Akaryakıt İstasyonu Yatırımı: Değerleme ve Devir Süreçleri

Akaryakıt istasyonu yatırımları, gayrimenkul sektörünün kendine özgü dinamiklere sahip, kârlı ancak dikkat gerektiren alanlarından biridir. Bu alanda yatırım yapmayı düşünenlerin veya değerleme hizmeti sunan profesyonellerin, sürecin her aşamasında belirli kritik noktaları göz önünde bulundurması gerekir. Değerlemenin doğru yapılması, mülkün imar durumu ve devir süreçlerinin doğru yönetilmesi, yatırımın başarısı için hayati önem taşır.

Akaryakıt İstasyonu Değerlemesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bir akaryakıt istasyonunun değerini belirlerken arsa değeri ve satış potansiyeli gibi temel unsurların yanı sıra, teknik ve yasal uygunluklar da büyük rol oynar. Değerleme sürecinde problem yaşamamak için aşağıdaki adımlar titizlikle incelenmelidir.

1. İmar Durumu ve Lejant Kontrolü

Değerlemenin ilk adımı, istasyonun bulunduğu arazinin imar durumunu kontrol etmektir. Özellikle istasyonun imar planlarına “lejant” olarak işlenip işlenmediği teyit edilmelidir. Geçmişte inşa edilmiş bazı istasyonlarda bu işleme rastlanmayabilir ve bu durum, gelecekteki devir işlemlerinde ciddi sorunlara yol açabilir. İmar durum belgesi mutlaka resmi kanallardan temin edilmelidir.

2. Çevresel Faktörler ve Yasal Mesafeler

İstasyonun lejantı işli olsa dahi, çevresindeki yapılaşma dikkatle incelenmelidir. Akaryakıt istasyonlarının okul, hastane, ibadethane gibi kamuya açık alanlara belirli bir mesafede olması yasal bir zorunluluktur. Genel olarak 50 metrelik çap içerisinde bu tür yapıların bulunmaması gerekir. Mevcut bir istasyonun yakınına sonradan bir hastane veya okul inşa edilmesi, ruhsat devri sırasında istasyonun faaliyetine son verilmesine neden olabilir. Bu nedenle çevresel imar planları da analiz edilmelidir.

3. Teknik Standartlara Uygunluk

Kurulu bir istasyonun vaziyet planı incelenerek çekme mesafeleri ve yapıların yerleşimi kontrol edilmelidir. İstasyonların, Türk Standartları Enstitüsü (TSE) tarafından belirlenen standartlara uygun olması şarttır. Bu standartlar şunlardır:

• TS 12820: Akaryakıt istasyonlarının genel güvenlik ve yapısal kurallarını belirler.
• TS 11939: Otogaz (LPG) satışı yapan istasyonların uyması gereken ek standartları içerir.

Bu standartlara uygunluk, istasyonun hem yasal olarak faaliyet göstermesi hem de değerinin doğru belirlenmesi için kritiktir.

Yatırım Maliyetini Etkileyen Unsurlar

Akaryakıt istasyonlarının kurulum maliyeti yaklaşık 750.000 dolar seviyelerinden başlasa da bu rakam sabit değildir. Kullanılan malzemenin kalitesine göre maliyet 600.000 dolara düşebileceği gibi 900.000 dolara da çıkabilir. Yatırımın toplam değerini etkileyen diğer önemli faktörler ise şunlardır:

• Amortisman ve Yıpranma: 5-10 yıllık bir istasyonun ekipmanlarında ve yapısında doğal olarak bir eskime meydana gelir. Bu yıpranma payı, değerlemede dikkate alınmalıdır.
• Konum: İstasyonun lokasyonu, satış hacmini ve dolayısıyla kârlılığını doğrudan etkiler. Ana yollar üzerinde, trafik akışının yoğun olduğu bir konum, istasyonun değerini önemli ölçüde artırır.

Satın Alma Süreçleri: İstasyon Devri mi, Şirket Devri mi?

Akaryakıt istasyonu satın alırken iki temel yöntem bulunur: Gayri Sıhhi Müessese (GSM) ruhsatının devri veya istasyonun sahibi olan şirketin hisselerinin devralınması.

GSM Ruhsatı Devri

Bu yöntemde, istasyonun işletme ruhsatı yeni alıcıya devredilir. Ancak bu süreç, adeta sıfırdan bir istasyon kuruluyormuş gibi işler. İlgili belediye ve kurumlar, tüm yasal ve teknik şartların güncel mevzuata uygunluğunu yeniden denetler. Bu denetim sırasında, istasyonun ilk kurulduğu tarihte sorun olmayan ancak sonradan değişen bir durum (örneğin yakınına okul yapılması) devrin engellenmesine yol açabilir. Bu nedenle oldukça riskli ve meşakkatli bir yöntemdir.

Şirket Devri

Şirket devri, istasyonu işleten mevcut şirketin hisselerinin satın alınması yoluyla gerçekleşir. Bu yöntem, ruhsat prosedürlerinin yeniden başlatılmasını gerektirmediği için genellikle daha kolay ve hızlıdır. Ancak bu yöntemde de alıcının, devralınacak şirketin mali yapısını, borçlarını ve geçmiş yükümlülüklerini dikkatle incelemesi gerekir. Genellikle yeri çok değerli olan ve satan şirketin mali yapısı temiz olan durumlarda tercih edilir.

Yatırımcılar için Stratejik Öneriler

Akaryakıt istasyonu yatırımının uzun vadede sorunsuz ve kârlı olması için başlangıçta doğru bir yapı kurulmalıdır.

1. Ayrı Bir Şirket Kurun: Yatırım, sadece bu işe odaklanmış ayrı bir tüzel kişilik (şirket) üzerinden yapılmalıdır.
2. Faaliyetleri Karıştırmayın: İstasyonun faaliyet gösterdiği şirketin içine başka ticari operasyonlar dahil edilmemelidir. Bu, bilanço okumalarını zorlaştırır, değerlemeyi karmaşık hale getirir ve potansiyel alıcılar için caydırıcı olabilir.
3. Satış Odaklı Planlama Yapın: Yatırım yapılırken, gelecekte bir gün satılabileceği öngörülerek şirketin yapısı şeffaf, anlaşılır ve devri kolay olacak şekilde kurgulanmalıdır.

Bu yaklaşımlar, hem yatırımın verimli bir şekilde yönetilmesini sağlar hem de gelecekteki bir satış sürecini önemli ölçüde kolaylaştırır.