Ziraat Bankası’nın Konut Kredisi Faiz İndirimi Piyasayı Nasıl Etkiler?

Ziraat Bankası’nın konut kredisi faiz oranlarında indirime gittiği haberi, gayrimenkul piyasasında önemli bir merak konusu haline geldi. Bu indirimin konut fiyatlarına ve kredi kullanım alışkanlıklarına olası etkilerini sizler için analiz ettik.

Ziraat Bankası’nın Yeni Konut Kredisi Faiz Oranları

Ziraat Bankası tarafından yapılan açıklamaya göre, konut kredisi faiz indirimi iki farklı vade seçeneği için geçerli olacak:

• 60 aya (5 yıl) kadar olan krediler için faiz oranı %2,89 olarak belirlendi.
• 120 aya (10 yıl) kadar olan krediler için faiz oranı ise %2,79‘a düşürüldü.

Bu indirim öncesinde bankanın uyguladığı oranın %3,09 seviyelerinde olduğu düşünüldüğünde, yapılan düzenlemenin dikkate değer olduğu görülmektedir. Piyasadaki diğer bankaların faiz oranları genel olarak %3,03 – %3,04 aralığında seyrederken, Ziraat Bankası bu hamlesiyle rekabetçi bir konuma gelmiştir.

Faiz İndirimi Aylık Taksitleri Ne Kadar Değiştiriyor?

İndirimin alıcıların bütçesine nasıl yansıdığını somut bir örnekle inceleyelim. 1.000.000 TL tutarında ve 120 ay vadeli bir konut kredisi kullanıldığını varsayalım:

• İndirim Öncesi (%3,09 faiz ile): Aylık taksit tutarı yaklaşık 31.712 TL olacaktı.
• İndirim Sonrası (%2,79 faiz ile): Aylık taksit tutarı yaklaşık 28.956 TL‘ye gerilemektedir.

Bu durum, aylık taksit ödemelerinde yaklaşık 2.756 TL’lik bir düşüş anlamına gelmektedir. Başka bir deyişle, kampanya sonrası ödeme planı, kampanya öncesine göre yaklaşık %9 oranında bir avantaj sağlamaktadır.

Vade süresini 5 yıla indirmeyi tercih edenler için ise aylık taksitler yükselirken, toplam geri ödeme süresi yarıya inmektedir. Bu seçenek, aylık ödeme gücü daha yüksek olan alıcılar için değerlendirilebilir.

Konut Fiyatları Bu İndirimle Artar mı?

Faiz indirimi haberinin ardından bazı ilan sitelerinde konut fiyatlarında ani artışlar gözlemlendiği rapor edilmiştir. Örneğin, 7.250.000 TL olan bir konutun fiyatının 9.000.000 TL’ye çıkarıldığı görülmüştür. Ancak bu tür münferit artışların piyasa genelini yansıtıp yansıtmadığını anlamak için daha kapsamlı bir analiz gerekmektedir.

Kredi Kullanımındaki Kısıtlamalar Fiyat Artışını Engelliyor

Günümüzde konut kredisi kullanımı geçmiş yıllara göre daha zorlu koşullara tabidir. Bu durum, faiz indiriminin fiyatlara doğrudan ve ani bir şekilde yansımasını engelleyen en önemli faktörlerden biridir. Kredi kullanımını kısıtlayan başlıca nedenler şunlardır:

1. Bankaların Kredi Verme Politikaları: Bankalar, konut kredisi kullandırma konusunda geçmişe kıyasla daha seçici davranmaktadır.
2. Mevcut Mülkiyet Durumu: Yeni düzenlemelere göre, kredi başvurusunda bulunan kişinin, eşinin veya aynı çatı altında yaşayan 18 yaş altı çocuğunun üzerine kayıtlı bir konut bulunması durumunda, kullanılabilecek kredi miktarı önemli ölçüde azalmaktadır. Örneğin, eskiden 10 milyon TL’lik bir ev için 9 milyon TL kredi alınabilirken, bugün aynı ev için alınabilecek kredi miktarı mülkiyet durumuna göre 2-2,5 milyon TL’ye kadar düşebilmektedir.

Bu kısıtlamalar, faiz indirimi olsa dahi alıcıların borçlanma kapasitesini sınırladığı için, satıcıların talep edeceği yüksek fiyatların finanse edilmesini zorlaştırmaktadır.

Alım Gücüne Gerçek Etkisi Ne Kadar?

Aylık ödemelerdeki %9’luk avantaj, alıcının borçlanma kapasitesine de aynı oranda yansır. Yani, bir alıcı daha önce 1.000.000 TL kredi kullanabiliyorken, şimdi yaklaşık 1.090.000 TL kredi kullanabilir hale gelmektedir. 10 milyon TL’lik bir konut için 2 milyon TL kredi kullanabilen bir alıcının alım gücündeki artış, yaklaşık 180.000 TL olacaktır.

Ayrıca, Türkiye’deki ortalama konut kredisi kullanım miktarının 900.000 TL civarında olduğu göz önünde bulundurulduğunda, bu indirimin etkisiyle ortalama bir alıcının yaklaşık 1.000.000 TL kredi kullanabilecek seviyeye gelmesi beklenir. Bu nedenle, bir mülk sahibinin bu indirimi gerekçe göstererek konut fiyatını orantısız bir şekilde artırması, piyasada karşılık bulmayacaktır.

Değerlendirme ve Sonuç

Ziraat Bankası’nın faiz indirimi, konut alıcıları için aylık ödemelerde anlamlı bir rahatlama sağlasa da mevcut kredi kullanım kısıtlamaları nedeniyle piyasada ani ve büyük bir fiyat artışını tetiklemesi beklenmemektedir. Alıcıların borçlanma kapasitesindeki sınırlı artış, satıcıların fahiş fiyat taleplerinin karşılık bulmasını engelleyecektir. Bu süreçte hem alıcıların hem de satıcıların piyasa gerçeklerini göz önünde bulundurarak hareket etmesi önemlidir.