ilanda kalma süresi yaklaşık 70 güne ulaşmıştır. Kiralık piyasası daha hareketli olup, bir konutun ortalama kiralanma süresi 23 gündür.

Kiralık Konut Piyasasında Yeni Dönem

Temmuz ayı itibarıyla, 2022’den beri uygulanan ve kira artışlarını %25 ile sınırlayan düzenleme sona ermiştir. Artık kontrat yenileme dönemlerinde, yasal üst sınır TÜFE’nin 12 aylık ortalaması olacaktır. Bu oranın yaklaşık %65 civarında olması, kira bedellerinde önemli bir düzeltme yaşanacağını göstermektedir. Bu değişikliğin, konutunu kiraya vermekten kaçınan mülk sahiplerini teşvik ederek piyasadaki kiralık konut arzını bir miktar artırması beklenmektedir.

Konut Fiyatlarının Farklı Göstergelerle Karşılaştırması

Konut piyasasının durumunu daha iyi anlamak için fiyatları farklı ekonomik göstergelerle karşılaştırmak faydalıdır. Türkiye’de ortalama bir konutun metrekare birim fiyatı 33.000 TL‘ye ulaşmıştır. Bu rakam İstanbul’da 47.000 TL, İzmir’de 38.000 TL ve Ankara’da 26.000 TL olarak gözlemlenmektedir.

• Dolar Bazında Fiyatlar: Türkiye ortalaması için 1.000 dolar psikolojik eşiğinin altına inmesi beklenen metrekare birim fiyatı, son iki aydır tekrar yükselişe geçerek 1.037 dolar seviyesine çıkmıştır.
• Altın Bazında Fiyatlar: Uzun dönemli ortalamada bir metrekare konutun fiyatı 14,5 gram altına denk gelirken, güncel verilere göre bu rakam 13 gram altına gerilemiştir. Bu durum, altın yatırımcıları için konut alımının göreceli olarak daha avantajlı hale geldiğine işaret edebilir.
• Asgari Ücret ile Karşılaştırma: Uzun dönem ortalamasına göre 100 metrekarelik bir konutu alabilmek için 15,5 yıllık asgari ücret birikimi gerekirken, son verilere göre bu süre 16,5 yıla yükselmiştir. Bu, asgari ücretle konuta erişimin zorlaştığını göstermektedir.

“`