Bir Gayrimenkulün Ekspertiz Değeri Neden 0 TL Çıkar?

Gayrimenkul değerleme süreçlerinde ve banka kredisi başvurularında en sık karşılaşılan, ancak başvuru sahiplerini en çok şaşırtan durumlardan biri; gayrimenkulün piyasa değeri olmasına rağmen ekspertiz raporunda yasal değerinin 0 TL olarak görünmesidir. Gayrimenkul Okulu olarak bu yazımızda, gerçek vakalar üzerinden bir mülkün değerinin neden sıfır çıkabileceğini ve bu durumun sebeplerini inceleyeceğiz.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, bir gayrimenkulün “Piyasa Değeri” ile “Yasal Durum Değeri” farklı kavramlardır. Bankalar kredi kullandırırken, mülkün yasal sorunlarının olup olmadığına bakar. Eğer yasal olarak mülkiyet tespiti yapılamıyorsa, mülkün ticari bir değeri olsa dahi, krediye konu olan yasal değeri raporda 0 TL olarak belirtilir.

Vaka 1: Konum Teyidinin Yapılamaması (Yanlış Bağımsız Bölüm Kullanımı)

İlk örneğimizde, piyasa değeri yaklaşık 310.000 TL olan bir dükkânın ekspertiz raporunda değerinin 0 TL çıktığını görüyoruz. Bu durumun temel sebebi, tapu kayıtları ile yerindeki kullanımın uyuşmamasıdır.

Süreç genellikle şu şekilde işler:

• Tapu senedinde gayrimenkul 2 numaralı bağımsız bölüm olarak görünmektedir.
• Eksper, tapu ve belediyedeki resmi projeleri inceleyerek sahaya gider.
• Ancak mülk sahibinin gösterdiği ve kullandığı yer, projedeki 2 numara değil, 3 numaralı bağımsız bölümdür.

Bu durum, genellikle inşaat teslimatı sırasında yapılan hatalardan kaynaklanır. Örneğin; 2 numaralı dükkân köşe konumda ve küçükken, 3 numaralı dükkân ara konumda ve depolu büyük bir dükkân olabilir. Aralarında şerefiye (değer) farkı bulunan bu mülklerin sahipleri farklı ise, tapu kayıtları ile fiziksel kullanımın birbirini tutmaması ciddi bir mülkiyet sorunudur.

Sonuç: Eksper, tapuda belirtilen 2 numaralı mülkün yerini teyit edemediği (konum teyidi yapılamadığı) için raporun yasal durum değerini 0 TL olarak belirler. Bu tip mülkler konut veya ticari kredi teminatına uygun bulunmaz.

Vaka 2: Resmi Projelerde Bağımsız Bölüm Numaralarının Belirtilmemesi

İkinci örneğimizde ise piyasa değeri yaklaşık 140.000 TL olan bir dairenin, yine yasal değerinin 0 TL çıktığını görmekteyiz. Bu vakada sorun fiziksel kullanım hatasından ziyade, resmi evraklardaki eksiklikten kaynaklanmaktadır.

Bu sorunun detayları şöyledir:

• Mülk sahibi 1 numaralı daireyi satmak istemektedir ve yerinde gösterir.
• Uzman, tapu dairesine ve belediyeye giderek binanın mimari projesini inceler.
• Ancak resmi projeler üzerinde, hangi dairenin hangi numaraya ait olduğu (1, 2, 3 gibi) işlenmemiştir.

Tapudaki projeler mülkiyeti ispat eden ana belgelerdir. Eğer projede bağımsız bölüm numaraları yazmıyorsa, uzmanın yerinde gördüğü dairenin hukuken “1 numaralı daire” olduğunu ispatlaması mümkün değildir. Bağımsız bölüm eşleştirmesi yapılamadığı için yasal durum değeri 0 TL olarak takdir edilir.

Çözüm Yolları Nelerdir?

Bu tür sorunlarla karşılaşan mülk sahipleri veya alıcı adayları için süreç zorlu olsa da çözümsüz değildir. Sorunun kaynağına göre şu adımlar izlenebilir:

1. Trampa (Takas) Yöntemi: Eğer sorun yanlış daire/dükkân kullanımından kaynaklanıyorsa (Vaka 1), ilgili bağımsız bölümlerin malikleri bir araya gelerek tapuda trampa (değiş-tokuş) işlemi yapabilirler. Ancak mülkler arasında değer farkı varsa, maliklerin anlaşması zorlaşabilir.
2. Proje Tadilatı: Eğer sorun projedeki numara eksikliği ise (Vaka 2), binadaki tüm kat maliklerinin onayı ile yeni bir proje çizdirilmeli, belediye ve tapu onayından geçirilerek resmi kayıtlara işlenmelidir.

Gayrimenkul yatırımı yapmadan veya kredi sürecine girmeden önce bu tür teknik detayların araştırılması, ileride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek için hayati önem taşır.