Konut Kredisi Taksitlerini Düşürün!
23 Ocak 2026
Döviz kurundaki artışın konut fiyatlarına etkisini inceleyen bu analiz, 2010’dan günümüze Türkiye’deki metrekare fiyatlarının dolar bazındaki seyrini dört dönemde ele alıyor. 439 dolarlık dipten 1145 dolarlık zirveye ulaşan fiyatların, uzun vadede ABD piyasasıyla paralel bir artış gösterdiği belirtiliyor. Gelecek senaryoları, kur artsa dahi TL bazlı yükselişin devam etmesiyle metrekare fiyatlarının kısa vadede 1000 doların altına düşme ihtimalinin zayıf olduğunu ve tarihsel ortalamalara dönüşün zor olduğunu gösteriyor.
Döviz kurundaki artış, konut fiyatlarının geleceği hakkında önemli soruları da beraberinde getiriyor. Uzun zamandır döviz ve konut fiyatları arasındaki ilişki geniş bir kitle tarafından yakından takip ediliyor. Peki, son dönemdeki ekonomik gelişmelerle birlikte konut fiyatlarını neler bekliyor? Bu yazıda, Türkiye’deki konut fiyatlarını döviz bazında farklı dönemlerde inceleyecek, geleceğe yönelik varsayımlar üzerinden değerlendirecek ve uluslararası bir karşılaştırma ile konuya ışık tutacağız.
Türkiye’deki konut fiyatlarının seyrini daha iyi anlamak için 2010 yılından günümüze kadar olan süreci dört ana döneme ayırarak inceleyebiliriz. Analizler, Türkiye ortalaması metrekare birim fiyatları üzerinden yapılmıştır.
2010’dan 2018 krizine kadar uzanan sekiz yıllık bu dönemde, Türkiye’de konut metrekare birim fiyatlarının 607 dolardan 800 dolara kadar yükseldiğini görüyoruz. Belirli bir aralıkta dalgalanan fiyatlar, 2016’da tepe noktasına ulaşmıştır. Bu dönemin ortalama konut birim fiyatı olarak 700 doları kabul edebiliriz. Bu da 100 metrekare bir konutun ortalama 70.000 dolar seviyesinde olduğunu göstermektedir.
Bu yedi aylık kısa dönem, konut fiyatlarında döviz bazında en sert düşüşün yaşandığı zaman dilimidir. Konut birim fiyatları 700 dolar seviyelerinden 439 dolara kadar gerilemiştir. Bu, yaklaşık %37’lik bir düşüş anlamına gelmektedir.
Piyasanın dip seviyeden başladığı bu üç yıllık dönemde, konut birim fiyatları 439 dolardan 470 dolara kadar sınırlı bir artış göstermiştir. Bu dönemin ortalama konut birim fiyatı 460 dolar olarak kabul edilebilir. Dolayısıyla, ikinci ve üçüncü dönemlerde Türkiye’de ortalama birim fiyatlarının 450 dolar civarında seyrettiğini söyleyebiliriz. Bu dönemde 100 metrekare bir konutun ortalama fiyatı 46.500 dolara gerilemiştir.
Döviz kurunda büyük hareketliliğin yaşandığı bu 15 aylık dönemde konut birim fiyatları dipten zirveye tırmanmıştır. 470 dolardan başlayan metrekare fiyatları 1145 dolara kadar yükselmiştir. Bu, fiyatların yaklaşık 2,5 katına çıktığını göstermektedir. Bu dönemde Türkiye’de 100 metrekare bir konutun ortalama fiyatı 114.500 dolara ulaşmıştır.
Geçmiş verileri analiz ettikten sonra, geleceğe yönelik olası senaryoları bazı varsayımlar üzerinden değerlendirebiliriz. Bu varsayımları kendi ekonomik beklentilerinize göre şekillendirerek farklı sonuçlara ulaşabilirsiniz.
Varsayım 1: Fiyatların Tarihsel Ortalamaya Dönmesi
Türkiye’de konut birim fiyatlarının uzun vadeli ortalaması olan 750 dolar seviyesine geri döneceği varsayılırsa, bugünkü TL fiyatları ile dolar kurunun 29 TL‘ye yükselmesi gerekir. Bu, mevcut 23,6 TL’lik kura göre %23’lük bir artış demektir.
Varsayım 2: Bankaların Yıl Sonu Kur Tahminleri
Goldman Sachs ve Commerzbank gibi kurumların yıl sonu dolar kuru tahminleri 25 TL seviyesindedir. Eğer kur 25 TL olursa ve konutların TL fiyatı sabit kalırsa, metrekare birim fiyatı 871 dolara geriler.
Varsayım 3: Kur ve Konut Fiyatlarının Birlikte Artması
Ancak konut fiyatlarının TL bazında sabit kalması beklenmemektedir. Geçmiş aylardaki %4-%6’lık artış trendinin devam etmesi durumunda, yıl sonunda ortalama konut metrekare fiyatı 27.200 TL olabilir. Dolar kurunun da bankaların tahmini olan 25 TL seviyesine ulaştığı bir senaryoda, ortalama konut birim fiyatı 1088 dolara gerilemiş olur. Bu, mevcut 1145 dolarlık fiyata göre %5’lik bir düşüş anlamına gelse de, fiyatların 1000 doların altına inmesinin zor olduğunu göstermektedir.
Türkiye’deki fiyat dinamiklerini daha geniş bir perspektife oturtmak için ABD konut fiyatları ile bir karşılaştırma yapalım. Karşılaştırmayı kolaylaştırmak için Türkiye için belirlediğimiz aynı dört dönemi baz alacağız.
Kısa dönemli dalgalanmalar farklılık gösterse de, 2010’dan 2023’e uzanan uzun vadeli tablo ilginç bir sonuç ortaya koymaktadır. Bu dönemde Türkiye’de konut fiyatları dolar bazında 1,8 katına çıkarken, ABD’de medyan konut fiyatları 1,9 katına çıkmıştır. Uzun vadede, iki ülkedeki dolar bazlı artış oranının birbirine çok yakın olması dikkat çekicidir.
Tüm bu verileri bir araya getirdiğimizde şu sonuçlara ulaşabiliriz:
Bu nedenle, döviz birikimi olan veya geliri dövize endeksli olan yatırımcıların, karar verirken daha kısa dönemdeki fiyat değişimlerine odaklanmaları ve analizleri kendi varsayımları ile şekillendirmeleri daha sağlıklı olacaktır.
